Для чего используется переуступка прав собственности

Что такое переуступка прав собственности

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию. Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор).

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ).

До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию). Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

• Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
• Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
• Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Такая передача недвижимости в собственность является популярной среди застройщиков и будущих жильцов. Все потому что на этапе сдачи в эксплуатацию самое удобное, комфортное и приемлемое по цене жилье уже продано. Те, кто не купил раньше, кусают локти, но поделать уже ничего не могут. Нужно или переплачивать или мириться с неудобной планировкой.

По сути, цессией называют сделку купли-продажи жилья, через подписание договора переуступки прав собственности. Подобная сделка имеет такие юридические последствия: продавец (дольщик) передает другой стороне права и обязательства, которые вытекают из договора долевого участия, что заключен с застройщиком.

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

• если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
• иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
• в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Основные риски по договору цессии

Сделка может быть признана сомнительной, если при ее заключении не присутствует представитель государственного органа. Поэтому необходимо, чтобы весь процесс регистрации проходил на его глазах. Именно в этом случае сделка может быть признана безопасной, так как будут защищены все права и интересы каждой из сторон.

В тексте самого договора очень важно указать полную сумму, которую продавец требует с покупателя. Если между сторонами возникают какие-то разногласия или конфликтные ситуации, приводящие к расторжению договора переуступки, то покупателю возвращаются все денежные средства, которые он уплатил предварительно продавцу.

Жилое помещение нельзя многократно передавать по договору уступки, поэтому сначала необходимо убедиться, что та квартира, которую вы хотите приобрести, не передавалась ранее аналогичным образом. Стоит также отметить, что договор уступки необязательно регистрировать. Как правило, процесс регистрации проходят для того, чтобы обезопасить само соглашение.

Бывает так, что договор переуступки дольщик оформляет практически сразу после того, как ему становится известно о финансовой несостоятельности застройщика. В подобной ситуации покупатель уже не сможет вернуть свои денежные средства, даже в порядке судебного разбирательства.

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

• проверка строительной компании;
• подготовка документов;
• составление и подписание договора;
• регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

• срок существования компании;
• актуальность сведений из учредительных документов;
• наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
• наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Уведомление о заключении договора переуступки

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

• гражданский паспорт;
• первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
• согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
• согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
•  все квитанции о внесении взносов по договору.

Моменты, требующие особого внимания

Весь процесс передачи прав на квартиру с первого взгляда кажется легким и не затруднительным. Однако на практике граждане сталкиваются с проблемами в процессе регистрации подобного соглашения либо же на этапе сбора всей необходимой документации.

Например, в договоре уступки обязательно присутствие третьей стороны. Зачастую в качестве нее выступает строительная организация, которая возложила на себя обязательство возвести здание. Без наличия организации, которая вела и ведет строительные работы на участке, соглашение не может быть заключено.

Заключение договора переуступки является еще половиной дела. Многие строительные организации после того как сделка уже совершена, требуют внушительные проценты, которые получил продавец. И в данной ситуации дольщик ничего не может сделать, поскольку подобные моменты никак не регулируются законодательством нашей страны.

В тот момент, когда жилое помещение передается другому лицу по договору уступки, оно не должно быть обременено.

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

• расписка в получении денежных средств продавцом;
• выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени.

До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Что это за сделка

• Переуступка прав пользуется популярностью у инвесторов. Они скупают жилье еще на этапе получения разрешительной документации на жилье, когда цены действительно самые низкие. Они получают при этом доход, ведь дальнейшая перепродажа осуществляется по более высокой цене. Когда строительство уже идет или подходит к завершению.
• Механизм, по которому можно заключить договор переуступки права собственности может быть использован дольщиками. Если по какой-либо причине решили избавиться от жилья и вернуть вложенные ранее средства. По сути, для них такая сделка единственно возможный вариант чтобы избежать штрафов, которые может накладывать застройщик при расторжении долевого соглашения. При этом дольщик не просто вернет средства, а сможет даже заработать. Ведь чем ближе к сдаче объекта, тем выше цены.

Стоит помнить некоторые важные аспекты передачи прав, на жилье в недостроенном доме, а именно:

1. Осуществить передачу права собственности на квартиру можно до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. То есть пока не оформлен акт приема-передачи жилья, и права дольщика не реализованы.
2. При приобретении квартиры таким методом покупатель получает не только все права, но и все обязанности дольщика прописанные в первичном договоре. Речи, о каких либо индивидуальных условиях, быть не может. Например – дольщик и застройщик решили, что оплата будет производиться в рассрочку, сменить части или порядок выплаты не будет возможности.

Права и обязанности переходят к новому владельцу в тех объемах, в которых они были у предыдущего. Причем ни одна сторона не может добавлять, убирать или менять условия. Поэтому очень важно перед такой покупкой детально изучить договор долевого строительства продавца, который он заключил с застройщиком. Этот документ ключевой для понимания объема обязательств нового владельца. Важные аспекты:

1. Процесс происходит под контролем застройщика и только после получения согласия от него.
2. Договор должен пройти регистрация в госорганах.
3. Он считается таковым, что заключен только после оплаты или перехода в полной мере кредитных обязательств к новому владельцу.

Есть определенный пакет документов, который должен иметь при себе дольщик, не лишним будет проверить и бумаги застройщика. Ключевые моменты, которые нужно не упустить:

• Документы застройщика и продавца должны быть согласованы. Частая уловка – это владение одной квартирой, а продажа совершенно другой.
• Стоит получить выписку из реестра и проверить бухгалтерскую отчетность. Ознакомление с проектной документацией не помешает.
• Если объект находится в ипотеке, нужна справка из банка.
• Лучше всего чтобы застройщик присутствовал при подписании договора. Если это невозможно, то нужно его письменное согласие.
• Если есть долг, то он должен быть погашен в полном объеме.
• Если продавец или покупатель состоят в законном браке нужно нотариально заверенное согласие супруга(ги).

Документы нужно изучать тщательно, ведь не все дома возводят добросовестные застройщики. А уж тем более не всегда продают таким образом ответственные продавцы.

Потребитель, заключивший с застройщиком договор купли-продажи, получает предварительные права на данное имущество. По желанию он может передавать эти права другому человеку, заключив с ним еще одно подобное соглашение.

В качестве третьей стороны подобного документа выступает организация, которая взяла на себя обязательство построить жилое помещение. Необходимость нахождения в договоре застройщика, обусловлена тем, что передача прав собственности на квартиру, то есть непосредственно сама уступка, производится с его участием.

Один из ключевых пунктов в соглашении подобного рода: договор переуступки подписывается до того, как новостройка будет завершена и сдана. То есть сделка совершается, как правило, пока здание не станет официально использоваться по назначению.

Поэтапное рассмотрение переуступки на то или иное жилое помещение:

1. Будущий владелец заключает с компанией, которая приняла на себя обязательство построить дом, договор на долевое участие. Дольщик обязуется внести определенную сумму, а строительная компания – возвести здание в пределах установленных сроков.
2. Процесс подписания соглашения долевого участия. На этом этапе дольщик имеет право требовать от застройщика передачи ему в собственность одной из строящихся квартир.
3. Заключение договора переуступки с человеком, который готов купить данную собственность у дольщика. На основании документа права на пользование данным жильем получает непосредственно покупатель с возможной выплатой оставшихся денежных средств застройщику либо же передачей денег исключительно своему продавцу.

Какие бывают виды переуступки

Существует всего две формы переуступки прав собственности:

1. ДДУ. Дольщик заключает контракт с застройщиком и выплачивает ему определенную сумму, которая идет на строительство того или иного жилого объекта на определенном участке. При этом он получает более выгодные условия для приобретения жилья в новом доме, например, ему предлагаются низкие проценты по ипотеке. И уже после того, как человек, инвестирующий данное строительство, выплатил все денежные средства, предусмотренные договором, он получает право продавать свое имущество другому человеку. На практике в последнее время существует такая тенденция, как передача обязательств перед застройщиком третьему лицу. Однако такая передача может быть совершена только до того момента, как строительство будет завершено, и здание начнет официально эксплуатироваться. Такие соглашения в течение того времени, пока объект только строится, можно заключать не один раз.
2. Предварительная купля-продажа. При заключении договора оставшиеся денежные средства, которые необходимо передать застройщику, полностью ложатся на плечи человека, приобретающего данное жилье. Однако подобный вид соглашения вовсе не означает, что покупателю сразу передаются права на пользование этим имуществом. Вся суть состоит в том, чтобы впоследствии переуступить недвижимость. Однако в том случае, если такая сделка по каким-либо причинам расторгается, то приобретателю прав на недвижимость возвращаются все денежные средства, которые он уплатил перед этим.

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

• застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
• люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
• процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Что нужно сделать, чтобы оформить договор переуступки

Сам процесс переуступки жилого помещения является весьма долгим и изнурительным в материальном и интеллектуальном смысле, причем для всех сторон сделки. Человеку, который продает собственность, необходимо совершить следующие действия:

• сообщить компании, которая проводит соответствующие работы в доме, что он собирается переоформить ДДУ на другого человека;
• застройщик рассматривает это обстоятельство и впоследствии выдает официальное согласие на заключение сделки, за что дольщик должен отдать немалую сумму денег;
• инвестор должен запросить у строительной фирмы справку, которая свидетельствует об отсутствии долгов фирмы перед другими;
• необходимо сдать выписку, полученную из ЕГРП;
• если инвестор состоит в брачном союзе, то ему необходимо оформить официальное согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку при наличии семьи он не имеет права решать подобные вопросы самостоятельно;
• продавец должен посетить банк и получить официальное уведомление, что все транши перед застройщиком были погашены. Если же часть денег, которые осталось выплатить, переадресовывается покупателю, необходимо указать это в соответствующем пункте договора.

При оформлении сделки продавец теряет возможность передавать данную недвижимую собственность каким-либо другим лицам бесплатно, то есть, например, по договору дарения или же по праву наследования родным и близким. Если же договор в свое время имел какие-то несовершенства, по которым можно признать его недействительным, то родственникам придется продолжительное время доказывать свою правоту, и что они имеют определенные права на жилое помещение.

Когда продавец сдает во владение жилье не в новостройке, а во вторичке, то набор документов для регистрации договора несколько отличается от перечня, предоставленного выше. Однако все равно весь процесс регистрации должен проходить под неусыпным наблюдением представителя того органа, где соглашение регистрируется.

Дольщик, который передает права на свое имущество другому человеку, также обязан заплатить государству государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Налогообложение и использование вычета

Когда дольщик заключает договор переуступки прав, он обязан, помимо госпошлины, заплатить государству с земли, на которой расположен дом, тринадцать процентов. Причем они берутся не в качестве земельного налога, а в виде части денежных средств от проданного недвижимого имущества. Перечислить данные средства государству необходимо до конца апреля года, следующего за тем, в который была совершена сделка купли-продажи. Конечно, пользы от этого продавцу мало, но, как говорится, с законодательством не спорят.

Срок, в течение которого регистрируют соглашение о переуступке прав на то или иное жилое имущество, составляет 10 дней после того, как вся документация будет подана в регистрирующий орган.

Продавцу придется уплатить налог от продажи при заключении договора цессии, ведь это один из способов получения дохода. Причем налог придется платить не от полученной суммы, а от разницы между продажи и покупки у застройщика, то есть от фактически полученных средств. Естественно если суммы одинаковые, налог платить не нужно, но при этом обязательно следует подать декларацию соответствующего образца в налоговую. Если этого не сделать, в лучшем случае придется платить штраф, в худшем – налог на всю сумму продажи.