Об учете государственного и муниципального жилищного фонда

Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ

В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.

Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressde

Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания.

Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.

Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.

1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания.

2. Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам. 

3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг: 

• копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире; 
• проект реконструкции помещения; 
• документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания; 
• иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении. 

4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи. 

5. Вынесение соответствующего решения комиссией:

• жилое помещение пригодно для проживания; 
• существует необходимость в проведении капитального ремонта; 
• данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке; 
• жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов; 
• аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт; 
• дом признается аварийным и подлежит сносу.

На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения. Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.

В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.

Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:

• частный; 
• государственный; 
• муниципальный. 

1. Предоставление равноценного жилого помещения.

Данная мера возможна, если выселяется собственник. Предоставляется жилье, полностью соответствующее техническим характеристикам прежнего помещения, включая размер общей площади и количество комнат.

2. Предоставление альтернативного жилья по договору социального найма.

Жилые помещения, которые предоставляются по договору соцнайма для граждан, расселяемых из ветхого или аварийного жилья, должны находиться на учете в фонде социального пользования. Размер такого жилого помещения соответствует установленным в регионе нормам, положенным на каждого члена семьи на момент принятия распоряжения о выселении. Предоставляемое по соцнайму жилье должно располагаться в том же районе или области, что и признанное аварийным.

В случае, если владельцы помещений, признанных непригодными для проживания, отказываются расторгать договор социального найма, данный вопрос будет рассматриваться в судебном порядке. Судом будет вынесено решение о принудительном выселении жильцов с предоставлением альтернативного жилья.

3. Выплата выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ граждане имеют право получить денежную компенсацию, как альтернативу предоставления иного жилого помещения. Выкупная стоимость включает в себя рыночную стоимость жилья, оформления правоустанавливающих документов и расходы на переезд.

В случае, если собственник отказывается от получения выкупной цены, государственный орган вправе обратиться в суд. В судебном решении будет указываться стоимость, которая будет выплачена владельцу помещения. Как показывает практика, большинство судебных споров связано с искусственно заниженной выкупной ценой государством, и, учитывая безвыходность своего положения, собственники зачастую вынуждены соглашаться на такие кабальные сделки.

Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).

Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.

Порядок определения балансовой стоимости муниципального (государственного) жилищного фонда

Согласно Методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н, для оформления документации на списание с баланса МУП жилых помещений создается инвентаризационная комиссия, в состав которой могут приглашаться представители КУМИ. По итогам инвентаризации составляется инвентарная опись жилых помещений с их группировкой по праву собственности на них.

Жилые помещения, принадлежащие частным собственникам, в соответствии с Федеральным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 2 ст. 1) как имущество, правообладателем которого МУП не является, снимаются с его баланса. Основанием для снятия с баланса частных жилых помещений является приказ руководителя организации (ПБУ 6/01).

Обращаем внимание на то, что для издания такого приказа не требуется специального разрешения органа местного самоуправления (или уполномоченного им органа — КУМИ). КУМИ может давать МУП какие-либо обязательные указания только в части объектов, находящихся в муниципальной собственности, а относительно жилых помещений, находящихся в частной собственности, КУМИ не вправе принимать решения и давать какие-либо указания.

Таким образом, в итоге установления перечня жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и собственности частных лиц, руководитель предприятия в соответствии с правилами бухгалтерского учета объектов основных средств, регулируемыми ПБУ 6/01, вправе издать приказ о списании жилых помещений, находящихся в частной собственности, с баланса, исключая их из объектов учета основных средств.

Обоснованием такого приказа должно быть приведение учета основных средств предприятия в соответствие с действующим законодательством и правилами соответствующего учета основных средств.

Руководитель предприятия уведомляет КУМИ о результатах списания жилых помещений, находящихся в частной собственности, одновременно указывая информацию о жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку закрепление за МУП на праве хозяйственного ведения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности социального использования, не соответствуем нормам Жилищного кодекса РФ, руководитель предприятия может обратиться в КУМИ с просьбой решить вопрос об изъятии у МУП муниципального жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertisede

Если КУМИ принимает решение от таких действиях, то процедура передачи жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, от предприятия в казну должна сопровождаться актом приема-передачи соответствующих объектов. Передача объектов жилищного фонда КУМИ оформляется актом приема-передачи основных средств ОС-1 (п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н).

Согласно ст. 14 Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ органы местного самоуправления (далее -ОМС) наделяются в соответствии с уставами муниципальных образований компетенцией в решении вопросов местного значения. Исходя из Устава (Положения) муниципального образования стороной, принимающей жилые помещения, является орган, представляющий ОМС во всех имущественных отношениях (КУМИ и другие органы), если же данный орган отсутствует, то принимающей стороной выступает администрация муниципального  образования.

Учет объектов жилищного фонда в муниципальной казне осуществляется в реестровой форме с указанием: всей необходимой информации по идентификации каждого объекта жилого здания в части жилых помещений; и доли общего имущества, находящегося в муниципальной собственности. Во вновь введенных законодательных актах по бюджетному учету наблюдаются предпосылки к постановке данных объектов на балансовый учет.

Если до настоящего времени КУМИ администрации муниципальных образований не издал распоряжение об изъятии из хозяйственного ведения МУП жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, списание имущества с баланса МУП можно произвести следующим образом. В соответствии с п. 3 ст. 29! ГК РФ «право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются га основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника».

В ст. 235 ГК РФ указаны основания прекращения права собственности: «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от прав, собственности, гибели или уничтожении имуществ! и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом».

Согласно ст. 236 ГК РФ «юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо прав на это имущество».

Статьи 235 и 236 ГК РФ применяются в случаях прекращения права хозяйственного ведения, следов) следовательно, МУП вправе отказаться от имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, объявив об эта либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом.

Для реализации названного способа прекращения права хозяйственного ведения необходимо со стороны МУП издать соответствующий приказ по предприятию и направить в КУМИ уведомление об отказе от имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, и о снятии с баланса объектов жилищного фонда. В этом случае КУМИ необходимо принять решение о внесении в реестр муниципального имущества записи о прекращении права хозяйственного ведения МУП на соответствующие объекты.

Таким образом, если руководитель МУП выполнит условия отказа от права хозяйственного ведения, а именно — издаст приказ о снятии с баланса МУП жилых домов (помещений) и уведомит об этом КУМИ, то право хозяйственного ведения на указанное имущество прекратится.

Исходя из указанного, МУП вправе списать имущество, находящееся на его балансе, объявив об этом (уведомив КУМИ о намерениях) либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом (уведомления КУМИ о совершенных действиях по снятию с баланса).

Для оформления учета муниципальных жилых помещений в муниципальной казне МУП в КУМИ предоставляются необходимые данные (данные инвентаризации жилых помещений) и акт приема-передачи основных средств ОС-1, подписанный от имени передающей стороны представителями предприятия.

Жилищный кодекс РФ не исключает закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями или учреждениями жилых помещений в тех случаях, когда такие помещения предоставляются в наем работникам соответствующих организаций. Однако такое закрепление жилых помещений за ГУП, МУП, ГУ, МУ, казенным предприятием (КП) возможно только по специализированным жилым помещениям: служебным и в общежитиях (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Порядок учета государственного и муниципального жилищного фонда в соответствующей казне

Наймодатель	Наниматель	Передача жилых помещений во владение юридическим лицам	Балансовый учет
Учет жилых помещений социального использования и специализированных в домах маневренного фонда, системы соцобслуживания, в домах для социальной защиты отдельных категорий граждан и для временного поселения
Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС, управомоченное ими лицо, выступающее отимени органавласти	Граждане малоимущие и отдельных категорий, определенных в порядке, установленном федеральным законом, законом субъекта РФ	Не передаются	В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)
Учет специализированных жилых помещений: служебное жилье, жилье в общежитиях
Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС или управомоченное ими лицо, выступающее отимени органавласти	Гражданин, отвечающий критериям, установленным ЖК РФ	Не передаются	В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)
ГУП, МУП	Граждане, состоящие с ГУП, МУП в трудовых отношениях	Могут быть переданы в хозяйственное ведение	В балансе ГУП, МУП (ст. 294 ГК РФ)
ГУ, МУ, КП	Граждане, состоящие с ГУ, МУ, КП в трудовых отношениях	Могут быть переданы в оперативное управление	В балансе ГУ, МУ, КП (ст. 296, 297 ГК РФ)
Учет жилых помещений коммерческого использования
Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС или управомоченное ими лицо, выступающее от имени органа власти	Граждане, определяемые по решению наймодателя	Не передаются	В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)
ГУП, МУП, ГУ, М1У, КП	Граждане, определяемые по решению организации	Могут передаваться в хо­зяйственное ведение или оперативное управление	В балансе ГУП, МУП, ГУ, МУ, КП (ст. 294, 296, 297 ГК РФ)
Иная организация	Граждане, определяемые по решению организации	По договору аренды	В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)

В соответствии со ст. 215 ГК РФ в государственную или муниципальную казну передаются жилые помещения в жилых домах, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Минфин России в своем ответе от 06.02.06 № 02-14-10а/239 (см. приложение) разъяснил, что имущество казны должно учитываться в балансах органов, осуществляющих управление государственным или муниципальным имуществом. Относительно того, что такой порядок учета имущества не соответствует закону о бухгалтерском учете, устно было дано объяснение о предполагаемом изменении в данной части соответствующего положения закона.

Таким образом, позиция Минфина России по указанному вопросу выражена, и те органы власти, которые будут ей следовать, должны принять решение об обязании органов по управлению государственным или муниципальным имуществом осуществлять балансовый учет объектов, составляющих государственную или муниципальную казну в установленном Минфином России порядке бюджетного учета соответствующих активов.

С ж.п. муниц =

С бал. дома S ж.п. общ. S н.п

x S ж.п. муниц

где С — балансовая стоимость многоквартирного дома;
S  ж.п. общ., S  ж.п. муниц — площадь всех жилых помещений в многоквартирном доме (общая), в т. ч. муниципальных;
S н.п. — площадь нежилых помещений, принадлежащих отдельным собственникам.

До передачи муниципальных жилых помещений в муниципальную казну в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой балансовая стоимость отдельного многоквартирного дома была разделена пообъектно по разным предприятиям. Это происходило в тех случаях, когда органами местного самоуправления принимались решения о передаче отдельных объектов из состава дома на баланс разным предприятиям. Таким образом передавались внутридомовые инженерные системы для предоставления коммунальных услуг, лифты, газовые и электрические плиты.

Такое разделение объектов было ошибочным. Ни внутридомовое оборудование, ни лифты, ни плиты, ни иное имущество, предназначенное для обеспечения нормальной эксплуатации многоквартирного дома, не могло выделяться из состава дома, поскольку является составной частью конкретного дома и не может существовать отдельно от него.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyde

система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты».

Поскольку объекты, расположенные внутри дома, не могут существовать отдельно от жилых домов, в которых они установлены, необходимо исправить допущенную ранее ошибку.

Если операции по поступлению объектов в хозяйственное ведение МУП в бухгалтерском учете были отражены записями:
Д 01 К 75; Д 75 К 84,

то предприятиям следует сделать обратные записи:
Д 75 К 01; Д 84 К 75

и проинформировать КУМИ о снятии объектов с баланса.

В большинстве случаев КУМИ администраций принимают решение о передаче ранее переданных объектов на баланс МУП, которое имело многоквартирные дома на праве хозяйственного ведения. Однако МУП, передавшее жилищный фонд в казну, вправе только ввести стоимость ранее исключенных объектов в стоимость жилых домов и учитывать их за балансом.

Так как в технической документации жилых зданий указываются все объекты, а муниципальный жилищный фонд не закреплен за МУП на праве хозяйственного ведения, т. е. находится в казне, то передача объектов как части оборудования жилого дома на баланс МУП невозможна. В противном случае снова повторится ранее допущенная ошибка — передача части неделимого имущества на баланс МУП.

Поэтому ОМС в лице КУМИ на основании данных передачи объектов жилых зданий от их балансодержателей — МУП, а также данных о приватизированных жилых помещениях (с учетом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) должен внести соответствующие корректировки в бюджетный учет муниципального жилищного фонда (учет казны).

Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

• рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу; 
• расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
• расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления; 
• расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды. 

Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров

Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.

В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.

Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.

Порядок изъятия муниципального жилищного фонда из хозяйственного ведения

В целях приведения отношений по обслуживанию жилищного фонда в соответствие с нормами действующего законодательства и организации его правомерного учета рекомендуем МУП, которые не сняли с баланса жилищный фонд, повторно обратиться в ОМС для решения вопроса об изъятии муниципального жилищного фонда из хозяйственного ведения предприятия и передаче его в казну.

При отказе ОМС принять в казну муниципальный жилищный фонд МУП должно отказаться от права хозяйственного ведения на него, оформив односторонний акт передачи муниципальных жилых помещений в КУМИ. Если МУП не осуществит указанной передачи, то, имея на балансе жилищный фонд, оно будет являться плательщиком налога на имущество муниципального жилищного фонда.

При этом расходы по уплате налога на имущество могут быть покрыты только за счет прибыли предприятия, поскольку такие расходы в составе платы за содержание и ремонт жилья не могут быть признаны обоснованными. Кроме того, процедура выбора управляющей организации собственниками жилых помещений не предполагает обязательного сохранения статуса управляющей за той организацией, которая учитывает жилые помещения на своем балансе.

ПРИЛОЖЕНИЕ ПИСЬМО
Минфина России от 06.02.06
№02-14-1 Оа/239

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutde

Департамент бюджетной политики Министерства финансов Российской Федерации рассмотрел письмо от 13 декабря 2005 года № 33 и сообщает.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 214) средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

Так как согласно Инструкции по бюджетному учету, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 26 августа 2004 года № 70н, бюджетный учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии финансовых и нефинансовых активов и обязательств органов государственной власти, имущество казны следует учитывать на балансах органов, осуществляющих управление государственным, муниципальным имуществом на соответствующих счетах Плана счетов бюджетного учета в порядке, установленном для бюджетного учета указанных нефинансовых и финансовых активов.

В случае когда за органами государственной власти или органами местного самоуправления право муниципальной или государственной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, их учет следует производить на соответствующих счетах аналитического учета счета 010601000 «Вложения в нефинансовые активы».

Заместитель директора
Департамента бюджетной политики

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В.А. Зеленский