Бланк договора найма квартиры между физическими лицами правила оформления

Основания

Основанием для заключения договора служит желание обеих сторон сформировать четкие границы прав по отношению к конкретному жилому помещению и друг к другу.

Как заключить договор аренды квартиры? Чем пространнее договор и больше количество пунктов, в которых описаны возможные нестандартные ситуации и форма ответственности виновных, тем проще добиваться справедливого возмещения убытков пострадавшей стороне.

Поэтому при составлении договора следует не только указывать адрес сдаваемого помещения, размер площади, переходящей во временное пользование, сроки аренды, оплаты и сумму ежемесячного взноса, но и прочие пункты.

Среди них целесообразно указать:

• обязанности наемщика и сдающего по поддержке технического и санитарного состояния арендованного помещения (уборка, мелкий/капитальный/косметический/незапланированный сантехнический ремонт);
• ответственность нанимателя/арендатора за порчу техники, инженерных линий в помещении;
• ответственность сдающего жилую площадь за качество предоставляемых коммунальных услуг (в границах возможного);
• ответственность наемщика за своевременность выплат по коммунальным счетам;
• размер залога и условия его возвращения (напр. сумма будет засчитана как выплата за последний месяц проживания или возвращена в день выезда нанимателя из помещения). При этом сумма залога не может превышать размера ежемесячной выплаты.

С кем заключается договор аренды жилого помещения? Договор подписывается между владельцем жилого помещения и нанимателем. Такое помещение допустимо сдавать в аренду юридическим и физическим лицам.

В первом случае передача жилья во временное пользование классифицируется как аренда, во втором – как наем.

Предназначение договора аренды квартиры между физическими лицами

В первую очередь, следует сказать, что договор найма подразумевает под собой сделку, в ходе которой владелец (наймодатель) передает жилье нанимателю в распоряжение за оговоренную денежную сумму. С юридической точки зрения, это возмездный договор.

По сути, такое же понятие можно дать и договору аренды, ведь также происходит передача имущества на возмездной основе. Но все же стоит знать, что договор аренды и договор найма — это два разных договора. Об этом говорится в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор договора аренды или найма зависит от субъекта, которому передается жилое помещение. Если наниматель является физическим лицом, то заключается договор найма, если юридическим – договор аренды. Если оба участника сделки — организации (юридические лица), то также речь пойдет про заключение договора аренды.

Суть договоров схожа, но вот их составление, оформление, регистрация и другие особенности немного отличаются. Происходит это в связи с тем, что по закону физические лица менее защищенные, чем юридические.

Рассмотрим перечень основных отличительных особенностей договоров аренды и найма:

• Государственная регистрация;
• Длительность договора;
• Расторжение договора.

Основным назначением арендного соглашения является юридическая фиксация сделки по сдаче жилого помещения внаём. Составление официальных документов вместо устных договорённостей в интересах как арендодателя-владельца жилья, так и квартиросъёмщика. Основными целями заключения договора являются:

1. закрепление размера и даты внесения оплаты;
2. страховка арендодателя на случай нанесения вреда его имуществу;
3. защита арендатора от неправомерного выселения;
4. предотвращение спорных ситуаций;
5. защита сторон сделки от форс-мажорных обстоятельств.

Установление точного размера оплаты защитит арендатора от внезапного увеличения платежа, а владельца квартиры – от попытки уменьшить регулярный платёж под разными предлогами.

Обратите внимание, что если арендатор испортит взятое в пользование имущество по своей вине, например, затопит квартиру с дорогим ремонтом или сломает бытовую технику, то собственник будет иметь возможность взыскать убытки, используя указанные в договоре данные арендатора.

Алгоритм действий

Как правильно заключить договор аренды квартиры? При заключении договора требуется соблюсти правила оформления:

1. Убедиться, что нанимаемое помещение имеет достойное техническое состояние, а соседи не станут источником неприятностей.
2. Участникам договора проверить у другой стороны наличие документов, подтверждающих ее правомочность для участия в подобной сделке.
3. Заранее обговорить пункты договора.
4. Написать договор от руки или заполнив форму.
5. Убедиться, что в документе четко оговорены:

• сроки действия документа, дата вступления соглашения в силу;
• ответственность сторон за нарушение прописанных условий;
• причины для одностороннего расторжения договоренности;
• адреса регистрации, контактные данные сторон, участвующих в составлении документа;
• личные росписи сторон и дата составления договора.

Как правильно оформить договор аренды квартиры?

Как составить договор найма квартиры

В соответствии с действующим законодательством, договор найма квартиры, как и любого другого жилого помещения, должен обязательно быть составлен в письменной форме.

Договор найма содержит в себе следующие сведения:

• Информация об участниках (паспортные данные);
• Правоустанавливающие документы на квартиру (со стороны наймодателя);
• Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
• Существенные условия договора найма;
• Полная информация о предмете сделки (квартире).

Граждан очень часто интересует вопрос о том, как заключить сделку. Постараемся подробно ответить.

Составление текста соглашения об аренде жилого помещения между физическими лицами должно происходить после уточнения всех условий, существенных для сторон. В большинстве случаев субъекты арендной сделки используют типовой образец, в отдельные разделы которого вносят дополнительные пункты и поправки.

Текст соглашения обязательно должен содержать следующие сведения:

• представление и реквизиты сторон;
• объект договора;
• условия использования имущества владельца жилья;
• размер регулярного платежа за наём;
• срок найма;
• дата заключения соглашения и дата фактического вселения;
• права и обязанности сторон-субъектов сделки;
• ответственность сторон за нарушение условий;
• условия внесения изменений;
• условия продления и расторжения.

Особенности

Помимо договора об аренде целесообразно составить опись имущества, в котором перечислить состояние сантехники помещения, проводки, техники и предоставляемой в распоряжение мебели. Такой документ должен быть подписан нанимателем и наемщиком.

Подробнее о необходимости составления акта приема-передачи к основному договору аренды читайте на нашем сайте.

Сдавая жилье в долгосрочную аренду, владелец жилья должен иметь в виду, что наниматель вправе рассчитывать на продление договора по окончании действия первого. Отказать владелец вправе лишь в случае, когда не намерен в ближайший год вновь сдавать жилплощадь.

Одностороннее расторжение долгосрочного договора владельцем жилплощади из-за неуплаты съемщиком коммунальных платежей, возможно в случае, если выплаты не поступали на протяжении 6 месяцев.

При краткосрочном договоре расторгнуть соглашение можно, если имеется аналогичная задолженность за 2 месяца.

Типовой договор найма квартиры

В правовых документах нет точных указаний о том, как должен выглядеть договор найма. Поэтому документ не имеет единого образца и составляется в свободном порядке. Тем не менее, при составлении договора необходимо учитывать ряд особенностей.

Такими особенностями являются существенные условия договора. Существенными они считаются потому, что при их отсутствии, договор будет считаться незаключенным и не будет иметь никакой юридической силы.

Образец типового договора найма жилого помещения с актом приема-передачи имущества.

Такими существенными условиями являются:

• подробное описание предмета договора;
• точная цена, которую наниматель должен выплачивать за наем квартиры.

И все же самостоятельно оставить договор найма достаточно проблематично, поэтому лучше всего использовать типовой договор со следующей структурой:

• Преамбула. Указывается точная дата и место подписания договора найма. Помимо этого, здесь указывается название договора. Чаще всего, пишут «Договор найма квартиры», но можно использовать и более универсальный вариант – «Договор найма жилого помещения»;
• Информация об участниках договора. В случае с физическими лицами, необходимо предоставить только паспортные данные. Настоятельно рекомендуется указывать не только ФИО, но также даты рождения, место прописки, серию и номер паспорта;
• Описание предмета договора. Как уже говорилось, это существенное условие, поэтому описание должно быть максимально точным. Важно, чтобы по данному описанию квартиру можно было индивидуализировать и отличить от других. Для этого указывается точный адрес, площадь, количество комнат, этаж и прочие технические характеристики. Также участники договора могут дополнить описание квартиры своими наблюдениями;
• Стоимость найма и порядок расчетов. Еще одно существенное условие, которое обязательно должно быть включено в текст договора. Стороны должны прописать конкретную денежную сумму, которую наниматель будет выплачивать наймодателю. Цена обязательно прописывается цифрами и прописью, а также указывается валюта. Стоит указать и временной промежуток, за который конкретная сумма должна быть внесена. Стороны должны также описать порядок расчетов и способ передачи денег. Это может быть наличный расчет, перевод на банковскую карту или ячейку, но важно прописать способ в договоре. В случае если стороны предполагают, что впоследствии стоимость может вырасти, эту информацию необходимо указать. В противном случае, наймодатель не сможет поменять стоимость за наем квартиры до завершения действия договора;
• Права и обязанности сторон. Права и обязанности сторон прописаны в Гражданском кодексе, и переписывать их не нужно, но стороны имеют право дописать свои пункты;
• Ответственность сторон. Стороны имеют право указать различные штрафные санкции за невыполнение данных обязательств;
• Длительность договора. Максимальный срок договора найма не может превышать пяти лет. Стоит уточнить, что если нет точной даты завершения действия договора, то считается, что он заключен на максимальный срок;
• Перечень прилагаемых документов к договору. Сюда входят правоустанавливающие документы на квартиру, копии паспортов участников договора, акт приема-передачи имущества и другое. Стороны имеют право прикладывать любые документы, которые посчитают нужными;
• Акт приема-передачи имущества. Не обязательно акт приема-передачи должен оформляться отдельным документов, его текст часто можно увидеть в основном договоре. Этот пункт или документ указывает на то, что наниматель и наймодатель провели сделку передачи имущества и не имеют друг к другу претензий. Также в акт приема-передачи часто включают описание всего имущества, чтобы можно было доказать его наличие при краже или порче;
• Условия расторжения договора. Часто участники договора могут прописать свои условия расторжений для конкретных ситуаций. По факту, расторгнуть договор по закону не так просто, поэтому стороны часто упрощают условия расторжения, чтобы избежать лишних проблем;
• Прочие условия. В этот раздел можно включать любую важную для сторон информацию. Например, сведения о том, кто должен проводить ремонт, оплачивать коммунальные услуги и прочее. Можно указывать, что угодно, главное только чтобы прописанные условия не противоречили действующему законодательству;
• Реквизиты сторон и подписи.

Важно понимать, что с момента подписания договор ступает в силу, и стороны могут начинать выполнять свои обязательства, если иного не указано в тексе самого документа.

Регистрация сделки о найме жилого помещения

Договоры найма бывают двух видов:

• Краткосрочные (длительностью до 1 года);
• Долгосрочные (длительностью более 1 года).

Краткосрочные договоры не нуждаются в государственной регистрации. При этом важно знать, что краткосрочные договоры, не зарегистрированные в государственных органах и не имеющие нотариального заверения, имеют полную юридическую силу и могут быть использованы в любых государственных органах.

В случае с долгосрочными договорами процедура государственной регистрации необходима. Для этого нужно сделать дополнительную копию договора и отнести ее в отделение Росреестра в течение одного месяца с момента подписания.

Важно отметить, что государственная регистрация подразумевает под собой оплату пошлины. Поэтому правильно будет указать в договоре, кто оплачивает государственную пошлину.

Часто стороны заключают много краткосрочных договоров, чтобы сэкономить и уйти от процесса государственной регистрации. Это не всегда практично и удобно, в первую очередь, для нанимателя, но законом подобное не запрещено.

Соглашение об аренде жилья физического лица с физическим лицом обретает полную юридическую силу при его регистрации сотрудниками Росреестра, для этого после подписания соглашения сторонами необходимо подать заявление в многофункциональный центр или отделение Росреестра по месту нахождения сдаваемого жилища.

ВНИМАНИЕ! Обязательной регистрации подлежать только соглашения о найме, заключаемые на срок, превышающий 12 месяцев (пункт 2 ст. 674 ГК РФ).

При подаче заявления на регистрацию необходимо представить следующие документы:

1. копии паспортов сторон;
2. квитанцию об оплате госпошлины;
3. правоустанавливающий документ на жильё;
4. правоподтверждающий документ;
5. план помещения из БТИ (экспликацию);
6. копии договора найма в двух экземплярах.

Правоподтверждающим документом является свидетельство о праве собственности на квартиру, а правоустанавливающим – основания возникновения такого права (договор мены, дарения, покупки и т.д.).

Если в качестве квартиросъёмщиков выступают несколько физических лиц, то осуществить регистрацию договора может любой из них, или владелец квартиры.

Пошлины и сроки

Заявление о регистрации арендного соглашения необходимо подавать в орган Росреестра не позднее, чем через 30 дней после его заключения и подписания, согласно пункту 4 ст. 51 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

После принятия заявления регистрирующий орган фиксирует заключение договора и вносит в ЕГРН сведения об обременении жилого помещения договором найма в течение пяти рабочих дней (п. 8 ст. 51 ФЗ № 218). Госпошлина за регистрацию сделки по аренде дома или иного жилья для физических лиц составляет 2000 рублей.

Как продлить договор найма квартиры

Продление договора найма — процесс достаточно простой, в котором главное – желание самих участников продолжать сотрудничество.

Если речь идет о краткосрочном договоре, то наймодатель за 3 месяца до завершения срока должен письменно осведомить нанимателя о своем намерении.

Это может быть желание продлить договор на тех же условиях, на других условиях или указать, что в ближайшее время квартира сдавать не будет.

Отказать нанимателю в продлении без причины нельзя, ведь он имеет преимущественное право на съем. С другой стороны, наймодатель может просто предложить очень плохие условия продления, чтобы избавиться от постояльца.

Если собственник не направляет письменных уведомлений, то договор продлевается автоматически. Если договор продлевается на новых условиях, то необходимо составить соответствующий документ.

Важно заметить, что часто легче составить новый договор, чем менять старый и прописывать дополнительные условия.

Расторжение договора найма квартиры

Договор найма квартиры может быть расторгнут множеством способов:

• По обоюдному желанию сторон. В таком случае, необходимо заключить соглашение, которое будет аннулировать договор найма;
• Из-за наступления условий, прописанных в договоре, либо в соответствии с пунктом «Расторжение договора»;
• В одностороннем порядке со стороны наймодателя через суд, если наниматель не вносит плату больше полугода (при долгосрочном договоре) или более 2 месяцев подряд (при краткосрочном договоре), если наниматель портит имущество, использует помещение не по назначению, нарушает условия договора или закон;
• В одностороннем порядке со стороны нанимателя через суд, если наймодатель нарушает условия договора или сдаваемое помещение стало непригодным для проживания (в соответствии с государственными стандартами).

Подводные камни

1. При составлении текста договора с физ.лицом важно перечислять лиц, которые будут проживать с арендатором, и указывать их ФИО и паспортные данные, а также устанавливать запрет на подселение новых лиц без согласия владельца жилья, иначе такой владелец может столкнуться с проживанием в его квартире незнакомых лиц без гражданства. Данная мера предосторожности необходима, чтобы избежать мошенничества со стороны лиц, сдающих не свою квартиру.
2. Нанимателю следует проследить, чтобы в договоре был пункт о профилактическом посещении сдаваемого жилья арендодателем или его представителем только при предварительном уведомлении и не чаще одного-двух раз в месяц, чтобы избежать слишком назойливого контроля.
3. В приложении к договору, содержащему список бытовой техники, не должно быть пустых строчек, а при их наличии перед подписью их необходимо перечёркивать, чтобы не допустить дописывания единиц. По этой же причине сумму арендной платы следует указывать цыфрами и прописью.

ВНИМАНИЕ! При заключении соглашения нанимателю следует потребовать у арендодателя свидетельство о праве собственности на жильё и паспорт, и сравнить указанные в этих документах данные – они должны совпадать.

Итак, для заключения арендного соглашения нанимателю и владельцу жилья следует обговорить условия найма, сумму ежемесячной оплаты и отразить эти условия в тексте соглашения, после чего зарегистрировать его в Росреестре.

При составлении простого договора на аренду квартиры арендодателю необходимо как можно более полно перечислить сдаваемое имущество, а арендатору проследить за наличием и работоспособностью этого имущества.

Как оформить между физическими лицами?

Различают несколько вариантов договоров аренды жилого помещения, оформление которых имеет свои отличия и нюансы, в соответствии со спецификой условий. При этом обязательные условия для всех типов и форм являются едиными и универсальными.

Структура любых типов договоров аренды едина, и должна состоять из следующего:

1. Предмет договора.

   Четкая идентификация сдаваемого жилого помещения: точный адрес, сведения о государственной регистрации (номер свидетельства о государственной регистрации и дата выдачи документа), обременения (нахождение в залоге у банка или наличие лиц, постоянно проживающих); характеристики квартиры и ее свойства.

2. Права и обязанности сторон.

   Перечисление всех данных, непосредственно затрагивающих права и обязанности каждой из сторон при исполнении договора.

3. Платежи.

   Установление вариативности платежей с определением размера и срока оплаты.

4. Ответственность сторон за нарушение оговоренных условий.

   Предусматривает несение ответственности за нарушение установленных обязательных условий.

5. Заключительные положения.

   Определение сроков сдачи квартиры во временное пользование, реквизиты сторон, удостоверение подписантов, акты приема-передачи жилого помещения и имущества.

Подробнее о том, как грамотно составить договор аренды квартиры, рассказывается здесь, а о том, как заключить такой договор по сделке между физическим и юридическим лицом, читайте тут. Порядок заключения составленного договора рассмотрен в этой статье.