Что необходимо учесть арендодателю, заключая договор аренды недвижимого имущества

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендодателю планировать получение платы за пользование помещением на определенный период времени.

r /{amp}gt;

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с «01» августа 2011 года по «30» июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему.

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды в отдельных случаях может быть расторгнут досрочно. Такого рода случаи могут быть установлены в законе или указаны в договоре.

Порядок расторжения договора

r /{amp}gt;

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

• имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);

• стороны подписали передаточный акт.

Аналогичные правила действуют и при возврате недвижимости по окончании срока аренды.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания неубытков и неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к этому сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

r /{amp}gt;

Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору

«Передача помещения производится в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Также в договоре целесообразно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю.

r /{amp}gt;

Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды

https://www.youtube.com/watch?v=upload

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения».

При подписании акта приема-передачи помещения арендодателю необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. Местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае у арендодателя могут возникнуть трудности с доказыванием того, что он передал арендатору именно то помещение, которое указано в договоре. Если же арендодатель этого доказать не сможет, то будет считаться, что он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, что будет грозить возможными санкциями.

2. В акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Дело в том, что арендатор может вернуть помещение в худшем состоянии, чем оно было передано, а также причинить арендодателю ущерб в результате недостачи или повреждения мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду.

3. Если передаваемое в аренду недвижимое имущество содержит какие-либо недостатки, то лучше это сразу оговорить в акте приема-передачи имущества. Дело в том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В то же время арендодатель не будет считаться надлежащим образом исполнившим свою обязанность по передаче имущества, если передаст арендатору объект аренды с такими недостатками, которые будут препятствовать использованию имущества по назначению. В таких случаях арендодатель будет обязан выполнить необходимый ремонт объекта аренды.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности для каждой из сторон. В то же время есть ряд положений, на которые арендодателю стоит обратить внимание в любом случае.

1. При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Данное общее правило можно изменить в договоре. В связи с этим юрист арендодателя должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды. В договоре также можно указать и санкции на случаи ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по содержанию объекта аренды.

2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

r /{amp}gt;

Пример условия договора о том, что стоимость произведенных неотделимых улучшений арендатору не возмещается

«При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости».

Данное условие позволяет арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

3. В договоре можно прописать условие о том, что арендодатель имеет право проводить осмотр объекта аренды для проверки соблюдения арендатором условий заключенного договора.

r /{amp}gt;

Пример условия договора о праве арендодателя проводить осмотр объекта аренды

«Арендодатель в лице своих полномочных представителей вправе производить осмотр сдаваемого в аренду помещения на предмет соблюдения арендатором условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством».

В этом случае арендодатель получит право контролировать соблюдение арендатором условий договора. Например, использование арендатором помещения по целевому назначению.

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит достаточное количество иных условий, которые юрист арендодателя также не должен упускать из виду.

1. Если арендатор объявил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды или о нежелании продлевать договор на новый срок по окончании срока аренды, то арендодателю срочно приходится искать другого арендатора для освобождающегося недвижимого имущества. Однако потенциальный арендатор, скорее всего, захочет осмотреть объект аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Возражения арендатора в этом случае будут вполне резонны: иные лица не могут нарушать его права беспрепятственно владеть и пользоваться объектом аренды в течение срока действия договора. В то же время, если право арендодателя показывать помещение другим лицам прямо указать в договоре, то это может устранить подобные проблемы.

r /{amp}gt;

Пример пункта договора о праве арендодателя показывать объект аренды иным лицам

«В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего Договора или при нежелании Арендатора заключать договор аренды на новый срок Арендодатель в рабочее время вправе показывать объект аренды потенциальным арендаторам».

Такого рода пункты в ряде случаев могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за просмотров и присутствия в помещении третьих лиц. Однако этот пункт защищает интересы арендодателя и способствует скорейшему поиску нового арендатора и заключению с ним договора аренды.

2. В договоре может быть прописано условие об обязательном досудебном порядке урегулирования всех возникающих между сторонами споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора, кроме случаев одностороннего отказа от исполнения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При расторжении договора обязательный досудебный порядок необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

3. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

r /{amp}gt;

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, возникающие между Сторонами, разрешаются в Арбитражном суде города Москвы».

По общему правилу иски подаются по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местом нахождения арендатора является г. Смоленск, а местом нахождения арендодателя – г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Для арендодателя весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его месту жительства (месту нахождения). Если арендатор имеет другое место жительства (место нахождения), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендодателя и может оттолкнуть арендатора от возможного обращения в суд.