Помощь юриста
Назад

Если покупаешь квартиру через агентство что нужно знать

Опубликовано: 30.08.2019
0
7

Как подобрать агентство недвижимости

Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.

Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.

Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):

  • на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
  • желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
  • этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
  • сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
  • предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).

Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:

  • поиск подходящего предложения;
  • подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
  • организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
  • передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
  • смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).

Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.

Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).

Получение лицензий на занятие агентами операциями с недвижимостью не предусмотрено действующим законодательством.

Два заключаемых договора: о купле-продаже объекта и риэлтерский – между собой не взаимосвязаны. Юридически это две разные сделки.

Исполненным договор, заключаемый с риэлтором, считается в момент проведения регистрации за покупателем прав собственности на объект недвижимости с подписанием акта его передачи.

Однако это не предоставляет никакой гарантии, что у продавца или внезапно возникших заинтересованных сторон не появится желание оспорить сделку через суд.

При передаче риэлтору предусмотренного по договору вознаграждения удостоверьтесь в полноте выполненной работы и безопасности совершаемой сделки. Акцентируйте внимание на полноте собранной документации и грамотности оформления бумаг.

До того как идти в агентство, проконсультируйтесь касательно особенностей риэлтерской деятельности с опытным юристом. Он расскажет о моментах, которых нужно избегать, и где быть начеку.

Что касается договора – не лишним будет также отнести его специалисту, поскольку его условия могут скрывать в себе нюансы, невыгодные клиенту.

При возникновении проблем в ходе осуществления сделки сразу же спрашивайте совета юриста – он прояснит ситуацию и укажет на приемлемый вариант решения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

По каким признакам выбирать агентство недвижимости?

К примеру, из ряда компаний в этом сегменте услуг отобраны лучшие. Как только определились с перечнем, тщательно проанализируйте положительные и отрицательные стороны каждой фирмы. Ту, что выйдет в лидеры по результатам анализа, выбирайте и заключайте договор.

Какие признаки компании являются ключевыми?

Насколько известна компания

Если компания постоянно на слуху и рекламирует себя, то это говорит о ее популярности, положительных отзывах, а значит, надежности.

Если покупаешь квартиру через агентство что нужно знать

Насколько креативно подается материл, говорит о дороговизне рекламных усилий. Если агентство успешно, оно может позволить себе и большие затраты на рекламу. Раскруткой его занимаются известные «рекламщики».

Какой имидж

На формирование имиджа оказывают влияние множество факторов, включая способ подачи рекламного материала, дизайн в главном офисе, его расположение, отзывы клиентов, элементы или даже вся рабочая форма сотрудников.

Внимание! Даже не думайте обращаться в компанию, если уже на входе создается неблагоприятное впечатление: в офисах используются допотопные компьютеры, мебель чрезмерно изношена, сотрудники одеты неряшливо, потенциальному клиенту не уделяется должное внимание.

Если начальство фирмы не может уже изначально позаботиться о порядке в главном офисе, не заставляя клиентов ждать, то решить сложную задачу с подбором и приобретением жилья ей доверять не стоит.

Если компания числится в риэлтерских объединениях и прочих общественных организациях, это повышают ее имидж-статус.

Какой опыт в сфере

Этот критерий не менее важен для правильного выбора. При этом не следует акцентировать внимание на компании. Оценивайте опыт отдельного риэлтора, с которым решили сотрудничать. Отдельные компании действуют в сфере долго, но вместе с тем отличаются частой заменой работников. Проблема в этом случае состоит в отсутствии специалистов с достаточным опытом.

Вряд ли сделка будет совершена успешно и без каких-либо нюансов новичком в этой области. Редко встречаются сотрудники-новички, которые уже на начальном этапе деятельности способны составить серьезную конкуренцию опытным агентам.

Если покупаешь квартиру через агентство что нужно знать

Имеются ли дипломы (сертификаты)

Компания, которая дорожит клиентами и открыта перед каждым из них, с готовностью предоставит имеющиеся сертификаты, дипломы и другую документацию, свидетельствующую о квалификации.

Открытость означает, что фирма информационно раскрыта перед клиентами и готова предоставить любые сведения о себе. Сотрудники в этом вопросе часто берут инициативу на себя, обращают внимание на такие документы, рассказывают об успешно завершенных сделках с их участием как посредников, довольных клиентах.

6. Особенности покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге

Цены на квартиры в столице и СПб на порядок выше, чем в регионах РФ. Рядовому гражданину, живущему на среднюю зарплату, приобрести даже однокомнатную «квартирку» в Москве нереально, но всегда есть шанс перестать быть «рядовым», начав своё дело и изменив уровень доходов.

В последнее время стоимость даже «недорогой квартиры» в Москве и Санкт-Петербурге колеблется от 4 000 000 до 10 000 000 рублей за «однушку». С большим количеством комнат и солидным метражом такая недвижимость будет стоит от 10 миллионов рублей, если речь не идет о покупке жилья в старом убитом доме.

Как видите, выгодно купить квартиру в мегаполисах не всегда просто, для этого вам понадобятся высокие доходы или крупная отложенная сумма.

Иногородним жителям доступны варианты приобретения по ипотеке, если они имеют стабильный высокий доход, планируют переехать в столицу на ПМЖ или купить жильё для студента, обучающегося в московском вузе. С наличными деньгами вопросы покупки жилья в Москве и СПб решаются более просто.

Намерены купить квартиру через агентство? Приготовьтесь к взаимодействию с профессионалом в сфере недвижимости и оплате его услуг. Преимуществом обращения в агентство является упрощение процедуры заключения договора купли-продажи.Недостатком можно считать расценки, которые достигают от 3 до 9% от стоимости купленной квартиры.

Как выбирать агентство?

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?

Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.

Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.

Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора

Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.

В городах существуют десятки юридических фирм, готовых за определённую плату проконсультировать покупателей по интересующим их пунктам сделок и помочь со всем комплексом юридического оформления квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Выплаты по ОСАГО пострадавшему в ДТП пассажиру

Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.

Если не хотите рисковать, выбирайте крупные компании: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее, хотя цены могут быть выше.

Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.

Также стоит побывать в офисе компании лично: не слишком доверяйте словам, сказанным по телефону, или красивой картинке на сайте агентства.

В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.

  • профессиональный подход к работе;
  • срок существования компании на рынке;
  • приличное техническое оснащение;
  • порядок и дисциплина в офисе.

Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.

В документах должно быть упомянуто название фирмы, а не фамилия конкретного риэлтора: так безопаснее с юридической точки зрения. Обязательно должны учитываться кризисные и «форс-мажорные» обстоятельства.

Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.

Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.

Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.

На практике риэлтор стремится включить в стоимость квартиры и собственные комиссионные. О размерах посреднического процента клиента даже не всегда информируют.

Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.

Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:

  • заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
  • указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
  • перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.

При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.

Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно, что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.

Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:

  1. Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
  2. В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
  3. Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).

Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.

Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.

Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.

Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.

Следуя заранее продуманному плану, вы снижаете вероятность ошибок и минимизируете риски потерять свои деньги.

Следует сразу определиться, какая именно квартира вам нужна, в каком доме, на каком этаже, в каком районе. Продумайте также, на какой рынок будете ориентироваться – первичный или вторичный.

Помните, что вторичное жильё – это нередко квартиры в зданиях с определенным износом, а сама жилплощадь иногда обременена долгами или криминальной предысторией.

Если покупаешь квартиру через агентство что нужно знать

С другой стороны – обычно вокруг новостроек недостаточно развита инфраструктура, а в самих квартирах часто отсутствует внутренняя отделка помещений. Все эти нюансы стоит продумать и учесть заранее.

Ясно, что предпочтения покупателей формируются в соответствии с имеющимися финансами, но определенная свобода манёвра у вас всегда имеется. Например, за одну сумму можно купить однокомнатное жильё в центре или «двушку» в отдаленном районе.

Поначалу финансовый вопрос кажется вполне определенным: количество собственных денег вам известно, вариантов покупки множество и во всех объявлениях указана цена объектов. Но когда доходит до дела, возникает множество нюансов.

Желание покупателя сэкономить вполне закономерно: обычно новичок на рынке жилья ориентируется на минимальные цены. Но специалисты предупреждают: большая часть привлекательных предложений, с которыми вы встречаетесь, просматривая объявления, — фикция или как говорят на языке риэлторов объявление-утка*.

Когда вы позвоните по указанным телефонам, вам ответят, что квартира продана или снята с продажи.

Вопрос: кто же размещает подобные объявления? Ответ: риэлторы или посредники. Выходя на связь с потенциальным покупателем, они всегда имеют шанс предложить ему другой вариант – но уже по иной цене.

Ещё одно замечание: наличие определенной суммы в кармане либо на счету – это ещё не предел ваших возможностей. Кризис вовсе не поставил точку на институте кредитования. Банки по-прежнему дают в долг, хотя и меньше.

Необходимо также помнить, что часть из имеющейся у вас суммы будет потрачена на сопутствующие расходы, а кое-какие средства хорошо бы оставить на возможный ремонт.

Не стоит планировать сделку «впритык»: лучше оставить часть денег на непредвиденные расходы.

Способы оплаты подробно рассматривались выше, здесь же напомню, что каждый должен выбрать наиболее выгодный для себя вариант. Часть людей предпочитает рассчитаться за всё сразу (заплатил и забыл), для других такая возможность в данный момент времени просто нереальна.

Выбирая путь самостоятельной покупки жилья без посредника, будьте готовы к затратам времени, потерям психической и эмоциональной энергии. Особенно сложно будет тем, кто сталкивается с приобретением недвижимости впервые.

Изучайте информацию, наберитесь терпения, не принимайте спонтанных решений.

Не стоит сразу цепляться за первую попавшуюся квартиру. Обязательно просмотрите несколько вариантов.

При просмотре изучите «подводные камни», прежде чем составлять договор. Если цена кажется вам заниженной, возможно существуют некоторые обстоятельства, которые от вас скрыты – например, неудачные соседи, отсрочка заселения в новостройке.

Даже микроклимат района имеет значение. По дороге к новому жилью стоит обратить внимание на местный «контингент». Для наглядности можно даже воспользоваться общественным транспортом. Жить в криминальном или чисто «пролетарском» районе комфортно только представителям определенных категорий граждан.

Если есть дети, подумайте об их перспективах – в какие школы они будут ходить, кто будет их друзьями.

Двор, придомовая территория, подъезд и лифт – всё это неотъемлемые элементы вашей будущей собственности. Не стоит покупать «камеру в тюрьме» даже по очень выгодной стоимости. В самой квартире обязательно изучите те элементы, которые обычно не упоминаются в описаниях объектов:

  • высоту потолка;
  • тип перекрытий;
  • состояние проводки и сантехники;
  • состояние пола и стен;
  • наличие лифтов, их количество и состояние.
Предлагаем ознакомиться:  Больничный после увольнения по собственному желанию

На что обратить внимание при выборе жилья

Агентство подбирает подходящее жилье для клиента, основываясь на заявленных им предпочтениях и в рамках финансовых возможностей.

Важно! Вот какими критериями руководствуется риэлтор при подборе объекта недвижимости:

  • заявленной продавцом ценой на объект недвижимости;
  • особенностями транспортного сообщения – насколько оно доступно, как близко от жил. площади расположены остановки;
  • обустроенностью. Обращается внимание на благоустроенность придомовой территории, наличие детских площадок, стоянки и т. п.;
  • тех. состоянием жилого дома, в котором расположена квартира. Проведен ли ремонт в подъезде, исправно ли работает лифт, мусоропровод;
  • планировкой жилого помещения, какой вид открывается из окна квартиры;
  • внутренним состоянием квартиры, наличием дефектов, качеством сантех. приборов, состоянием коммуникаций (водопроводных, отопительных, электросетей);
  • инфраструктурой жилого района (есть ли поблизости мед. учреждения, детсад, школа, аптека, магазины и прочее);
  • этажностью. В некоторых случаях важно, на каком именно этаже размещено жилье;
  • характеристиками жильцов. Будет лучше, если соседи благонадежны, поэтому обращают внимание на их соц. статус. Никто не пожелает проживать рядом с шумными и проблемными соседями;
  • давностью постройки, ее типовой принадлежностью (какие материалы использовались при постройке дома: кирпичи, панели, монолиты);
  • экологической обстановкой. Не привлекает покупателей соседство с аэропортами, заводами, мусорными полигонами и т. п.

Приемлемость цены объекта недвижимости может оцениваться и самим специалистом – риэлтором.

Если же для покупателя этот вопрос первостепенный, то следует обращаться к квалифицированным оценщикам. Только так можно удостовериться в том, что цена недвижимости чрезмерно не завышена.

Если покупаешь квартиру через агентство что нужно знать

При выборе агентства следует обращать внимание на следующие критерии:

  1. Период (стаж) работы.
  2. Штат сотрудников, их количество.
  3. Расценки агентства.
  4. Отзывы о работе риелторов.
  5. Известность агентства на рынке недвижимости.

Связавшись с мошенниками или фирмами-однодневками, вы рискуете потерей финансов и даже правами на квартиру.

После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании. Риэлтерское агентство не должно находиться в числе банкротов.

Обращение в агентство существенно облегчает поиск и регистрацию недвижимости. Преимущества обращения к риелтору:

  • Консультации по юридическим вопросам.
  • Поиск, нахождение и осмотр квартиры.
  • Проведение торгов с продавцом.
  • Изучение выгодных предложений на рынке недвижимости.
  • Помощь с получением ипотеки или покупки квартиры по материнскому капиталу.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация права собственности.

Воспользовавшись услугами агентства, вы сможете рассчитывать на подбор оптимального варианта жилья.

Основная обязанность риэлтора – осуществление юридической чистоты сделки. К ходе работы специалист устанавливает законность прав собственника, следит за выпиской прежних жильцов, собирает справки из ЕГРН, домовой книги, банковские одобрения и сведения о вменяемости продавца. Завершающими обязанностями являются составление договора купли-продажи и помощь с регистрацией права собственности покупателя.

Соглашение на услуги риэлтерского агентства содержит обязательные сведения следующего типа:

  • Указание услуг агентства.
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена услуг.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о предоставлении отчётности.
  • Основания для расторжения соглашения.

Договор имеет письменную форму по произвольному образцу. Обращайте внимание на все пункты, так как на кону стоят большие финансы.

Размер комиссии риэлтерского агентства зависит от общей стоимости покупаемой квартиры. Расценки колеблются от 3 до 9% в зависимости от статуса фирмы и сложности работ. Например, если требуется вначале приватизировать квартиру – цена услуг риэлтора будет выше. Иногда в договоре закрепляется фиксированная сумма.

Универсального образца договора с компанией не существует. Покупателю придётся заключать соглашение по стандартному бланку, который предоставит агентство. При этом за клиентом сохраняется право внесения изменений в положения договора. Подобные изменения фиксируются путем составления дополнительного соглашения.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту

Подбирая подходящее агентство, следует применять определенную схему действий, которая позволит узнать, насколько надежной является структура:

  • попросите у организации регистрационные документы и тщательно ознакомьтесь с ними. Удостоверьтесь, что в наличии аттестаты (сертификаты), имеется регистрация в ЕГРЮЛ (Едином гос. реестре юр. лиц);
  • обратитесь с просьбой в налоговые структуры (а также арбитражный суд) с вопросом о наличии в отношении организации компрометирующих данных. Удостоверьтесь, что организация не находится на стадии банкротства – нет заведенного дела;
  • проверьте, действует ли риэлтор официально как сотрудник агентства – заключал он трудовой договор, или нет.
  • перечитайте внимательно договор на предоставление услуг, который предлагают подписать;
  • узнайте, как организация проверяет реализуемые квартиры на чистоту – проверяется ли право собственности продавца (владельца) и оригинальность представляемых им документов. Обычно всеми этими вопросами ведает юрист – он и должен все это держать на контроле.

Стоимость риэлтерских услуг

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 ПП ВС РФ №17 от 28.06.2012).

Покупатель имеет право расторгнуть договор с агентством при соблюдении оснований для расторжения. Помимо этого, клиент обязуется исполнить обязательства и выплатить неустойку, если это предусмотрено соглашением.

При наличии условий для расторжения договора с риелтором соглашение может быть аннулировано в одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ).Основания для расторжения:

  • Отсутствие услуги в указанный срок.
  • Приобретение недвижимости без участия риэлтора.
  • Изменение планов приобретать жильё.
  • Иные причины.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Процедура расторжения договора предполагает составление двух письменных уведомлений. Одно из них остаётся у клиента, а другое передаётся агентству под роспись о принятии.

Ответственность представителей агентства закрепляется в соглашении. Но на практике всё сводится максимум к возвращению вознаграждения. Взыскать с риэлтора неустойку или штраф крайне проблематично. Особенно это касается разрыва договора в одностороннем порядке. Безусловно, можно разрешить спор в суде, но такой способ требует финансовых и временных затрат. В этом смысле тяжбы с агентствами – большая редкость для современного общества.

Универсального бланка договора, который можно было использовать для заключения сделки с агентством недвижимости, не предусматривается. Связано это с тем, что каждая из фирм устанавливает индивидуальные, приемлемые для себя условия сотрудничества. Поэтому по содержанию договора отличаются.

Ценовая политика у агентств индивидуальная – каждый оценивает предоставляемые услуги по-своему. Компании помельче большей частью останавливаются на среднем ценовом уровне, определенном в их сфере деятельности. Если говорить о больших компаниях, то они диктуют собственные условия, утверждая свою стоимость и обосновывая ее результативностью, репутацией, значительным опытом и множеством положительных отзывов.

Оплачиваются услуги риэлтора нанимателем, которым выступает покупатель жилья.

Однако есть ряд факторов, которые могут отдельно влиять на стоимость риэлтерских услуг:

  • юридическая сложность совершаемой сделки;
  • время оформления договора;
  • установленная стоимость объекта, на который претендует покупатель.

Внимание! Учитывая последний фактор, цена устанавливается в двух вариантах:

  • цена за услуги назначается в твердой сумме. К примеру, от 30 до 100 тыс. рублей, учитывая, в каком регионе находится недвижимость;
  • цена за услуги устанавливается в проценте от утвержденной суммы недвижимости. Преимущественно она определяется в размере 2-5 % от покупной суммы.

Какие бы пункты ни обозначались в договоре, заключаемом с риэлтерскими компаниями, вне зависимости от списка и условий оказываемых последними услуг на эту сферу распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 32 Закона у клиента (потребителя услуг) есть полное право на расторжение договора, причем сделать он может это, когда пожелает. При таком расторжении договоренности клиент обязан только возместить агентству стоимость оказанного объема услуг, но только при должном документальном подтверждении.

Заметьте! Обосновать отказ сотрудничать и расторгнуть договор можно следующими причинами:

  • качество предоставляемых риэлторами услуг неудовлетворительное, нет никаких результатов их работы;
  • клиент уже нашел искомый вариант недвижимости и оформил покупку;
  • изменились бытовые (в т. ч. финансовые) обстоятельства – отпала необходимость в приобретении жил. площади.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ли выписать человека, который сидит в тюрьме

Если договор аннулируется, передайте в адрес агентства письменное уведомление о данном факте. Нужно два экземпляра сообщения.

Как только уведомление передано в организацию, на втором экземпляре уполномоченное лицо проставляет отметку, свидетельствующую о получении.

Чтобы не передавать уведомление лично, направьте его почтой. Для этого используют заказное письмо с уведомлением о вручении.

Составляя документ, обозначьте намерение расторгнуть сделку и с определенной даты (укажите ее) отказаться от услуг фирмы.

При требовании организацией возмещения при аннулировании договоренности, спросите о документальном подтверждении расходов. Если их подтвердить не могут, то требование необоснованно.

Когда на момент расторжения сделки риэлторами уже получена авансовая сумма за услуги, верните часть денег. Возврату подлежит та сумма, на которую не оказаны услуги.

Как происходит покупка квартиры через агентство

Как только покупатель окончательно определяется с необходимым ему жильем, следует другая столько же важная и сложная процедура – оформление. Обязанность агента – постоянное сопровождение клиента независимо от этапа.

Он оказывает посильное содействие и помогает с решением ряда вопросов:

  • агентством производится полная проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Что имеется в виду? Насколько законны права собственника, выписаны ли все жильцы из квартиры, полностью ли дееспособен продавец? Специалист истребует выписку из ЕГРН, а также домовой книги, передает запросы в психоневрологические и наркологические диспансеры, проводит полную проверку документов, удостоверяющих право владения жил. площадью;
  • проводится тщательная проверка жилья – могут ли на нее претендовать третьи лица, имеются ли обременения (возможно, жилье залоговое или находится под арестом);
  • в процессе составления сторонами договора купли-продажи специалист обязан проследить, насколько правильно и грамотно составлен документ. Если обнаружены какие-то нюансы или несоответствия, что нарушило бы интересы покупателя и его права, об этом тут же сообщается;
  • как только подписан договор, проводится расчет в рамках совершаемой сделки. Он может быть в двух формах: наличной и безналичной. Если оплата происходит первый способом, для покупателя оформляется расписка (она удостоверяет факт вручения определенной суммы). Наиболее эффективным и, несомненно, надежным методом безналичного расчета считается использование ячейки в банке;
  • в дальнейшем потребуется провести гос. регистрацию прав покупателя как нового собственника;
  • бывает, что покупатель не спешит с приобретением и утверждает вариант с поиском жилья в новостройке. В таком случае риэлтор должен особо внимательно заниматься поиском надежного застройщика. Необходимо проверить историю его деятельности, вовремя ли сдавались объекты, количество таких уже функционирующих объектов. Не лишним будет посетить сайт застройщика, посмотреть на учредительную документацию, ознакомиться с проектной декларацией;
  • чтобы все нюансы организации оформления покупки жилья взял на себя ответственный риэлтор, клиенту потребуется оформить отдельную доверенность и заверить ее в нотариальной конторе.

Только с этим документом риэлтор вправе законно действовать в интересах своего клиента и от его имени, совершая юридически значимые действия, подписывать документы, заниматься их сбором и подготовкой, передавать, получать ответы.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Гарантией безопасности предстоящей сделки является проверка агентства на предмет наличия лицензий и аккредитации. Второй вариант – удостовериться в грамотно составленном договоре на оказание риэлторских услуг. Наконец, покупатель может обратиться в страховую компанию за полисом титульного страхования. Во всех случаях не помешает получить консультацию практикующего юриста.

Не исключается и присутствие рисков во время купли-продажи жилья – третьи лица могут иметь умысел на совершение противоправных действий. Кроме того, статистика утверждает, что в большинстве совершаемых сделок к допущению ошибок приводит некомпетентность сторон.

Оказаться мошенниками могут, прежде всего, владельцы объекта недвижимости. Другой вариант – к делу привлекают представителей. Последние действуют, основываясь на поддельной документации, изначально заведомо незаконно, выступая соучастниками. Если окажется, что человек совершил сделку с такими лицами, ее признают незаконной, а значит, недействительной.

Покупатель будет оставаться владельцем жилья до тех пор, пока не появится владелец недвижимости и не опротестует сделку.

Учтите! Вот ряд признаков, по которым узнают мошенников. Они должны настораживать граждан, приобретающих недвижимость:

  • посредники, с которыми взаимодействует сторона, работают или «по устному» поручению владельца и на основании поддельной доверенности;
  • продажей недвижимости занимаются третьи лица. За владельца говорят, что он пока не может подойти ввиду постоянной занятости, отдыха за границей и т. д.;
  • предлагают перечислить значительную сумму задатка за жилье. В ряде случае просят перечислить для гарантии совершения сделки 2,5 % от стоимости жилья;
  • продавец (в т. ч. и представитель) на руках имеет пакет документации на реализуемое жилье, предлагает, не откладывая дело в долгий ящик, пойти к нотариусу и завершить сделку. Спешка должна вызывать подозрение;
  • посредники поторапливают клиента, чтобы у последнего не было времени обдумать нюансы, ослабляют внимание выгодным предложением – цену на жил. площадь сбивают якобы «в связи со срочностью» решения вопроса;
  • продавцы намеренно при совершении сделки устраивают беспокойную обстановку, чтобы убедить клиента совершить «выгодную» для него покупку дешевого жилья. По факту –квартира проблемная;
  • продавец (в т. ч. в лице представителя) не позволяет клиенту ознакомиться с документацией, снять копии даже в условиях готовности внесения суммы задатка;
  • продавец не хочет задействовать в сделке сторонних специалистов (риэлторов), обосновывая это дополнительными нежелательными затратами. Мошенники стремятся избежать проверки документов.

Если сам клиент не желает привлекать к делу представителей агентства недвижимости, он может столкнуться с самостоятельно созданной проблемой – неграмотность в юридических моментах оформления недвижимости приведет к ошибкам.

Первым делом пишется заявление в Роспотребнадзор с указанием суммы внесенного аванса или задатка. Если мошенники присвоили крупную сумму денег, лучше всего обратиться в суд. Исковое заявление должно содержать требования по возврату взносов и перечень документов для доказательства, например, договор аванса, расписка и др.

Действия посредников закрепляются в соглашении на оказание риэлторских услуг. Следовательно, если в договоре нет никаких дополнительных пунктов, клиент не обязан оплачивать сомнительные услуги риэлтора. В случае настаивания посредника целесообразно написать претензию в адрес руководства агентства. Крайней мерой считается обращение с исковым заявлением в суд по факту мошенничества.

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Большинство риэлтерских фирм предпринимают необходимые меры для минимизации ответственности, чтобы исключить финансовые потери. Даже учитывая, что на стороне клиента нормы действующего закона, практика показывает невозможность истребования с агентств сумм кроме выплаченного вознаграждения. Проблематично взыскание с них санкций и неустойки.

Чтобы гарантии на возмещение не были утрачены, следует изначально быть внимательным при составлении договора, четко обозначив границы ответственности риэлтерской компании.

Учтите! Помимо этого, клиент сталкивается с такими рисками при приобретении недвижимости:

  • при оформлении документов по сделке допускаются ошибки;
  • мошенники попытаются нажиться на фиктивном оформлении приобретения недвижимого имущества;
  • при оформлении сделки не берутся в расчет имущественные интересы наследников либо несовершеннолетних граждан;
  • изначально совершаемые в отношении недвижимости юридические действия (продажа, дарение, приватизация и т. п.) совершены с нарушением закона.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

За любую из указанных выше ситуаций представители агентства никакой ответственности нести не будут. Защита в данном случае возможна только через титульное страхование. Таким образом, клиент обеспечивает для себя гарантию компенсации средств в случае возможной утраты прав на приобретенное жилье.

Для оформления обратитесь в страховую, получив полис титульного страхования. Такой вид страхования отличается от других тем, что он создает защиту только на случай, если произошли события, приведшие к потере недвижимости, о которых покупателю на момент совершения сделки известно не было.

, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector