Долевая собственность на недвижимость и совместная разница

Понятие долевой и совместной собственности

Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.

Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.

Собственность обретает статус совместной только после заключения брака. Если два человека официально не зарегистрировали отношения, их квартира не будет считаться совместным владением. Причем не имеет значения, приобрел ее кто-то один или деньги вносили оба.

Если внимательно изучить вопрос, что значит долевая собственность на квартиру, то окажется, что в данном случае имеет место иной принцип распределения квадратных метров:

1. Доли могут быть равными либо отличаться.
2. Жилплощадь распределяется как между членами супружеской четы, так и между людьми, не имеющих родственных связей. В этом состоит принципиальная разница между рассматриваемыми понятиями.

Кроме того, долевое владение предусматривает раздельную оплату владельцами долей налогов и коммунальных услуг. Если недвижимость общая, жильцы платят за все это вместе.

Возникновение совместной собственности и её особенности

Исходя из типа имущества, раздельное и общее владение обладает определенными особенностями.

На квартиру

При совместном праве на квартиру, доли не определяются, соответственно граждане имеют равные возможности и обязанности по отношению к жилому помещению. Эти права закреплены в статье 253 Гражданского законодательства.

При продаже хозяева имущества должны действовать совместно. Реализация квартиры только одним владельцем без согласия второго невозможна.

Долевая собственность на квартиру возникает как на двух, так и на большее количество человек. Доли бывают идеальными или реальными. Под первым типом подразумеваются те, которые не закреплены за определенными квадратными метрами. Обычно это 1/2, 1/4, 1/3 и так далее. Реальные – или выделенные в натуре, привязанные к конкретным квадратным метрам, например, к 15 кв. м. или 35 кв. м.

В браке

Долевая собственность устанавливается только для законно зарегистрированных супругов. При сожительстве приобретаемое имущество становится долевым, если граждане решили его так оформить.

Наличие совместной собственности при расторжении брака – становится проблемой, которую можно разрешить только в рамках судебного разбирательства. Долевая же собственность не вызывает таких проблем. За каждым из супругов остается только его доля.

Для проведения какой-либо сделки с совместным имуществом одной стороной, потребуется нотариально заверенное разрешение другого хозяина. В противном случае, такие действия признаются незаконными.

На землю

Под совместной собственностью на землю принято понимать право владение, распоряжение и пользование, принадлежащее нескольким лицам. Разделяется на:

1. Фермерское или крестьянское хозяйство. Право принадлежит участникам совместной собственности. Однако данное правило действует только в том случае, если договором не предусматривается иного. Имуществом распоряжаются правообладатели, путем общего собрания. Дополнительно, по решению собрания назначается глава.
2. Садоводческое, огородническое или дачное товарищество. В данной ситуации возникновение совместного права возможно только для членов одного товарищества. В обязательной форме, потребуется согласие участников. Чаще, для принятия решения проводятся общие собрания.

Право общего владения возникает на неделимые вещи и имущество, которое нельзя разделить в силу закона (например, ценные бумаги). Объектом такого вида режима могут быть и делимые блага. Это должно быть предусмотрено законом или соглашением владельцев.

Детальнее, что означает юридический термин “общая собственность”, можно узнать из ч.4 ст. 244 ГК РФ.

Основанием для возникновения такого владения являются гражданско-правовые сделки, например, заключение договора купли-продажи, наследование и другие обстоятельства.

По закону общая собственность может быть долевой или совместной. В первом случае конкретно определены части владельцев, во втором – нет.

Наиболее простой ответ на вопрос, что такое общая совместная собственность на квартиру, звучит так: конкретное недвижимое имущество одновременно принадлежит нескольким лицам, но доля на объект каждого из них не установлена. При этом родственники используют квадратные метры, чтобы вместе проживать и вести хозяйство.

Коллективное владение недвижимостью предусматривает, что между гражданами имеются тесные личные связи. Но одного лишь этого факта недостаточно для того, чтобы жилье можно было отнести к недвижимому имуществу данной категории. Совместное право собственности на квартиру возникает:

• в результате приватизации. Когда в присвоении жилплощади принимают участие проживающие на ней лица, она становится их общим владением даже при отсутствии между жильцами родственных отношений.
• при приобретении квартиры в браке. Подчеркнем, что речь идет о жилом помещении, которое досталось семье после проведения так называемой возмездной сделки. Если супруг вступил во владение жильем на основании договора дарения или унаследовал его, закон признает его личным имуществом только этого человека.

Согласно ст. 244 ГК РФ, если приобретение квартиры в совместную собственность осуществлялось за счет общих средств, то доли супругов равны. Закон также предполагает, что муж и жена, ведущие общее хозяйство, вносят вклад в семейный бюджет, если получают:

• гонорары, премии;
• пенсии, государственные пособия;
• доход от ведения бизнеса, предпринимательской деятельности;
• трудовые заработки.

Процесс оформления квартиры в совместное владение выглядит проще, чем в случае выделения долей, ведь супругам не обязательно обращаться к нотариусу, чтобы разделить объект на части.

Перед тем как оформить квартиру в совместную собственность супругов в региональном отделе Росреестра, следует подготовить определенные бумаги. К тому же явиться на визит должны оба. Если по объективным причинам кто-то из них не сможет лично присутствовать в госучреждении, он вправе делегировать полномочия третьему лицу, оформив на него доверенность.

Пакет документов

Перечень документов, которые нужны для проведения данной процедуры, выглядит так:

• паспорта российского образца всех будущих собственников;
• заявление, заполненное на бланке установленной формы (составляется в присутствии регистратора);
• правоустанавливающий документ на жилое помещение, например, 2 экземпляра ДКП (договор купли-продажи), подтверждающего возникновение именно совместной собственности;
• квитанция об уплате госпошлины за оформление квартиры в совместную собственность в Росреестре;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Обычно процедура занимает не более 30 дней.

Нужно упомянуть, что регистрационные органы часто отказываться оформлять совместную собственность и рекомендуют зарегистрировать долевое владение жильем. Не оспаривается возникновение совместной собственности только на основании приватизации и покупки квартиры в официальном браке.

Совместная собственность возникает на основе общей собственности.

Общая же собственность возникает двумя путями. Во-первых, она возникает в силу договора. Участники договора сами определяют долю каждого из них в праве на общее имущество, принадлежащее им сообща, а также порядок использования этого общего имущества.

Во-вторых, общая собственность возникает в силу закона, помимо воли сособственников. Это может происходить, например, на основании норм наследственного или семейного права. В этом случае собственность регулируется законом, а не соглашением участников (сособственников).

Общая собственность может быть долевой (когда доля каждого из сособственников определяется в праве общей собственности) или совместной (когда доли сособственников в праве общей собственности не определяются).

Поговорим о совместной собственности. В соответствии с гражданским кодексом совместная собственность является одним из видов (наряду с долевой собственностью) общей собственности. Но при этом одновременно установлена презумпция долевой собственности. Это означает, что при отсутствии договора или обязательных законодательных требований в отношении общего имущества устанавливается долевая собственность.

Чаще всего режим совместной собственности возникает в отношении имущества супругов. Это происходит по умолчанию в соответствии с нормами Семейного кодекса. Режим совместной собственности означает, что ни одному из супругов не принадлежат конкретные (строго определенные) доли в праве собственности на имущество, нажитое супругами во время брака. Все такое имущество является их совместной собственностью.

Есть некоторые особенности, связанные с совместным имуществом супругов.

Супруги могут перевести все имущество или его часть в долевую собственность. О том, как это сделать, вы можете узнать здесь.

Если имущество приобретено в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, то режим совместной собственности супругов на такое имущество не распространяется.

На имущество, находящееся в собственности одного из супругов до заключения брака, режим совместной собственности не распространяется.

Если один из супругов заключил договор пожизненного содержания с иждивением, то недвижимое имущество (например, квартира), приобретенное им на основании такого договора, является совместной собственностью супругов.

Возникновение совместной собственности и её особенности

Как уже говорилось, разделенное или общее владение возникает только при наличии законных оснований и соблюдении соответствующей процедуры регистрации. Исходя из типа права, существуют определенные нюансы по процедуре и особенностям возникновения.

Раздельное владение возникает у двух или более граждан, при покупке вещи, которая не разделяется без изменения ее назначения, то есть является неделимой.

Долевым правом можно пользоваться в отношении любой жилой недвижимости (например, квартиры, частного дома, комнаты и так далее). В качестве оснований для возникновения выступают:

• Законные сделки с жилым помещением, при участии нескольких граждан (купля-продажа, мена);
• При передаче наследной массы умершего родственника;
• При приватизации муниципального жилого помещения. В данном случае доли распределяются на членов семьи в равной степени;
• При вынесении судебного определения, по вопросу недвижимости.

Получить право на общее имущество можно тремя основными способами:

• Фермерское;
• Садоводческое;
• Общее владение супругами – возникает только при официально зарегистрированных брачных отношениях. Изменить статус владения можно и после того, как брачные отношения были официально зарегистрированы.

Что говорит закон

Основная нормативно-правовая база, регулирующая право общего имущества, – ГК РФ. В частности, гл. 16 определяет:

• понятие и основание для общего владения (ст. 244);
• порядок определения долей (ст. 245);
• порядок раздела имущества и так далее.

Особенности совместного владения регламентированы Семейным кодексом. Такой режим чаще всего возникает между супругами.

Ориентироваться нужно на гл. 7 СК РФ, в которой определяется, как:

• образуются совместно нажитые блага (ст. 34);
• муж и жена ими распоряжаются и владеют;
• происходит раздел имущества (ст. 36) и другие нюансы.

И долевая, и совместная собственность могут возникать в браке, о чем детальнее будет сказано далее.

Может ли быть долевая собственность и совместная одновременно?

Согласно законодательным нормам, ситуация при которой единовременно на одно имущество будет распространяться право как раздельное, так и общее – возможна.

К примеру, при покупке квартиры двумя братьями, один из которых имеет супругу. В указанной ситуации между братьями имущество будет разделено по 1/2  доли, при этом муж и жена свою часть будут иметь в общем праве.

На деле подобные ситуации случаются не так часто. С учетом особенности владения общим имуществом, супруги предпочитают делить ее на конкретные доли и иметь при этом четко установленные для себя права.

Совместное и долевое имущество

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут. Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится. То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе. Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку. Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей. И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев. Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать. Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично. Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли. Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования.

Василий Максимов. Все в прошлом. 1889

В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену. В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.

Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично. А на покупку доли в квартире или доме можно пойти только четко осознавая, насколько будет проблематично делить свою кухню и санузел с совершенно посторонними людьми.

Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.

Анна Седых, рмнт.ру

26.07.12

Долевое владение возникает, когда каждый из его участников имеет часть в общем объекте. Такой режим встречается чаще, чем совместный, поскольку второй обычно устанавливается в исключительных случаях.

Совместное владение предполагает, что объект принадлежит нескольким лицам, но их доли не определяются. Между участниками такого режима обычно имеются особые отношения, например, они состоят в браке.

Характеристика долевой и совместной собственности позволяет лучше понять специфику имущественных режимов, выделить их общие черты и определить различия.

Согласно ст. 256 ГК РФ, совместный режим владения возникает по отношению к благам, нажитым в браке (для крестьянского хозяйства – ст. 257). Участники пользуются ими сообща, если другие положения не предусмотрены в отдельном соглашении.

Распоряжаться совместным имуществом можно по согласию всех участников. Каждый из владельцев вправе совершать сделки с объектом, поскольку предполагается, что одобрение на сделку от другой стороны уже получено.

Общая совместная собственность супругов регулируется нормами ГК РФ и СК РФ. Муж и жена могут сами определить, каким образом распоряжаться вещью, например, установить долевое владение на квартиру.

Если в договоре между супругами не указано другое, имущество мужа/жены может быть признано общим. Обязательное условие – за счет совместной или личной собственности другого брачного спутника произведены вложения, увеличивающие стоимость общей вещи. Предположим, состоялся капитальный ремонт квартиры.

Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если другое не предусмотрено соглашением между участниками. В их владении:

• земельный участок;
• насаждения;
• хозяйственные и иные постройки;
• мелиоративные и другие сооружения;
• рабочий скот и так далее.

Всё это должно быть приобретено на общие средства членов хозяйства. Продукция и доходы от деятельности организации – это общее имущество, которое используется по согласию совладельцев.

При прекращении функционирования хозяйства в связи с выходом всех его членов или по другим основаниям все перечисленное делится по аналогии с долевым режимом. Если выходит один из членов, земля и средства производства не подлежат разделу. Взамен гражданин имеет право на соразмерную его части денежную компенсацию.

Основные сведения относительно того, что такое общедолевая собственность, закреплены в ГК РФ (ст.247-250). Владение в таких условиях осуществляется по согласию всех его владельцев. При возникновении спора участники обращаются в суд.

Распоряжаться долей хозяин может как хочет: дарить, завещать, отдавать в залог и так далее. При отчуждении части собственник должен соблюдать условия, установленные ст. 250 ГК (право преимущественной покупки).

Совместная и долевая собственность — в чем разница?

Критерий	Долевая	Совместная
Деление на доли	Присутствует	Отсутствует
Оформляется	На любых лиц, в том числе и третьих	Оформляется на определенный законодательством круг лиц
Распоряжение	Можно спокойно распоряжаться своей долей, в установленных законом пределах	Распоряжение имуществом без согласия второй стороны невозможно
Правоустанавливающая выписка	Выдается на каждого гражданина, в котором четко прописывается его доля	Единая документация, в которой прописываются оба владельца одновременно
Особенности подтверждения права на имущество	Требуется предъявление правоустанавливающего документа	Иногда совместное право устанавливается по закону, и не нуждается в документальном подтверждении

Что лучше?

Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.

Также раздельное владение имеет большое преимущество перед общим при проведении процедуры расторжения брака. Кроме того, при разделении долей, дополнительно выделяется часть на детей, родителей или иных родственников.

Разница между совместной и долевой собственностью существенна. Важную роль играют нюансы, касающиеся объема прав совладельцев, порядка эксплуатации вещей, распределения расходов и так далее.

Характеристика	Долевой	Совместный
Объем прав	Выделена доля каждого	Владельцы солидарно владеют вещью, части не определены
Основание возникновения	Объект приобретают несколько лиц	В случаях, предусмотренных законом
Распределение расходов на содержание	Каждый собственник отвечает за свою часть	Совместная ответственность за имущество
Условия распоряжения имуществом	Обладатель доли распоряжается объектом как хочет с учетом права преимущественной покупки	Распоряжение имуществом происходит только по согласию совладельцев. В противном случае сделка будет признана недействительной
Условия владения	Совладельцы по соглашению определяют порядок использования вещей. При возникновении спора следует обратиться в суд	В силу специфики отношений совладельцев подразумевается, что они должны пользоваться общим имуществом вместе
Особенности раздела в натуре	По соглашению, если выделенные части не потеряют признаки индивидуально обособленной вещи, не будут нарушены свойства целевого использования	Реальный раздел невозможен, пока имущество не перейдет в долевое владение
Возможность преобразования	В частное имущество	В долевую, совместно-долевую или частную собственность

Вышеизложенная информация ярко отображает, чем отличается совместная собственность от долевой, какие особенности у имущественных режимов.

Оформление ипотеки

Банки не всегда выдают ипотеку, обеспеченную общим имуществом. Это связано с долевой ответственностью заемщиков. Выше шансы получить кредит у супругов, приобретающих или уже обладающих совместным жильем.

Предусмотрены нюансы оформления ипотеки в зависимости от имущественного режима. Дольщики могут закладывать доли без получения разрешения, чего нельзя сделать владельцам совместного имущества.

Разница при ипотеке между формами собственности заключается и в объеме ответственности. Супруги, обладающие совместной недвижимостью, отвечают по обязательству солидарно – банк не устанавливает конкретно, кто из них будет вносить платежи. При долевом владении каждый дольщик отвечает перед кредитором своей частью, самостоятельно гасит задолженность.

Чтобы понять, что лучше, долевая или совместная собственность, нужно учитывать вид и стоимость объекта:

1. Недвижимость – предпочтительнее долевое владение. Это исключит ущемление прав при разделе или продаже имущества.
2. Транспортные средства – лучше выбирать совместное владение. Проще оформить и использовать. Если авто очень дорогое, логичнее выделить доли.
3. Прочее имущество (драгоценности, техника и так далее) – нет смысла выделять доли. Крайне сложно их выделить в натуре.

При наличии особо ценных активов, например, бриллиантов, целесообразно предусмотреть порядок их использования в брачном контракте / другом соглашении.

Каждый из этих вариантов обладает своими достоинствами и недостатками. И говорить о том, какой из них более удобен, можно лишь зная конкретную ситуацию.

Если находящиеся в законном браке супруги хотят иметь четкое представление о том, какие доли в имуществе принадлежат каждому из них, то им необходимо заключить соответствующий брачный договор.

Именно брачный договор позволит им уйти от автоматического оформления всех приобретаемых объектов в совместную собственность и определить, в каких долях каждый из них будет владеть приобретаемым имуществом.

Заключение

Совместная собственность на жилье предполагает, что доли владельцев не выделены. Важное условие – эти граждане должны находиться в родственных отношениях. В соответствии с ГК РФ, распоряжаться такой квартирой (оформить дарственную, продать или обменять), можно только при наличии согласия всех совладельцев.

Для такой формы владения квартирой характерен ряд неудобств, которые выходят на первый план при продаже жилья или разводе. Чтобы исключить конфликты, желательно заблаговременно выделить доли в недвижимости, находящейся в общем пользовании.

Совместная собственность не предусматривает выделение конкретных частей, долевая – наоборот. Особенности имущественных режимов указаны в ГК РФ и СК РФ. На практике долевое владение встречается чаще, так как совместное возникает в случаях, определенных законом. Сравнив формы собственности, можно заметить не одно различие между ними, например, в отношении объема прав, условий распоряжения вещами и так далее.

Как совместную собственность перевести в долевую

Чтобы осуществить перевод общей собственности в долевую, потребуется следовать алгоритму:

• Уточнить способ перевода: через суд или по соглашению;
• Заключить договор, заверенный нотариусом или получить определение суда;
• Собрать установленный пакет документации для Росреестра;
• Подать документацию через МФЦ или в отделении Росреестра.

Через  неделю стороны получают уже новую выписку о праве собственности и разделенными долями на каждого.

Изучив особенности и нюансы раздельного и общего владения, граждане самостоятельно определяют подходящий вариант. Следует также помнить, в каких ситуациях можно оформить только долевую собственность.