Помощь юриста
Назад

Договор сдачи квартиры в субаренду

Опубликовано: 10.01.2020
0
2

Последствия субаренды для владельца квартиры

Сдавая квартиру в аренду нельзя гарантировать, что на её территории не откроется незаконная эксплуатация объекта для сомнительных встреч на часы или сутки.

Не удивительно, что ничего не подозревающий до поры хозяин помещения, получит приглашение в суд, по поводу того, что на принадлежащей ему жилой площади процветает злачное место.

Если квартира эксплуатируется большой группой жильцов, что не предусматривалось договором, её техническое состояние легче приходит в негодность, объект утрачивает привлекательность при последующей сдаче гражданам.

Лица, которым, соответственно положениям договора требуется провести текущий ремонт, окажутся в неприятном положении, восстанавливая нарушенный порядок и исправляя чужие ошибки.

Распространяются случаи, когда недобросовестные квартиросъёмщики передают жильё в использование лицам с мошенническими наклонностями.

Те снимают квартиру в элитном доме на часы, совпадающие со временем просмотра объекта недвижимости, который, якобы, выставлен на продажу.

Представляясь риэлторами, они проводят мошенническую сделку, обеспеченную поддельной документацией. Обманутые покупатели подают иск на владельцев или арендаторов.

Не меньше неприятностей возникает у арендодателей, если жильцами в квартире на условиях поднайма, окажутся лица без гражданства РФ, которых обнаружит инспекция УФМС.

Опасаясь подобных инцидентов, иные владельцы недвижимости не рискуют пускать её в оборот, как следствие – убытки по эксплуатации и содержанию, вместо получения прибыли. Тем не менее, допустимо приобрести законно заработанную прибыль, как на непосредственной сдаче объекта, так и на поднайме.

Незаконная субаренда квартиры

Имущественная сделка, не обеспеченная юридической базой, считается незаконной. Если квартиросъёмщики, заключившие договор аренды, допускают на территорию третьих лиц, с целью их постоянного проживания на территории – это незаконное действие.

По преимуществу, процесс поднайма происходит несанкционированно, скрытно от владельца.

Узнав о деянии, он, иной раз, не справляется с ситуацией по выселению незваных жильцов.

Граждане, привыкшие получать плоды своей недобросовестности в отношении с правопорядком, обычно отказываются от выселения, продолжая эксплуатировать квартиру, извлекая из неё сугубо личную пользу.

Иногда так продолжается до тех пор, пока техническое состояние квартиры не придёт в негодность из-за ненадлежащего ухода, или пока не завершится срок действия аренды.

Чтобы свести к минимуму риски и гарантировать добросовестное отношение граждан к имуществу, требуется совершить ряд нехитрых действий.

Бороться с такими гражданами уместно с привлечением полиции или других силовых структур. Если не беспокоиться о заселившихся лицах, нарушающих общественный порядок, законные хозяева добьются восстановления порядка.

При любом незаконном действии с их стороны, владельцы могут расторгнуть контракт, припугнув недобросовестных оппонентов уголовным процессом.

Как избежать обмана со стороны арендаторов

Во-первых, требуется заключить договор аренды в письменном виде, скрепив его собственноручными подписями сторон, с указанием личных данных.

Субаренда квартиры

Если договор долгосрочный, сроком 1 до 5 лет, требуется его регистрация в Росреестре. Без регистрации он не приобретает юридической силы.

При составлении учитываются предпочтения хозяина квартиры и отдельным пунктом указывают по выбору:

  • Разрешение на поднаём, с увеличением оплаты за использование помещения или без такового.
  • Запрет на вселение третьих лиц и пересдачу площадей.

При отказе в праве субаренды целесообразно составить список лиц, проживающих на территории соответственно договору.

Фамилии и инициалы даются перечнем, с указанием личных данных, соответствующих паспортным данным.

При непредвиденных обстоятельствах со стороны проживающих лиц, владелец сможет сослаться на установленное в письменной форме соглашение сторон о числе проживающих, а так же – об их составе.

При нарушении соглашения со стороны вселившихся граждан, они становятся объектом требований собственника жилья.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить в собственность квартиру полученную как улучшение жилищных условий

Он вправе подать исковое заявление, в результате чего:

  • Затребует возмещение материального ущерба за нанесённые убытки, разрушения, заставив выплатить указанную им сумму для проведения ремонта, восстановления имущества или приобретения новой мебели вместо испорченной.
  • Затребует компенсацию за использование чужих денег на основании того. Что он – единственный правообладатель получаемых денежных средств за использование квартиры. Допустимо требовать начисления процентной ставки на полученную незаконно сумму средств за пересдачу объекта (см. Налог на сдаваемое имущество).
  • Подаст иск за моральный ущерб, если проживающие лица причинили ему страдания недобросовестным отношением к имуществу.

Если же договор не предусмотрел подобных правовых последствий, владелец рискует остаться в убытке.

Такому же риску подвергает себя арендатор, обманувший собственника.

Последствия для владельца

Даже судебное разбирательство нечасто приносит желаемое освобождение от того беспорядка, который устраивают вселившиеся лица, если этот пункт договора проигнорировали.

Не удивительно, если в такой ситуации арендодатель окажется бесправным, ведь впоследствии он вправе предъявить к исполнению лишь такие требования, которые имеют юридическую силу и прописаны в положениях.

Иногда подобные ситуации заканчиваются тем, что владелец жилья смиренно ожидает завершения срока действия контракта, а затем восстанавливает утраченный порядок.

Договор субаренды квартиры

Если в договоре отдельным положением или пунктом констатирована допустимость пересдачи помещения, проживающие на его территории лица вправе оформить приложение, устанавливающее условия пересдачи.

Если этот пункт отсутствует, но владелец не возражает, поднаём допустим. Для этого требуется письменно оповестить хозяина недвижимого имущества и получить его согласие. Если он не ответил согласием, но и не возразил, арендатор вправе поступать по усмотрению.

Оформляется он в простой письменной форме, где стороны регулируют правовую основу поднайма, с указанием норм и правил использования жилья.

Автономной юридической силы такая документация не приобретает.

Она правомочна только в роли приложения к главному договору, на основании которого проживающие в помещении лица получили право распоряжаться недвижимостью.

обман со стороны арендаторов

Начинать составление договора требуется с определения:

  • сторон соглашения;
  • предмета договора;
  • установления срока действия;
  • даты составления.

Требуется, чтобы установленный для поднайма срок не превышал срока действия аренды дома.

В нерегламентированном, но юридически корректном виде оформляют основные положения, их пункты и подпункты. По преимуществу их выбирают по образцу, под критерий которого подходит любой найденный на сайте. В него вписываются данные, соответствующие отчуждаемому объекту.

Если передаётся элитная квартира, с дорогостоящим ремонтом, целесообразно обратиться к опытному юристу. Он предусмотрит нюансы и тонкости процедуры, учитывая самые неожиданные и специфические моменты соглашения (см. Приём-передача квартиры).

Если процедура поднайма заключается в подселении студентов или приезжих лиц в бюджетное жильё, на недолгий срок – указывают самые насущные пункты, на которых основывается взаимодействие лиц.

Такая документация иногда составляется от руки, что не утрачивает правового содержания. Главное – внесение паспортных данных и наличие подписей с расшифровкой.

Рекомендуется обратить внимание на пункты, которые определяют:

  • условия внесения оплаты;
  • её сумму;
  • права жильца;
  • вменяемые виды работ;
  • санкции, грозящие за не исполнение условий.

Целесообразно указать, на каких основаниях, соглашение сторон вправе расторгаться и определить условия проведения взаиморасчётов.

Грамотно составленная документация, сопровождающаяся актами передачи, расписками в получении денежных средств и прочими видами фиксации отношений, придаст им юридическую силу и организацию взаимодействия.

Если договор составляется на срок 1-5 лет, его потребуется зарегистрировать в местном отделении кадастра и картографии (в Росреестре).

Субаренда муниципальной квартиры

Собственник муниципального жилья — администрация. Проживающие в такой квартире граждане иногда сдают её, но крайне редко извещают об этом муниципалитет.

Такие действия недальновидны. Они приводят к тому, что при малейшем нарушении со стороны вселившихся лиц, муниципалитет примет меры к пресечению несанкционированных действий.

Если проживающие лица без регистрации или, тем более, без гражданства РФ, правообладатель ответит перед хозяйствующим субъектом по всей строгости. Жалобы соседей на ненадлежащее поведение неизвестных лиц, проживающих в квартире, приведут к столь же нелицеприятным правовым последствиям.

Предлагаем ознакомиться:  Как делится наследство между сестрами

Основываясь на причинах подселения, администрация вправе ходатайствовать:

  • Об изъятии помещения у правообладателя на основании его использования не по назначению, если он в нём не проживает, а только пересдаёт.
  • О переселении в помещение, с меньшей площадь, если правообладатель подселяет сторонних лиц.

При необходимости субаренды муниципального жилья, требуется сделать запрос с просьбой подселения или пересдачи помещения, объяснив причину и указав сроки.

Как правильно составить?

Существуют установленные законом и практикой правила заключения договора субаренды квартиры.

  1. В первую очередь необходимо получить согласие на осуществление субаренды квартиры от непосредственного ее обладателя. Данное правило является императивным, так как должно быть исполнено безусловно, в противном случае сделка не может состояться.
  2. Второе условие касается сроков действия договора. Акт может быть заключён на тот срок, который не превышает срок самого договора аренды. Если же аренда продлевается на неопределённое время, то подобное положение применяется и к договору субаренды.
  3. Договор сдачи квартиры в субарендуТретье правило сводится к тому, что собственник недвижимости не может передать субарендатору большее количество прав по распоряжению и использованию имущества, нежели чем самому арендатору.
  4. В соответствии с имеющимся законодательством РФ субаренда может заключаться без регистрации в гос. учреждениях на срок менее полутора лет. При отсутствии регистрации и субарендатор, и собственник, и арендатор будут нести серьезные риски. Договор может быть признан незаконным, а стороны будут оштрафованы.
  5. Если необходимо досрочно прекратить договор аренды, то вместе с ним прекращает свое действие и договор субаренды.

Во многом договор субаренды повторяет акт об аренде. Поэтому в обязательном порядке в нём должны быть упомянуты следующие пункты.

  • Предмет договора, который характеризует помещение и его размер.
  • Сумма платы за аренду и сопровождающий порядок расчётов.
  • Обязанности и права каждой из сторон.
  • Возможность наступления ответственности за нарушение условий договора.
  • Срок действия акта.
  • Реквизиты сторон.
  • Юридические адреса.
  • Контакты.

Предмет сделки

Предмет договора является самым существенным условием соглашения об аренде. Он подробно должен быть освещен в документе.

Важно! Предметом договора субаренды становится помещение, которое переходит от собственника к арендатору, а затем к третьему лицу. Предмет должен быть описан как можно более подробнее.

Указываются следующие данные о жилье:

  1. Адрес месторасположения квартиры.
  2. Ее общая площадь.
  3. Непосредственно жилая площадь.
  4. Категория принадлежности недвижимости. Например, квартира, частный дом, так далее.
  5. Этажность и высотность дома.
  6. Количество комнат и иных изолированных помещений.

Особое внимание при составлении договора субаренды необходимо уделить пункту «Права и обязанности сторон». Для того, чтобы прописать такие важные моменты, можно воспользоваться как готовым примером договора, так и самостоятельно включить в уже готовый перечень индивидуальные условия:

  1. Договор сдачи квартиры в субарендуВ соответствии с составленным актом о субаренде, арендатор обязуется предоставить в использование лицу квартиру в тот срок, который прописан в акте.
  2. Арендатор предупреждает второго арендатора обо всех нюансах взаимодействия и обязательствах перед собственником помещения.
  3. Расшифровываются права всех третьих лиц на помещение, которое передается в аренду.
  4. Арендатор может требовать от собственников помещения проведения капитального ремонта за счет его денежных средств.
  5. Арендатор обязан следить за тем, как используются помещения, и в соответствии ли с назначением.

Договор

Субарендатор в свою очередь должен придерживаться других обязанностей:

  • Он должен следить за имуществом и поддерживать его в исправном состоянии.
  • Второе условие связано с своевременным внесением платы, которая предусмотрена за аренду квартиры. Самое главное чтобы ее размер соответствовал условиям договора.
  • Субарендатор должен проводить текущий ремонт за счёт своих денежных средств.
Предлагаем ознакомиться:  Оклад и премия в трудовом договоре

Платежи и расчеты

В типовом договоре субаренды третьим пунктом устанавливаются вопросы стоимости, а также способов оплаты. Предусматривается, что субарендатор вносит денежные средства в отношении арендатора ежемесячно. В договоре может быть указана как сумма за квадратный метр, так и общая величина арендной платы в месяц.

Указывается точная дата по наступлению которой платёж должен быть начислен. В типовом договоре прописывается условие, что арендная плата не может изменяться в большую или меньшую сторону чаще, чем один раз в месяц.

Ответственность

За неисполнение обязанностей каждой из сторон, может наступить ответственность. Она может проявляться в возмещении убытков и расторжении договора.

Если произошло существенное нарушение положений соглашения между сторонами, например нарушение сроков, прописанных для внесения платы, то арендатор может требовать либо досрочного внесения денежных средств, но не чаще, чем за два месяца подряд.

Срок действия акта начинает течь с момента, как квартира будет передана во временное пользование субарендатору. Срок может продлеваться только в случае, если получено соглашение сразу от двух сторон. Имущество передаётся в день, либо на следующий день после того, как договор будет подписан.

Важно! Договор может быть расторгнут до истечения его срока действия. Это может произойти в случае, если одна из сторон не выполняет своих обязательств.

Нужна ли регистрация документа?

Договор субаренды, который имеет продолжительность дольше чем полтора года должен быть надлежащим образом зарегистрирован для того чтобы иметь законную силу. Об этом говорит 1 пункт статьи 164 ГК. В соответствии с этой статьей только после процедуры регистрации могут наступить правовые последствия, например такие, как вступление в законную силу.

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Это значит, что стороны должны, прежде чем осуществить процесс передачи недвижимости субарендатору, явиться в соответствующее гос. учреждение для проведения процедуры регистрации. Нужно обратиться в Росреестр, который уполномочен осуществлять регистрацию данной сделки.

Оплата налога

Регистрация договора субаренды является государственной услугой. Это значит, что стороны должны понести некоторые материальные расходы. Госрегистрация не предусматривает взимание налога, однако призывает к необходимости оплатить государственную пошлину.

Госпошлина – это особый госсбор, который взимается с физических и юридических лиц в соответствии со статьей 333.17 Налогового кодекса. Оплата является необходимой для того чтобы госучреждение совершило юридически значимое действие. На сегодняшний день размер государственной пошлины для оформления договора субаренды для физических лиц равен 1000 руб.

Стоимость такой сделки предусмотрена статьей 333.35 Налогового кодекса и характерна для актов, которые не предусматривают отчуждение недвижимости. Стоимость государственной пошлины для юридического лица будет равна 11000 руб.

Риски при заключении сделки

При заключении сделки субаренды и та, и другая сторона имеют дело с серьезными рисками:

  1. Арендатор несет ответственность за порчу имущества перед собственником, и не может дать стопроцентную гарантию того, что субарендатор окажется порядочным гражданином и сохранит имущество в том виде, в котором ему оно было передано.
  2. Субарендатор не застрахован от обмана со стороны арендодателя, который связан с систематическим повышением стоимости арендной платы.
  3. Арендодатель вовсе в ряде ситуаций может быть не в курсе того, что его имущество сдается в субаренду.

https://www.youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Договор субаренды приобретает всё большую популярность, чему способствует растущий рынок недвижимости. Если вам предстоит составление подобного акта, то это значит, что данная статья поможет вам разобраться в нюансах сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

7 (499) 504-88-91 Москва 7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector