Тсж какая организационно правовая форма

Что это такое — расшифровка аббревиатуры и определение понятия

Расшифровка аббревиатуры ТСЖ — «Товарищество собственников жилья». Это организация, создаваемая собственниками для совместного управления землей и помещениями, которые относятся к совместной собственности. Вся деятельность организации осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и регулируется на законодательном уровне (ст. 135 ЖК РФ).

Главной целью товарищества собственников жилья является эффективное управление домовой и придомовой территорией. Для чего нужно и что оно делает? Задача организации – формирование комфортных для проживания собственников условий. К ним относятся:

• коллективное управление домовым имуществом;
• распоряжение общим имуществом и обеспечение пользования им;
• содержание и хранение имущества;
• коммунальные услуги для жителей дома;
• иные действия, требуемые для успешного управления домом.

Кому подчиняется?

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

ТСЖ – это товарищество, сформированное непосредственно жителями дома, поэтому ТСЖ не подчиняется никому, кроме действующего законодательства. Высшим органом в ТСЖ является правление и общее собрание товарищества подотчетно его правлению.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (п. 2 ст. 291 ГК РФ). Единственной возможностью формирования прибыли данной организации может быть привлечение дополнительного источника финансирования (аренда помещений дома, продажа рекламных площадей на домах и т.д.). В этом случае все полученные средства направляются на содержание имущества, без распределения между участниками ТСЖ.

Является ли юридическим лицом? Согласно действующему законодательству, данный вид организации относится к юридическому лицу. Наравне с другими юридическими лицами, органами управления должны вестись делопроизводство, уплата налогов, отчетность в контролирующих органах, сотрудничество с подрядчиками и поставщиками и т.д.

Справка. Получение статуса юр. лица объединившимися собственниками происходит после государственной регистрации.

К сфере компетенции ЖСК относится:

• заключение договоров с подрядными организациями на строительство многоквартирного дома с целью обеспечения жильем участников кооператива, дальнейшее обслуживание и ремонт возведенного здания и общедомового имущества;
• содержание помещений, находящихся в собственности ЖСК, в удовлетворяющем пожарным, санитарным и техническим нормативам состоянии, их страхование от возможных рисков и несчастных случаев;
• сдача в аренду помещений многоквартирного дома под офисы и коммерческие фирмы;
• оказание различных услуг владельцам квартир и арендаторам помещений, в том числе выдача справок, наведение порядка, проведение текущего ремонта, представление интересов собственников в суде и т.д.;
• определение доли собственников и выставление им соответствующих квитанций на оплату коммунальных услуг, а также взимание платы с арендаторов за пользование помещениями;
• контролирование соблюдения договорных обязательств участниками кооператива, подрядными организациями, нанимателями жилых помещений и предъявление исков в случае неисполнения пунктов заключённых ими договоров;
• образование домоуправления с доверением ему права распоряжаться финансами и проводить с установленной периодичностью ревизию деятельности ЖСК;
• решение возникающих вопросов на общем собрании членов ЖСК, представителем которого является выбранное правление кооператива во главе с председателем.

Внимание! После получения соответствующего разрешения в градостроительном комитете ЖСК приобретает право выступать в качестве застройщика.

Данная организация собственников жилья относится к потребительским кооперативам и имеет статус юридического лица (ст.110 ЖК РФ, глава 4 ГК РФ).

Можно ли создать УК в форме некоммерческого партнерства

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разобраться в том, что собой представляет некоммерческое партнёрство. Под некоммерческим партнерством подразумевается основанная на членстве некоммерческая организация, которая учреждается физическими или юридическими лицами для осуществления предпринимательской деятельности, отвечающей требованиям устава (ч.1 ст.8 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О некоммерческих организациях”).

По своей форме устройства некоммерческое партнёрство чем-то схоже с товариществом собственников жилья или недвижимости, но у него больше полномочий и разных нюансов. Например, некоммерческое партнёрство может осуществлять сразу несколько видов предпринимательской деятельности, а также единолично учредить общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество.

Имущество, переданное некоммерческому партнерству участниками, становится его собственностью. Члены такой организации не несут ответственности по её обязательствам. Само некоммерческое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

Теперь что касается управления многоквартирными домами. Действующее жилищное законодательство не запрещает некоммерческому партнёрству управлять МКД на основании договора управления. Главное условие – соответствие предпринимательской деятельности по управлению МКД уставным целям организации.

Жилищный Кодекс позволяет создавать управляющие компании в любой организационно-правовой форме. Таким образом, законодательство не запрещает некоммерческим организациям выступать в роли управляющей компании.

По закону некоммерческое партнёрство может оказывать услуги, приносящие прибыль, если это соответствует и служит достижению целей, ради которых создавалась организация, и если данная деятельность указана в учредительных документах (ст.50 ГК РФ, ст.2, 24 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О НКО”).

Поэтому при создании управляющей компании в форме некоммерческого партнёрства необходимо прописать в уставе правомочность организации в осуществлении предпринимательской деятельности по управлению МКД. Иначе деятельность некоммерческой организации может быть признана судом недействительной (ст.173 ГК РФ).

Таким образом, управляющая компания может быть создана в форме некоммерческого партнёрства. В данном случае ей также придётся получать лицензию для осуществления предпринимательской деятельности и соблюдать все лицензионные требования, предъявляемые к УК. В противном случае УК, созданная в форме некоммерческой организации, будет нести ответственность по всей строгости закона.

Что такое ассоциация товариществ собственников жилья?

Общим критерием, позволяющим выделить эту группу организаций, являются цели их создания – «объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».

В настоящее время существует фундаментальная проблема в сфере жилищно-коммунального хозяйства России – это сложившийся в течение нескольких десятков лет менталитет человека с его позицией потребителя жилищно-коммунальных услуг (иждивенца). И как следствие преобладание главенствующей роли государства в жилищной сфере.

Формирование чувства собственника у собственника жилья (как это ни тавтологично звучит), а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности – основная цель принятия ЖК РФ. При достижении этой цели обеспечивается наиболее безболезненное с позиции населения и эффективное с позиции власти и бизнеса проведение реформы ЖКХ.

Уже накопленный в России опыт развития территориального общественного самоуправления свидетельствует о том, что это жизнеспособная и достаточно эффективная форма привлечения населения к самостоятельному решению своих проблем, в том числе и проблем ЖКХ. Товарищество собственников жилья – самая известная на сегодняшний день форма самоорганизации жильцов многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья создается, как правило, во вновь построенных домах, или на примере г. Тюмени по инициативе муниципалитета (под девизом существенной помощи в капитальном ремонте старого муниципального жилого фонда) в совокупности с инициативой собственников жилья, желающих навести порядок в своём доме. Эта практика, на мой взгляд, заслуживает самого широкого распространения.

Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. В свою очередь порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме строго регламентирован статьёй 45 ЖК РФ – «Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме».

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

А при создании ТСЖ в муниципальном жилом фонде необходимо присутствие и голосование на собрании представителя муниципалитета, с последующей проверкой документов результатов голосования в органах местного самоуправления (т.е. эта процедура требует определённых, довольно значительных, временных затрат).

В п.3 ст.139 ЖК РФ сказано что – «Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц».

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ – «государственная регистрация юридических лиц осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган». При этом почему-то законодатель забывает о правах собственников в уже построенном жилом фонде.

До принятия новой редакции ФЗ «О некоммерческих организациях» ТСЖ регистрировались в налоговых органах в течение 5 дней по упрощенной процедуре, теперь заявки на регистрацию ТСЖ (как, впрочем, и всех НКО) подаются в Управление Федеральной регистрационной службы и процесс рассмотрения заявок занимает около двух месяцев (официальный срок регистрации один месяц).

Причем большой процент из них возвращается к учредителям ТСЖ с отказом: собственники жилья не могут выполнить все требования к оформлению документов, предъявляемые к ним новым законодательством (а именно Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2006 г. N 212 “О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций”- которое содержит 192 страницы форм документов, необходимых для регистрации и ежегодной отчётности всех НКО). Таким образом складывается следующая ситуация: зарегистрировать коммерческую фирму сегодня гораздо легче, чем ТСЖ.

Если раньше при регистрации в налоговых органах учредителями ТСЖ выступали члены правления в составе не более пяти человек (предоставляя на регистрацию копии бюллетеней общего собрания, свои паспортные данные, данные подтверждающие право собственности на жильё). То теперь при регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы инициативная группа по созданию ТСЖ обязана предоставить персональные данные всех собственников дома, проголосовавших за создание ТСЖ (не каждый собственник желает делиться такой информацией), при наличии несовершеннолетних и недееспособных персональные данные родителей и опекунов, копии свидетельств о рождении всех несовершеннолетних собственников.

При наличии в доме 200-300 квартир этот процесс превращается в труд в большинстве случаев неподъёмный для инициативной группы. Например, пакет документов, сданный на госрегистрацию тюменским ТСЖ «Восток», весил порядка трёх килограммов, при наличии в доме всего семидесяти двух квартир и регистрировался в течение полутора месяцев.

– отсутствие системной информации о приватизированных квартирах;

– разнородный характер жильцов многоквартирных домов (собственники и наниматели, не владеющие никакой информацией о ТСЖ, малоимущие и с достатком и т.д.);

– часть собственников не проживает в доме и даже в городе.

Также мешает созданию ТСЖ тот факт, что оформление всех необходимых документов занимает большое количество времени и требует финансовых затрат. К тому же создание ТСЖ требует больших организационных усилий, преодоления инерции граждан – необходима большая разъяснительная работа с каждым собственником, а также требуется время и настойчивость представителей инициативной группы собственников жилья для решения различных организационных вопросов в коридорах местной власти.

Ассоциация жилищных товариществ – это объединение двух и более структур для ведения совместной деятельности и защиты интересов жильцов (ст. 142 ЖК РФ). Данная организация имеет свой устав и регистрацию в налоговом органе. Направления деятельности:

• защита интересов жильцов в органах власти;
• совместный сервис коммунальных услуг;
• совместные договора с поставщиками;
• обмен опытом в работе с задолженностью.

Особенности формирования:

• собрание жильцов в каждом ТСЖ и коллективное принятие решения об объединении;
• утверждение устава;
• выбора правления;
• регистрация в качестве юр. лица;
• объединения активов.

Ассоциация создается в случае, если на общем голосовании в каждом отдельном товариществе собственники не менее половины жилой площади дома проголосовали за данное решение.

1. Информация о том, каким ТСЖ обслуживается конкретный дом, содержится в квитанциях об оплате. В них же указан контактный телефон и адрес учреждения.
2. Узнать о том, какое ТСЖ обслуживает дом, можно и в Интернете. Для этого потребуется ввести в строке браузера «реформа ЖКХ» и перейти на первый сайт поисковой выдачи. В строке поиска потребуется ввести адрес дома, выбрать пункт «Все разделы» и нажать кнопку поиска. После этого на сайте появится вся информация о конкретном доме и организации, которая его обслуживает.
3. Собственник, который переехал совсем недавно и не еще получал квитанций на оплату, а также не имеет доступа в Интернет, может просто спросить эту информацию у соседей.

Более детально о том, как узнать, какое товарищество обслуживает дом, читайте в этом материале.

Членство в некоммерческом партнёрстве

Подобно товариществу некоммерческое партнёрство основано на членстве его участников. Согласно ч.3 ст.8 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О НКО”, члены некоммерческого партнёрства могут:

• участвовать в управлении делами организации;
• получать информацию о деятельности партнёрства;
• выходить из некоммерческого партнёрства при желании;
• получать при выходе часть имущества организации или его стоимости, кроме членских взносов;
• получать при ликвидации партнёрства часть его имущества, оставшегося после расчётов с кредиторами, или часть его стоимости, если это определено учредительными документами.

Плюсы и минусы

К плюсам данной формы правления можно отнести:

• решение всех вопросов на собрании жильцов;
• учитывается мнение каждого жильца;
• самостоятельный выбор подрядчиков;
• прозрачная деятельность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Минусы:

• несовершенство законодательства;
• при наличии должников среди жильцов, судом может быть взыскан размер долга и есть вероятность того, что жильцам придется платить по счетам во второй раз;
• столкновения с льготниками;
• вероятность ошибиться с выбором председателя;
• размер платежей за эксплуатацию выше;
• отсутствие в законе жестких мер по борьбе с неплательщиками.

ТСЖ	Правление владельцами помещений	Управляющая компания
Работа без посредников.	Работа без посредников.	Посредник при заключении договоров с поставщиками услуг.
Общая ответственность за долги.	Отсутствие коллективной ответственности за долги.	Отсутствие коллективной ответственности за долги.
Максимально прозрачная деятельность.	Максимально прозрачная деятельность.	Вероятность мошенничества.
Плата за услуги выше за счет содержания штата сотрудников.	Плата за услуги ниже, за счет отсутствия посредников.	Плата за услуги выше за счет посреднической деятельности.
Юридическое лицо.	Отсутствие юр. лица, возможные сложности с оформлением документов с поставщиками из-за этого.	Юридическое лицо. Общества с ограниченной ответственностью – (ООО). Акционерные общества – (АО).
Работа осуществляется непосредственно собственниками многоквартирного дома, либо с привлечением третьих лиц.	Каждый владелец в своих интересах вправе заключать договора с поставщиками услуг, которые оказывают услуги по обслуживанию дома.	Работа осуществляется сотрудниками компании, не имеющими отношения к жильцам дома.
Деятельность осуществляется на основе устава.	Отсутствие нормативных документов.	Работа на основе единого договора и в соответствии с действующим законодательством.

Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ читайте тут.

Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.

1. Так, для того, чтобы стать собственником жилья, вам не нужен большой капитал.
2. Кроме того, данная организация не требует наличия уставного капитала.
3. По общим правилам все участники строительного кооператива не должны трудиться в рамках этой организации, и не собственноручно возводить дом.
4. В соответствии с уставом размер взносов устанавливается не один по всей стране, а выбирается на собрании самими членами кооператива.
5. Так как деятельность по возведению дома регулируется участниками ЖСК, то, возможно, она будет выполнена более качественно.
6. Самостоятельное членство в ЖСК позволяет самостоятельно регулировать процесс развития вашего будущего жилья. Вы имеете право голоса на собраниях, а также можете вносить свои коррективы в план.

Ну и минусы ЖСК также присутствуют при подобной организационно-правовой форме.

1. Минусом является то, что членам ЖСК самостоятельно придётся связываться с архитекторами, приобретать стройматериалы у поставщиков, нанимать строителей, регулировать вопросы их оплаты, а также следить за тем, чтобы средств на счёту хватало.
2. Ещё один существенный минус состоит в том, что если у одного из учредителей не хватает денежных средств, то все остальные должны довнести недостающие на балансе денежные средства, так как здесь действует принцип коллегиальной ответственности.
3. К сожалению, нередки случаи банкротства таких организаций.
4. Окончательно приватизировать квартиру вы сможете только после того, как полностью оплатите её сумму.

Учредители некоммерческого партнёрства

Учредителями некоммерческого партнёрства могут выступать дееспособные физические и юридические лица. Число учредителей не может быть меньше двух человек (п.1.3 ст.15 Закона о НКО). Одним из участников может быть юридическое лицо, а другим – физическое.

Основным учредительным документом некоммерческого партнёрства является устав (п.1 ст.14 Закона о НКО). Требования учредительных документов должны обязательно исполняться некоммерческим партнёрством, его учредителями и участниками.

В учредительных документах некоммерческого партнёрства должны содержаться следующие сведения (п.3 ст.14 Закона о НКО):

• наименование организации с указанием характера её деятельности и организационно-правовой формы;
• место нахождения;
• порядок управления деятельностью: структура, компетенция, порядок формирования и срок полномочий органов управления, порядок принятия ими решений и выступления от имени организации (п.1 ст.28 Закона о НКО);
• предмет и цели деятельности;
• сведения о филиалах и представительствах;
• права и обязанности членов организации;
• условия и порядок приёма в члены организации и выхода из неё;
• источники формирования имущества;
• порядок внесения изменений в учредительные документы;
• порядок использования имущества при ликвидации организации.

Также учредительные документы некоммерческого партнёрства должны содержать следующие условия о:

• составе и компетенции органов управления;
• порядке принятия ими решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядке распределения имущества после ликвидации организации.

Изменения в устав некоммерческого партнёрства вносятся по решению его высшего органа управления.

Организация и устав

Некоммерческое партнёрство может быть реорганизовано путем слияния, присоединения, разделения или выделения (ст.16 Закона о НКО). Реорганизация в этих формах не предполагает смены организационно-правовой формы. К возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного некоммерческого партнёрства по передаточному акту. Решение о преобразовании должно приниматься учредителями единогласно (п.5 ст.17 Закона о НКО).

Основными этапами организации ТСЖ являются:

1. Организация инициативной группы.
2. Проведение общего собрания жильцов (голосование за принятие ТСЖ, выбор председателя и членов правления, согласование устава, составление протокола).
3. Регистрация ТСЖ как юридическое лицо.

Уставом товарищества является документ, в соответствии с которым производится управление многоквартирным домом. Данный документ является юридической базой организации, на основании которой выстраивается вся деятельность в товариществе.

Реорганизация ТСЖ осуществляется на основании ст. 140 ЖК РФ. Для проведения данной процедуры необходимо получить большинство голосов за реорганизацию, уведомить по форме №Р12003 каждого члена организации, зарегистрировать новый орган в налоговой инспекции, оплатить пошлину, осуществить переход прав и обязанностей в новую организацию, внести изменения в ЕГРЮЛ.

ТСЖ – одна из форм управления, которая позволяет каждому собственнику принимать личное участие в решении проблем и вопросов функционирования дома. Данная форма имеет свои преимущества и недостатки, на которые нужно обратить внимание при выборе формы правления многоквартирным домом.

Доходы некоммерческого партнёрства

Некоммерческие партнёрства могут получать доходы в денежной и других формах. Например, это могут быть регулярные и единовременные поступления от учредителей или членские взносы участников. Также доход в организацию может поступать от осуществления предпринимательской деятельности, соответствующей положениям устава.

Порядок регулярных поступлений от учредителей и членов определяется учредительными документами некоммерческого партнёрства. Под регулярными поступлениями понимаются членские взносы, уплачиваемые с различной периодичностью (п.2 ст.26 Закона о НКО).

К доходам от собственности некоммерческого партнёрства относится прибыль от сдачи имущества организации и других материально-производственных активов в аренду.

Органы государственной власти и местного самоуправления могут оказывать некоммерческому партнёрству экономическую поддержку, которая выражается в закупке у них работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в предоставлении налоговых и иных льгот (ст.31 Закона о НКО).

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Некоммерческое партнёрство должно вести раздельный учёт доходов и расходов по осуществляемой им предпринимательской деятельности (п.3 ст.24 Закона о НКО).

Отличие от других некоммерческих объединений по управлению МКД

Каждая форма управления имеет свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности. Например:

1. Жилищный кооператив и жилищно строительный кооператив — это почти одно и то же.. Правила вступления, структура управления, членские взносы и т.д. полностью идентичны ЖСК. Единственным отличием является то, что такой кооператив создаётся ни когда дом находиться на стадии строительства, а когда он уже построен и его нужно приводить в порядок. Это сообщество призвано осуществлять управленческие функции, и таким образом, улучшать условия жизни граждан, которые проживают в данном многоквартирном доме.
2. Чем ЖСК отличается от ТСЖ? ТСЖ в отличие от ЖСК тоже не занимается строительством многоквартирных домов сфера его деятельности схожа с ЖК. Обычно такое сообщество образуют собственники жилья, в роли которого могут выступать квартиры или частные дома на соседних участках (см. о том, как купить квартиру в ЖСК). Оно организуется с целью осуществления совместного управления или ведения слаженной деятельности хозяйственного типа в многоквартирном доме или на земле, принадлежащей членам товарищества.В рамках этого может осуществляться эксплуатация общего имущества, постройка дополнительных строений или объектов, которые будут выступать общим имуществом для всех людей в ТСЖ. Общее имущество или его объекты могут сдаваться в аренду если так решит собрание.

   Создание ровно как и ликвидация такого сообщества регламентируется Гражданским кодексом, а так

   Федеральным законом No72

   . Но к сожалению, последний потерял свою силу ещё в 2005 году и поэтому сегодня порядок создания и ликвидации ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс. Он устанавливает особенную процедуру регистрации товарищества как организации некоммерческого типа.

3. Управляющая компания или УК. В отличие от других эта форма управления является коммерческой организацией. Она занимается управлением вверенным ей имуществом других физических или юридических лиц. Собственность жильцов, которые доверяют такой организации доверяется посредством специального договора управленческого типа (об органах правления читайте здесь). Когда жильцы решают воспользоваться услугами УК и заключают вышеупомянутый договор, то организация вправе. Распоряжаться всеми активами фонда, созданного благодаря коллективным инвестициям. Деньгами, которые были накоплены пенсионным способом. Накопленными деньгами, которые были собраны для обеспечения жильём граждан проходящих военную службу. Ипотечным покрытием и т.д.

А про отличия от ДДУ подробно изложено здесь. Теперь вы можете сами решить для себя, что лучше.

Более подробно про обязанности председателя написано в другой статье.

Жилищный кооператив (ЖК). Порядок организации, получения гражданами членства и внесения ими паевых взносов идентичны с таковыми в ЖСК. Отличается от ЖСК тем, что нет этапа постройки дома.

Жилье приобретается ими в возведенном здании, вложение денег осуществляется для оплаты покупки квартиры, приведения многоквартирного дома в пригодное для проживания состояние и дальнейшее поддержание частной и общедомовой собственности в соответствии пожарным, санитарным и прочим нормам (ст.110 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Создаётся гражданами, уже владеющими квартирами, для совместного управления общедомовым имуществом. ТСЖ может объединять жильцов как одного дома, так и нескольких расположенных поблизости строений для наведения порядка на подчинённой территории и возведении объектов, сдаваемых впоследствии в аренду.

Организация товарищества собственников становится возможной при участии более половины владельцев квартир. Решения принимаются на общем собрании членов, а юридической основой деятельности является Устав ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).

Договор долевого участия (ДДУ). Несмотря на схожесть принципа объединения людей, нуждающихся в жилплощади, ДДУ и ЖСК имеют существенные отличия:

• обязательная регистрация договора ДДУ, исключающая появление у квартиры нескольких собственников;
• неизменяемая в процессе постройки стоимость квадратных метров и фиксированный срок окончания строительства при долевом участии;
• возможность заселения в квартиру для дольщиков только после полной уплаты всех взносов;
• полный возврат денежной суммы и выплата неустойки при расторжении ДДУ, полный доступ к информации до подписания документов.

Внимание! Ни один из видов договоров, заключаемых гражданами при вступлении в организацию для приобретения жилья, не является полной гарантией защиты от мошенников.

Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан, желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства. До подписания документов следует учесть все нюансы деятельности ЖСК и других объединений собственников, выбрав какой вариант лучше. Подробнее о плюсах и минусах ЖСК и возможных рисках при покупке квартиры в новостройке по договору ЖСК можно узнать здесь.

Правление избирается из числа жильцов на общем собрании (ст. 145 ЖК РФ). Собственниками определяется кандидатура на роль члена правления и утверждается на эту должность в ходе голосования. Далее на заседании членов правления происходит выбор председателя ТСЖ путем голосования. Обязательным условием является присутствие на заседании помимо членов правления не менее 50 процентов членов товарищества.

Как работает система ЖСК?

Глава 11 ЖК РФ рассматривает вопросы, связанные с организацией и дальнейшим функционированием кооператива, а именно:

1. причину создания и планируемые виды деятельности;
2. порядок регистрации, созыва общего собрания членов, выбора правления и председателя;
3. требования к руководству и членам ЖСК;
4. цель создания ревизионной комиссии и возлагаемые на нее обязанности;
5. последовательность реорганизации и ликвидации.

ГК РФ в главе 4 параграф 6 п.2 закрепляет существование ЖСК в качестве потребительского кооператива.

В постановлении Правительства РФ N 558 утверждается типовой Устав ЖСК и обязательная для отражения в нем информация:

• наименование организации и место территориального расположения;
• цели создания и выполняемые задачи;
• правила получения членства и выхода из ЖСК;
• размер и периодичность внесения паевых взносов (подробнее про порядок внесения паевых взносов и о необходимости получения справки об их уплате можно узнать тут);
• порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции (о том, что является высшим органом управления ЖСК, читайте здесь, а в этом материале мы рассказывали об обязанностях председателя ЖСК, о заключении с ним трудового договора и о решении возможных проблем);
• проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением;
• действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.

Закон N 349-ФЗ от 30.11.2011 вносит поправки в действующие нормативные акты РФ. В частности ст.4 указанного закона уточняет, что ЖСК обязаны предоставлять информацию о своей работе и определённый перечень документации для ознакомления членам кооператива по их требованию, правомерность которого закреплена в ст.123.1 ЖК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Государственные законы РФ о накопительных кооперативах и некоммерческих организациях не имеют отношения к ЖСК, о чем свидетельствуют соответствующие статьи в этих документах.

При осуществлении некоммерческими партнёрствами предпринимательской деятельности по управлению домами они могут получать прибыль в виде выручки от выполненных работ или оказанных услуг. В соответствии с п.3 ст.26 Закона о НКО полученную некоммерческим партнёрством прибыль нельзя распределять между его участниками или учредителями. Вся прибыль должна быть направлена на ведение уставной деятельности.

Также у УК, созданной в такой форме, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость, если выполнение работ и оказание услуг по договору управления не подпадает под действие налоговых льгот или партнёрство не освобождено от обязанностей налогоплательщика (ст.145 НК РФ).

Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.

Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены.

Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.

Учредители вкладывают денежные средства согласно уставу на общий счёт, из средств которого осуществляется строительство. При этом, учредители вправе контролировать эту процедуру, вносить свои коррективы, собирать собрания, голосовать.По факту построения объекта недвижимости, каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.

Управление домом

Очень часто у членов ЖСК возникает вопрос: что делать, если у ЖСК нет управляющей компании? Ответ представляется очевидным: управление домом при ЖСК, то есть поддержание этого жилого помещения или постройки в соответствующем состоянии осуществляют те же учредители. Они на правах собственников и созывают собрания, где решаются главные вопросы дня.

Принцип работы ТСЖ основан на голосовании и подсчете голосов. Порядок проведения голосования прописывается в уставе, а подсчет голосов осуществляется на общем собрании членов ТСЖ.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

В ходе проведения собраний жильцов могут рассматриваться следующие вопросы:

• проведение реконструкции дома;
• ремонт общего имущества;
• определение пределов пользования земельным участком на придомовой территории и установление ограничений;
• решения о передаче в аренду общего имущества в доме;
• определение способа управления;
• другие вопросы, которые на основание ЖК РФ относится к компетенции собрания собственников.

Формы голосования

Собрания собственников могут проводиться в 2 формах:

1. Очная – по предварительной договоренности происходит сбор собственников в назначенное время. Текущие проблемы обсуждаются лично, после чего происходит голосование за принятие решений по данным вопросам.
2. Заочно – собственники без личного присутствия заполняют форму голосования, в которой подробно расписаны текущие вопросы и важные пункты, после чего заполненный бланк отправляется в правление (о голосовании в заочной и очно-заочной форме можно узнать тут).

Детально о том, для чего и как проводятся собрания ТСЖ и голосования, читайте здесь.

Каждое собрание сопровождается обязательным ведением протокола, в котором фиксируется повестка дня и результат, проведенного голосования. Основной частью протокола является повестка дня. Данный раздел содержит пункты о текущих вопросах.

Далее в бланке фиксируется результат голосования по каждому вопросу, рассмотренному в основной части и формулируется принятое решение. Последняя часть документа содержит подведение итогов собрания, краткую информацию по вопросам, в которых не удалось прийти к согласию, перечень выполненных задач, принятые решения. Документ заверяется подписью председателя и секретаря.

К основным проблемам деятельности товариществ относятся:

• наличие должников по коммунальным услугам;
• отношения с застройщиком (в новых домах);
• дефицит информации о деятельности товарищества в связи с игнорированием жильцами общих собраний;
• равнодушие собственников и нежелание лично участвовать в благоустройстве;
• вероятность выбора недобросовестного председателя;
• появление конфликтов между жильцами и правлением.

Главным способом решения многих сложностей в работе организации является грамотный выбор человека на роль председателя. Выбирая кандидатуру председателя, который будет принимать решения по финансовым вопросам, совершать сделки и принимать решения, следует внимательно изучить его репутацию.

Еще одним способом решения проблем является формирование контрольной комиссии из числа жильцов, которая будет осуществлять наблюдение и контроль за действиями председателя и членов правления. В таком случае, механизм функционирования организации будет весьма действенным и успешным.

Штат

• Директор осуществляет управление товариществом и контролирует деятельность подчиненных.
• Управдом осуществляет свою деятельность на основе должностной инструкции, в обязанности входит организация административно-правовой деятельности товарищества (ст. 149 ЖК РФ).
• Инженер исполняет определенный перечень функций и отвечает за безопасность дома.
• Юристом осуществляется правовой контроль деятельности товарищества.

Также в штате находятся:

1. бухгалтер;
2. охрана;
3. техник;
4. диспетчер;
5. паспортист;
6. слесарь;
7. дворник;
8. убощица;
9. электрик.

Порядок вступления

Для вступления в число членов ТСЖ потребуется написать заявление и предоставить его в правление вместе с выпиской из госреестра, подтверждающей право собственности на недвижимость. На общем собрании после обсуждения принимается окончательное решение.

Согласно ст. 143 Жилищного кодекса, членство в товариществе наступает после подачи в правление заявления, следовательно, не подав данный документ, собственник не является участником товарищества. Оплата расходов по всем принятым на собраниях решениях, будет необходима даже в случае отказа от вступления в товарищество.

Создание некоммерческого партнёрства

Некоммерческое партнерство считается созданным как юридическое лицо с момента его госрегистрации. Для того, чтобы создать и зарегистрировать некоммерческое партнёрство, необходимо выполнить следующий алгоритм последовательных действий:

1. Не позднее чем через 3 месяца с момента принятия решения о создании некоммерческого партнёрства учредители должны предоставить необходимые документы в уполномоченный орган или его территориальное подразделение.
2. В течение 14 рабочих дней происходит принятие решения уполномоченным органом или его территориальным подразделением о регистрации с последующим направлением сведений в регистрирующий орган.
3. В течение 5 рабочих дней со дня получения сведений регистрирующий орган вносит соответствующую запись в ЕГРЮЛ и уведомляет об этом уполномоченный орган.
4. В течение 3 рабочих дней со дня получения информации уполномоченный орган выдает некоммерческому партнёрству свидетельство о госрегистрации.

Согласно п.5 ст.13.1 Закона о НКО для государственной регистрации некоммерческого партнёрства в уполномоченный орган или его территориальное подразделение представляются следующие документы:

• заявление, подписанное уполномоченным лицом, с указанием его ФИО, места жительства и контактных телефонов;
• учредительные документы организации в 3 экземплярах;
• решение о создании и утверждении учредительных документов организации с указанием состава избранных (назначенных) органов управления в 2 экземплярах;
• сведения об учредителях в 2 экземплярах;
• документ об уплате государственной пошлины;
• сведения о месте нахождения постоянно действующего органа организации, по которому осуществляется связь с ней;
• выписка из реестра иностранных юридических лиц страны происхождения или другой равносильный документ, подтверждающий юридический статус учредителя – иностранного лица.

Оплата счетов

Товарищество собственников имеет право самостоятельно формировать платежные документы и отправлять их жильцам дома. Оплачивать наличными средствами можно в кассе ТСЖ. Оплатить онлайн — через сервис ГИС ЖКХ, на портале Госуслуг или в личном кабинете своего банка. Включается плата:

• за наем;
• за ремонтные работы;
• за уборку помещений общего пользования;
• капитальный ремонт;
• сезонные работы;
• поддержание порядка в помещениях общего пользования (освещение, мелкий ремонт).

Подробнее об особенностях оплаты счетов можно узнать из этой статьи.

Ликвидация некоммерческого партнёрства

1. Для ликвидации ТСЖ собирается общее собрание, в ходе которого назначается ликвидатор или комиссия, а также избирается лицо для представления интересов товарищества в гос. органах.
2. Следующий шаг – размещение информации о процедуре в издании «Вестник государственной регистрации». В течение 2 месяцев после публикации у кредиторов есть возможность заявить свои требования.
3. После истечения срока составляется ликвидационный баланс, проводится оценка имущества и активов.
4. Далее имущество продается или делится между участниками, порядок данной процедуры может быть установлен в Уставе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Порядок ликвидации некоммерческого партнёрства регламентирован ст.61-65 ГК РФ и ст.18-21 Закона о НКО. Ликвидация такой организации может проводиться двумя способами:

• в общем порядке – по решению органов управления организации;
• в судебном порядке – при наличии нарушений законодательства при осуществлении предпринимательской деятельности.

Ликвидация некоммерческого партнёрства как юридического лица влечёт его прекращение без правопреемства прав и обязанностей другими лицами (п.1 ст.61 ГК РФ).

Учётная политика и раскрытие информации некоммерческого партнёрства

Некоммерческие партнёрства в обязательном порядке должны разработать и вести свою учётную политику согласно требованиям ст.8 Закона о бухгалтерском учёте. Раскрывать учётную политику обязаны только некоммерческие организации, публикующие свою бухгалтерскую отчётность полностью или частично по законодательству РФ, учредительным документам или по собственной инициативе.

Следует отметить, что управляющие компании, созданные в виде некоммерческого партнёрства, также должны раскрывать сведения о своей деятельности и домах в управлении согласно Стандарту раскрытия информации (ПП РФ №731). В противном случае они понесут ответственность как за нарушение Стандарта и лицензионных требований, предъявляемых к управляющим компаниям.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Можно ли выйти из состава 1 квартирой или домом?

Из ТСЖ можно выйти одной квартирой, для этого потребуется погасить все долги перед товариществом и подать заявление о желании выхода в правление ТСЖ. Выход из ТСЖ целым домом возможен в случае ликвидации или реорганизации товарищества (ст. 140 ЖК РФ). Для этого каждый собственник должен написать заявление о выходе и предоставить его в правление.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Больше нюансов о том, можно ли выйти из ТСЖ одной квартирой или всем домом, вы узнаете здесь.