Помощь юриста
Назад

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Опубликовано: 21.01.2020
0
3

Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы

Чтобы признать несостоятельность коммерческой структуры, необходимо соблюдение общих условий, указанных в Законе о банкротстве ФЗ-127. Этот нормативно-правовой акт учитывает все возможные ситуации. Для дольщика особый интерес представляет глава IX (§7).

Процедура признания финансовой несостоятельности включает в себя до пяти этапов, плюс подготовительный период, предшествующий подаче заявления в суд. Инициатору дела о банкротстве (им может быть сам девелопер или дольщики) нужно собрать и подготовить документы, отправить их в арбитраж и дождаться предварительного решения.

На практике до недавнего времени вводились только две стадии банкротства застройщика – наблюдение и конкурсное производство.

После возбуждения дела о признании финансовой несостоятельности вступал в действие первый обязательный этап.

Суть наблюдения состоит в анализе деятельности застройщика с целью выявления причин возникновения неплатежеспособности. Его осуществляет арбитражный управляющий, назначенный судом, и называемый временным или конкурсным (в зависимости от того, какие текущие этапы проходит делопроизводство). При этом он не вмешивается в процессы руководства, хотя и рекомендует целесообразные меры по улучшению финансового положения.

Максимальная продолжительность фазы наблюдения составляет семь месяцев. В течение этого периода управляющий сравнивает сумму денежных требований участников ДДУ и других кредиторов со стоимостью совокупных активов девелопера. Строительная компания владеет имуществом (спецоборудование, нежилые помещения и пр.). Если стоимость активов превышает финансовые обязательства, то банкротство не может быть признано.

С момента введения конкурсного производства временный арбитражный управляющий приступает к управлению предприятием, а банкротство становится неизбежным. Взыскания с несостоятельного должника больше нельзя осуществлять иначе, как посредством включения дольщиков в список требований.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

После ликвидации фирмы возможности дальнейшей компенсации убытков исчерпываются полностью. Это касается и столь скользкого вопроса, как гарантийные обязательства на построенный объект, что очень важно в том случае, если впоследствии будут выявлены дефекты.

Помимо конкурсного производства процедура банкротства девелопера, как и всякого любого предприятия, теоретически может включать другие этапы: санации и внешнего управления. Практика, однако, показывает, что меры по оздоровлению фирмы не дают ощутимых эффектов по причине специфики строительного бизнеса.

Дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения после максимально возможного удовлетворения требований о передаче кредиторам жилых объектов или денежных средств. В процессе конкурсного производства имущество должника реализуется, а полученная конкурсная масса служит источником выплат и компенсаций.

Так происходит всегда и со всеми несостоятельными предприятиями, но банкротство застройщика обладает особыми чертами, на которых следует остановиться подробней.

Существует стандартное решение по отношению к застройщику, если он объявлен банкротом: дольщикам нужно заявить суду о включении себя в реестр требований.

Участником строительства по ДДУ арбитражем может быть признан гражданин, приобретающий недвижимое имущество по другим типам договора (купли-продажи с внесением предоплаты, т. н. предварительным).

Затем дольщику предстоит сделать выбор в пользу одного из трех возможных вариантов, сведенных для удобства в таблицу.

Цель (что может получить дольщик) Состояние недостроенного объекта
Правоустанавливающий документ Почти готов, за исключением устранимых недоделок
Право долевого владения незавершенным объектом Отдельного объекта (квартиры) не существует, но значительная часть строительных работ уже выполнена
Возврат уплаченной суммы и неустойки До сдачи в эксплуатацию очень далеко

Первые два варианта представляют собой разные способы передачи жилья в собственность и отличаются только сроками и суммами, необходимыми для этого. Цель третьего – вернуть свои деньги с наименьшими потерями.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Специфика банкротства застройщика состоит в наличии особого реестра, являющегося частью общего списка требований.

https://www.youtube.com/watch?v=0WI6nz-gc7M

Статья 201.7 ФЗ-127 выделяет реестр требований передачи жилых помещений. Дольщики, вошедшие в него, становятся зарегистрированными в Росреестре собственниками недостроенных квартир. Такое решение целесообразно, если участники считают, что в ближайшем обозримом будущем дом может быть сдан в эксплуатацию.

При этом следует учитывать следующие обстоятельства:

  • Недвижимость, право собственности на которую признано арбитражем, не входит в конкурсную массу. Соответственно, на торги она не выставляется.
  • Наличие правоустанавливающих документов дает дольщикам основание для создания ЖСК. Они имеют право в качестве юридического лица привлечь какое-либо строительное управление и закончить работы за свой счет, или продать объект. Решение должно быть принято солидарно всеми дольщиками на общем собрании.

Разумеется, получив в собственность пусть и незавершенное жилье, участники выбирают «синицу в руках», но это имеет смысл только в том случае, если остаточные затраты относительно невелики.

Важен также и временной фактор. Недостроенные здания – продукт скоропортящийся. На консервацию тоже нужны средства. Девелопер разорился и признан банкротом, от него денег не получить. Пройдет несколько лет, и дом начнет конструктивно разрушаться под воздействием дождя, снега и мороза. Его придется сносить, что также потребует расходов.

Принятие решения дольщиком зависит и от того, какие средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Что делать, если они не собственные, а взята ипотека? Можно ли перестать ее выплачивать, переадресовав требование банка застройщику?

Нет, так не получится. Условия договора с финансовым учреждением заемщику придется выполнять как лицу, его подписавшему. Другое дело, что проценты по кредиту тоже можно внести в реестр требований.

Включение долевого участника в реестр кредиторов при банкротстве застройщика – компетенция арбитражного суда. Установлен срок, стандартный для аналогичных процедур при каждом признании несостоятельности: 30 дней для этапа наблюдения и вдвое больше при введении конкурсного производства. Время отсчитывается от даты публикации объявления о начале процедуры банкротства в «Коммерсанте».

Те, кто успеет подать заявку в месячный срок, получают право участия в собрании кредиторов. Внереестровые требования не удовлетворяются. Как показывает практика, безопасности средств, вложенных дольщиком в строительство, способствует оперативная подача заявления.

По новым правилам, заявление предоставляется с приложением подтверждающих документов арбитражному управляющему.

Текст заявления составляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих данных:

  • ФИО, адрес и контактные данные заявителя.
  • Наименование суда, которому адресован пакет документов.
  • Номер и дата договора долевого участия.
  • Информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимости (согласно договору).
  • ФИО арбитражного управляющего и его реквизиты (указаны в публикации о банкротстве фирмы-застройщика).
  • Наименование фирмы-застройщика и его реквизиты.
  • Характер требования (денежное или о передаче квартиры).
  • Суммы стоимости объекта и требования (они могут отличаться).
  • Список документов, подтверждающих суть заявления.
  • Другие сведения, в зависимости от особенностей требования.

После подачи заявления остается только дождаться решения суда о включении требования дольщика в реестр.

Как показывает судебная практика, имущества банкрота обычно не хватает на полное удовлетворение требований кредиторов. Более того, конкурсная масса в процессе процедуры признания несостоятельности уменьшается по причине неизбежных расходов.

Пустые карманы

Имеет значение очередность выплат, в которой дольщики занимают не первое место. Неустойка, включаемая кредиторами в требование, усугубляет и без того плачевную ситуацию с платежеспособностью банкрота.

Признание права собственности на жилые объекты через суд выводит активы из конкурсной массы.

В 2017 году, после внесения поправок в Федеральный закон ФЗ-214 («О защите прав участников долевого строительства») был создан специальный компенсационный фонд (его называют фондом обманутых дольщиков).

Кроме этого, застройщиков обязали страховать ответственность за предоставление жилья по ДДУ.

В наиболее выгодном положении оказываются те участники долевого строительства, которым удалось оформить через суд право собственности на квартиры, требующие минимальной доводки.

После того как застройщик обанкротился, его ликвидное имущество реализуется на торгах. Затем наступает момент распределения конкурсной массы между кредиторами. Одновременно сделать это невозможно, что обуславливает необходимость установления приоритетности.

Участники долевого строительства пользуются преференциями перед кредиторами, которых принято называть «другими». Но и они не во главе списка лиц, которым задолжал разорившийся застройщик. Очередность выплат установлена статьей 201.9 Закона 127-ФЗ в редакции от 1 июля 2018 года:

  1. Из конкурсной массы в первую очередь погашаются обязательства перед гражданами, которым полагается компенсация вреда, нанесенного здоровью и жизни.
  2. Оплата труда персонала, вознаграждения за использование интеллектуальной собственности, социальные компенсации и выходные пособия.
  3. Расчеты по требованиям дольщиков пропорционально суммам непогашенных финансовых обязательств банкрота.
  4. Удовлетворение обязательств перед другими кредиторами (поставщиками, подрядчиками, банками, инвесторами и пр.).

Существует и пятая очередь, хотя до нее расчеты доходят редко. В нее входят требования, поданные после закрытия реестра и некоторые другие претензии.

Причины

Банкротство застройщика влечет за собой следующие причины:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о не исполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Признаки предстоящего банкротства

Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:

  • непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
  • повышение стоимости подрядных работ;
  • валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
  • форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
  • мошеннические действия менеджмента.

Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:

  • видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
  • снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
  • уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.

Обычный участник по договору долевого участия (ДДУ) не всегда имеет возможность контролировать эти маркерные процессы, но такие признаки, как замедление темпов возведения объекта и перенос сроков сдачи для него очевидны.

Определенную финансовую гарантию обеспечивает страховка от банкротства строительной фирмы, однако она возможна только при соблюдении ряда условий и не покрывает всех рисков. К тому же до середины 2019 года введение эскроу-счетов не является обязательным и повышает стоимость недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Вознаграждение арбитражного управляющего в деле о банкротстве

Несмотря на изменения, внесенные в российское законодательство в последнее время, признание застройщика банкротом составляет большую проблему для долевого участника.

Банкротство застройщика – несостоятельность оплачивать счета кредиторам по признанию арбитражного суда. Главным признаком выступает оформление личного дела и признание арбитражным судом его неплатёжеспособности.

  1. Сумма долга юридического лица должна составлять более 100 тысяч рублей. Физическое лицо считается несостоятельным, если задолженность составляет 10 тысяч рублей. Сумма общая, берётся во внимание задолженность перед несколькими участниками. Общий размер долга должен превышать показатель установленного минимума, в обратном случае суд не будет разбираться с делом.
  2. При просроченной оплате более чем в три месяца, кредитор обращается в судебные инстанции для разбирательств.
  3. Ситуация, когда долг не погашается на протяжении 30 календарных дней.

Указанные признаки обязательны для признания девелопера несостоятельным.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Особенности банкротства фиксируются специальной комиссией по результатам решений суда. Ситуация, когда признаки финансовой несостоятельности замечены руководящими личностями, должна иметь огласку. Участники, дольщики информируются в обязательном порядке. Признаки легко определить, они имеют документальное основание.

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

  • Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
  • Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
  • Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

  • начальная ликвидация, которая проходит после разорения или по согласию самого застройщика;
  • оформление прошения в арбитражный суд;
  • результат судебных разбирательств, начало процесса наблюдения;
  • передача дел на места проживания участников, дольщиков или на юридический адрес обанкротившегося девелопера;
  • запрет на передачу обанкротившегося объекта для хозяина;
  • в течение 5 рабочих дней хозяин обязуется оповестить о банкротстве;
  • передача недвижимости пайщикам, если сумма не превышает стоимость недвижимости свыше 5 %;
  • полная ликвидация.

Банкротство строительной компании предполагает определение сделок по недвижимости недействительными. Объект переходит в хозяйственное владение, при этом регистрируется переход права.

Судебным решением определяется внешний контроль, инспекторы из данной категории проводят глубокий анализ фирмы, а также пути выхода из кризиса. В теории процедура – поиск выхода из критической ситуации, новых решений, привлечение дополнительных средств.

На самом деле реальных способов выхода найти сложно, практически невозможно, поэтому данный пункт считают формальностью. Инспектор из внешнего управления пишет отчёт о проведённой работе с необходимыми рекомендациями. За это время компания влезает в большие долги, для дольщиков денежных средств не остаётся.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Важным нюансом считается время, которое отведено для дольщика, чтобы он смог предъявить претензии обанкротившемуся застройщику. Только на протяжении месяца участник собирает документы и пишет прошение в арбитражный суд.

  1. Время строительства, этапы стройки, какие временные рамки установлены для выполнения работ. Период нужно чётко обсудить, а в документе указать даты.
  2. Информация о компании застройщика должна быть прозрачной и доступной. Наличие официального сайта обязательно, в нём должны быть фотографии прошлых объектов, план строительства, достоверная информация по застройщику.
  3. Ознакомиться с партнёрством интересующей строительной компании. На сайте должны имеется сведения по поводу компаний, с какими сотрудничает застройщик.
  4. Ценовая политика должна быть полностью расписана, но не стоит искать, что дешевле, ведь такой подход может быть обманом, особенно если цена подозрительно низкая.

Следуя указанным советам, можно избежать неприятных ситуаций.

Процедура банкротства – это сложный, длительный процесс, который имеет свои особенности, Дольщики – это главные участники стройки, именно на базе их средств происходит строительная деятельность.

  • Требование передачи в собственность жилого помещения;
  • Требование возврата денежных средств.

Эти права определяются параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Целесообразность того или иного требования зависит от того, на каком этапе находится строительство – и определяется строго индивидуально. Так, например, если на момент банкротства застройщика дом практически готов или даже введен в эксплуатацию, то имеет смысл требовать передачи квартиры в собственность (в соответствии со статьями 71 и 100 Закона № 127-ФЗ).

Если жилые помещения на данном этапе не готовы, дольщики могут объединиться в ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Это организация, которая решением суда может получить право на объект, привлечь другую строительную компанию и свои финансовые активы – и достроить дом за собственный счет, в соответствии со статьей 201.12 Закона № 127-ФЗ.

Если же возведение дома было остановлено на самом начальном этапе, имеет смысл заявить требование возврата денег. Итоговая сумма компенсации складывается из тех средств, которые дольщик уже вложил в строительство, и того реального ущерба, который он понес в связи с расторжением договора. Особенности предъявления денежных требований и их рассмотрения судом определены в статье 201.5 Закона N 127-ФЗ.

Однако нужно помнить, что все денежные притязания гражданина рассматриваются в порядке очереди. В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в первую очередь банкрот обязуется возместить ущерб, связанный с причинением вреда жизни или здоровью – то есть тем лицам, которые пострадали в ходе производства работ (если такие прецеденты произошли).

В суде общей юрисдикции гражданин вправе также потребовать от застройщика дополнительных выплат, например, компенсации морального вреда, если он причинен (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 № 71-КГ 12-5).

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет. При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Предлагаем ознакомиться:  Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Банкротство застройщика при договоре о долевом строительстве, что делать?

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора.

Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон.

Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

В очередной раз законодатель предпринял попытку защитить дольщиков при банкротстве, внеся новые нормы в параграф 7 Закон о банкротстве «Банкротство застройщиков». Кроме того, новый пакет изменений Закона о банкротстве был принят в связи с изменениями Закона № 214.

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве. Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства.

Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.

На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства:

  • аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
  • обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;
  • право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика;
  • финансирование мероприятий по завершению строительства;
  • осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты.

Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу.

Получается, если деньги по ДДУ вносились на счет эскроу и застройщик не перечислил взнос в компенсационный фонд, то данный дольщик по смыслу Закона о банкротстве не является участником долевого строительства.

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления. При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев).

Данное нововведение направлено на сокращение сроков рассмотрения дел о банкротстве застройщиков. При этом в деле о банкротстве по-прежнему может быть применена процедура «внешнее управление» по общим правилам.

Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям:

  1. Наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур)
  2. Отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются.

В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику. Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

  • требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
  • требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
  • требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
  • требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам.

Способы передачи жилья дольщику

Alex/Fotolia

Банкротство строительных организаций предполагает передачу недвижимости дольщикам, для этого существуют различные способы, методы передачи. Может быть передан и недостроенный дом, если застройщик банкротится.

  • при наличии официального признания недвижимости в собственность участника стройки;
  • объект недвижимости передаётся в собственность коллективного пользования дольщиков;
  • сдача объекта другой компании для окончания стройки.

Участие в долевом строительстве (новостройках) по ФЗ 214 – это сделка, в которой должны быть учтены все нюансы. Особое внимание следует отвести нюансам возможного банкротства строительной компании. Для передачи объекта незавершённого строительства, застройщики ориентируются на правовую базу, по которой возможна такая передача.

Когда объект практически завершён, то для участников стройки возможно признание права собственности на жилое помещение.

  • согласие половины участников из зарегистрированной последней очереди;
  • объект не имеет залогового обременения;
  • количество квартир равно количеству вкладчикам;
  • достаточно денежных средств для выплаты кредиторам из 1 и 2 очереди.

Эти условия должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Для дольщика при банкротстве застройщика важно найти средства для завершения стройки. Выход из этой ситуации есть при условии грамотной юридической помощи, без которой возможны проблемы с завершением работ по объекту. Найти нового девелопера, особенно если стройка находится в долговом обязательстве, сложно.

Предлагаем ознакомиться:  Выписали из квартиры через суд что делать

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Alex/Fotolia

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Что получит дольщик при банкротстве застройщика?

При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.

Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.

договор долевого участия или договор уступки права требования,

документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),

копия паспорта.

Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.

Банкротство строительной компании – права дольщиков

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

Банкротство – это официально признанная финансовая несостоятельность юридического или физического лица, при которой должник не имеет возможности рассчитаться с кредиторами. Открытая статистика показывает, что на той или иной стадии банкротства сегодня находятся многие строительные компании, в том числе и те, кто в своей работе активно использует привлеченные средства граждан. В условиях экономической нестабильности компаний-банкротов, в том числе и на строительном рынке, заметно прибавится.

Финансовому краху строительной компании может быть множество причин – неблагоприятная обстановка на рынке, внутренние проблемы организации, непредвиденные технические сложности на объектах. Следует помнить, что банкротство может возникнуть и «предумышленно» — в этом случае можно говорить о мошеннической «пирамиде» из дольщиков.

Основания для признания должника банкротом, как и порядок проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регламентируются Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

  1. достройка дома силами кооператива,
  2. передача дома для достройки новому застройщику,
  3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто голосовал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, голосование проводится по каждому дому в отдельности.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена?

Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира.

В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.  По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

Автор статьи: Евгений Маляр

Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой.

До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу.

Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector