Помощь юриста
Назад

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Опубликовано: 30.08.2019
0
4

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Неустойка = 10.560.000 * 83 * 2 * 9,25 % / 300 = 569.712 рублей

Эта сумма будет затребована с застройщика за нарушение условий ДДУ.

Здесь особо хотелось отметить следующие два важных момента из судебной практики:

  • Согласно «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04 декабря 2013 года из практики Президиума Верхового суда России, в случае если квартира изначально финансировалась не по ДДУ, а по предварительному договору и в нем была указана более ранняя дата подписания акта-приема передачи, то неустойки можно считать именно с этой даты.
  • Аналогичная ситуация возникает, когда квартира приобреталась до переуступке требований – дольщик может опираться на дату передачи квартиры, зафиксированную в изначальном ДДУ, несмотря на то, что в договоре переуступки она была изменена (перенесена на более поздний срок).
  • У второго пункта есть и другое последствие – неустойка применяется к обязательствам застройка по договору ДДУ, а не договору переуступки. Это означает, что расчет неустойки строится применительно к цене продажи квартиры из первоначального договора ДДУ, а не из последующего договора цессии. Обычно это существенно снижает цену иска.

При подаче искового заявления в ситуации, когда цена иска не превышает 1 миллион рублей, истец освобождается от уплаты госпошлины. Если цена больше 1 миллиона рублей, то оплата пошлины будет обязательной (ст. 333.36 НК РФ). Размер госпошлины имеет градацию в зависимости от величины цены иска. В частности, если цена иска:

  • менее 20 тысяч рублей, то госпошлина= 4 % (но не менее 400 рублей);
  • 20 001 ̶  100 тысяч рублей – пошлина = 800 рублей 3 % от суммы свыше 20 тысяч рублей;
  • 100 001 ̶  200 тысяч рублей – пошлина = 3 200 рублей 2 % от суммы более 100 тысяч рублей;
  • 200 001 ̶  1 миллиона рублей – пошлина = 5 200 рублей 1 % от суммы более 200 тысяч рублей;
  • более 1 миллиона рублей – пошлина = 13 200 0,5 % от суммы более 1 миллиона рублей (но не больше 60 тысяч рублей).

Расчет с помощью рассмотренной шкалы производится по ст. 333.19 НК РФ. Для исков, сумма которых превышает 1 миллион рублей, госпошлина будет рассчитываться как разница между величиной, определенной по ст. 333.19 НК РФ, и суммой 13 200 рублей.

Таким образом, она составит 0,5 %, а максимальный размер пошлины будет равен 46 800 рублей. Данная сумма получается из расчета 60 000 – 13 200 = 46 800 рублей.

Полезно:

Чтобы не платить госпошлину рекомендуется разбивать иск на несколько частей вплоть до подписания акта приема-передачи. Это повышает шансы взыскания, а также того, что суд будет меньше сокращать сумму иска по статье

333 ГК РФ

.

Суду психологически проще принять решение о взыскании с застройщика суммы в 50-900 тыс. рублей, чем в 2 млн. рублей.

Кроме того, если сумма иска находится на границе 1 млн. рублей, рекомендуется сократить ее до указанного предела, а на суде обратить внимание, чтобы аккуратно применял ст. 333 ГК РФ, ведь вы уже добровольно сократили сумму иска на N тысяч рублей по следующим требованиям…

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию.

Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Таблица 1. Гарантийные сроки

Срок на объект строительства Срок на инженерные коммуникации
Не менее 5 лет Не менее 3 лет

Дольщик направляет претензию, в которой описывает выявленные нарушения, выбирает один из вариантов их устранения и устанавливает разумный срок для их исправления.

Нарушение указанного в претензии срока является основанием для расторжения договора.

Порядок взыскания

Обращение в суд – право дольщика. Однако все же рекомендуется соблюсти претензионный порядок. Возможно, застройщик добровольно выплатит неустойку. Мирный способ разрешения проблемы более удачный для обеих стороны: он дешевле, проще и быстрее.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

В случае победы все расходы будут взысканы с организации, однако никто не дает гарантии на быстрое фактическое исполнение решения суда.

Расчет неустойки

В зависимости от характера нарушений,формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

  1. За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

  1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьей 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры. Для физических лиц размер неустойки удваивается (ставка принимается как 1/150).

Сн – сумма неустойки;

Сд – стоимость договора;

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2017 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве несет в себе достаточно серьезный риск, связанный с тем, что строительная компания не сможет сдать объект в положенные сроки. В этом случае гражданин вправе потребовать взыскания неустойки с застройщика.

Стандартный договор долевого участия (ДДУ) всегда предусматривает пункт о выплате неустойки (пени) компанией-застройщиком гражданину, который участвует в долевом строительстве. Эти случаи регулируются Федеральным законом №214 (принят 30 декабря 2004 года):

  1. Застройщик нарушил свои обязательства и не передал гражданину квартиру в собственность в те сроки, которые были указаны в ДДУ.
  2. Если строительная компания не устранила дефекты, которые были обнаружены собственником квартиры в течение так называемого гарантийного срока. Такой срок также прописывается в договоре. Законодательство выделяет гарантии на сам объект – минимально 5 лет со дня сдачи дома и на инженерные коммуникации в доме – от 3 лет со дня сдачи.
Предлагаем ознакомиться:  Договор о материальной ответственности продавца

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Для начала, такого рода соглашение должно регистрироваться, ведь в противном случае дольщики не смогут не то что получить неустойку по договору долевого участия, а вообще никак не докажут, что они вкладывали средства.

В договоре должны быть четко прописано:

  1. Описание возводимого объекта, с планом и площадью. Независимо от того жилая недвижимость или нежилая. Обязательно должен быть указан адрес.
  2. Сроки сдачи в эксплуатацию. Причем для всех участников по договору участия в долевом строительстве сроки одинаковые. Если по какой-либо причине застройщик не успевает в оговоренный период передать строение, он обязан за 2 месяца предупредить всех участников. В противном случае взысканий ему не избежать.
  3. Цена и порядок внесения дольщиками средств.
  4. Какой срок гарантии на сооружение.
  5. Какими путями исполняются обязательства сторон договора.

Важно! Если в договоре нет этих существенных условий, претендовать на любые выплаты при нарушении сроков или других условий не удастся, ведь сделка признается недействительной.

Застройщик не имеет права отклоняться от прописанных в документе сроков сдачи объекта. Незамедлительно после сдачи передать дольщикам помещения.

При этом для реализации своих прав он может задействовать как собственные силы, так и подрядчиков.

Все риски, в том числе случайное повреждение или даже разрушение объекта, несет застройщик, до того момента пока не подписан акт приема-передачи.

Неустойка

Зачастую застройщику неустойку приходиться выплачивать по причине срыва сроков. Даже если он заранее (за 2 месяца) предупредил, что в оговоренные ранее термины не укладывается, дольщики не обязаны соглашаться на такие условия, и могут спокойно составлять исковое заявление о взыскании неустойки.

Неустойка может иметь вид:

  1. Пеня.
  2. Штраф.
  3. Компенсация морального вреда.

Если срок затягивания сдачи превысил 2 месяца, участник ДДУ имеет право расторгнуть договор и требовать возврата средства.

Получить компенсацию можно в суде или на этапе досудебного производства. Досудебное разрешение спора приоритетней, так как позволит не затягивать процесс и средства, потраченные на разбирательства с обеих сторон, будут минимальными. Порядок взыскания:

  1. Необходимо при помощи юриста подготовить предложение о добровольной уплате неустойки. Такого рода документ должен составляться в 2 экземплярах, один при этом у дольщика, второй направляется компании застройщику.
  2. Провести расчет неустойки. При этом можно брать во внимание не только ставку для физических лиц (2/300), но и дополнительные штрафы. Например, указать пункт о возмещении средств за аренду жилья, пока объект строительства не был сдан.
  3. Сформировать пакет документов, который отображает претензии дольщика. В него следует включить копию паспорта дольщика, договор долевого участия, копии документов подтверждающих выплату частей по ДДУ, собственно письмо с претензией.

Отправлять письмо можно почтой, при этом указать, что оно ценное и отметить необходимость оповещение получателя. Также есть возможность вручить лично представителю застройщика в офисе. При этом корреспонденцию должны зарегистрировать в журнале. На втором экземпляре претензии представитель обязан поставить штамп о принятии.

Судебное взыскание

Если в добровольной выплате застройщик отказал, можно обращаться в суд. Образец иска получиться найти в любой юридической консультации, но стоит знать, что есть обязательные пункты, которые нужно включить в заявление. К ним относятся:

  • Письмо претензия, то есть требования дольщика.
  • Адрес судового органа (пример в ДДУ).
  • Реквизиты истца, его адрес проживания.
  • Реквизиты ответчика, в том числе полнее наименования и юридический адрес.
  • Какие основания для подачи иска, при этом их необходимо обосновать законами.
  • Каким образом нарушены права дольщика и требования его по этому поводу.
  • Подтвержденная документами правота — договор долевого участия, в котором указаны сроки сдачи объекта, квитанции об уплате и т.д.
  • Цену иска. Причем в этом пункте нужно представить расчеты.

Доказывать свою правоту обязан дольщик собственнолично, но  для того чтобы иск был принят с первого раза, следует воспользоваться услугами юриста. Лучше всего искать нотариуса специализирующегося на сделках с недвижимостью, а оптимально на долевом строительстве.

Рассмотрение дела

После принятия документов последует судебное разбирательство, которое может проводиться в судах:

  1. По месту расположение застройщика.
  2. По место проживания или временного пребывания дольщика-истца.
  3. По месту, где был оформлен договор долевого участия.
  4. По месту расположения объекта недвижимости.
  5. В мировом суде. К таким делам относятся те в которых неустойка больше 50 тыс рублей.

Судебная практика

Иски по поводу взыскания неустойки не редкость, причем дольщики в большинстве случаев дела выигрывают. Но есть один существенный момент – суммы, заявленные в иске намного меньше. На это не влияет даже то, что объемы компенсации регламентируют федеральные законы.

Что касается возмещения морального вреда, то это вовсе фантастика. Суммы, которые вообще удается получить мизерные. Доказать, как таковой, моральный вред очень сложно, а примеров удовлетворения иска в полном объеме практически нет. Для того, чтобы получить более или менее существенные суммы по этому иску необходимо аргументировано доказать свои страдания, по поводу нечестности застройщика.

Застройщики часто понимают, что в сроки уложиться не получится, поэтому еще на этапе заключения договоров или последующих этапах используют такие уловки и даже незаконные схемы:

  1. В тех случаях, когда территория под застройку была выделена до 2005 года, то есть до момента внесения изменения в закон про долевое строительство. Такой застройщик может предложить подписать не ДДУ, а инвестиционного договора. В таком случае получить взыскание практически невозможно.
  2. Недобросовестные компании вместо ДДУ предлагает заключить предварительную куплю-продажу недвижимости, при этом окончательное оформление будет проведено только через несколько месяцев после сдачи. При таких раскладах дольщик не защищен, если сдача срывается.
  3. Оформление уплаты дольщиком через договор займа. При возникновении неурядиц застройщик выдает вексель, с возможностью последующего его использования на других объектах. Повезет, если таковые будут.
  4. Двойная продажа. Это самая черная схема. При ней одну квартиру продают несколько раз. Для того чтобы обезопасить себя стоит тщательно проверять документы компании, с которой заключается ДДУ.

Все операции по перечислению средств по договору следует осуществлять безналично. Это будет определенной гарантией возврата.

Получить свои средства при нарушении условий ДДУ вполне реально, но суммы зачастую не такие как обещает федеральный закон. Для того, чтобы избежать такого рода разбирательств, лучше тщательно выбирать застройщика и внимательно читать договор долевого участия. Также не стоит бросаться на слишком выгодные и дешевые варианты, в большинстве случаев это мошенничество.

Процедура взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия Ссылка на основную публикацию

Это быстро и бесплатно !

Покупая квартиру в недостроенной новостройке, вы заключаете ДДУ (то есть договор долевого участия). Сроки сдачи дома в эксплуатацию указываются в тексте данного документа.

Если организация-застройщик опаздывает с оговорёнными датами предоставления жилья в распоряжение дольщиков или иным способом нарушает их права, недовольный собственник недвижимости может взыскать с компании неустойку.

Сроки сдачи жилого строения в эксплуатацию чётко прописаны в тексте договора, заключённого с покупателем. Если компания-застройщик не успевает закончить строительные работы к назначенной дате, она может перенести день сдачи объекта, предварительно согласовав данную информацию с дольщиками.

Если подобных действий компанией не было предпринято, собственник квартиры в новостройке может взыскать неустойку с застройщика при долевом участии в строительстве.

Другим основанием удержания пеней с организации выступает пропуск сроков исправления выявленных у объекта недвижимости изъянов. При этом дольщики имеют законное право обратиться к застройщику с требованием о проведении ремонтных работ в течение всего срока действия гарантии.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

В соответствии со статьями 6 и 7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года, гарантийный период составляет:

  • 5 лет, если речь идёт об объекте долевого строительства;
  • 3 года на инженерное и технологическое оборудование в помещении.

Размеры пеней, удерживаемых за нарушение сроков сдачи жилья, установлены второй частью шестой статьи ФЗ № 214. Величина неустойки, удерживаемая за каждые сутки неисполнения застройщиком своих обязательств, составляет 1/150 ставку рефинансирования ЦБ РФ.

При этом дольщик, желающий взыскать пени, должен ориентироваться на размеры ставки, действующие в день пропуска застройщиком оговорённых сроков. По данным Центробанка на конец октября 2017 года её величина составляет 8,25%.

Предлагаем ознакомиться:  Требования к составлению договора

Определить размеры неустойки дольщик может самостоятельно с помощью приведённой ниже формулы.

(СК * КДП * СРЦБ * 1/150)

Если у вас возникли сложности с расчётом пеней, вы можете обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут вам взыскать неустойку с застройщика без предоплаты за предоставляемые услуги.

Чтобы компания возместила причинённый вам ущерб, требуется составить соответствующую претензию или заявление о взыскании неустойки с застройщика.

Оно оформляется в простом письменном виде. В его содержании важно указать реквизиты ДДУ, паспортные данные собственника, сроки, которые были нарушены организацией, и требование о выплате пеней.

Юристы рекомендуют ссылаться на пункты ДДУ и положения российского законодательства (нормы ФЗ № 214, статьи 309 и 310 Гражданского кодекса РФ).

Отстоять свои интересы собственник жилья может через судебную инстанцию.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

  • стороны;
  • размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
  • обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
  • выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя. Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

Важно:

По Закону

«О защите прав потребителей»

для получения ответа участнику ДДУ от застройщика дается срок не более 10-ти дней с даты получения претензии.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

  • компенсацию за моральный ущерб;
  • взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
  • оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
  • возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
  • возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

Полезно: Часто моральный вред в взимается в символическом объеме, потому чем более агрессивную сумму вы заявите, тем меньше вы рискуете получить. Лучше заявлять сумму в несколько десятков тысяч рублей — вероятность получить ее будет больше.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее — обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно «срежет» исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи. Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика). Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

 Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

  • Российский паспорт (копия всех страниц).
  • Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
  • Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
  • Копии платежных документов по ДДУ.
  • Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
  • Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
  • Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ. По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ.

Paritet.guru

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью. Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться. Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Также вы можете

ознакомиться с рекомендациями

, о том какие действия могут предпринять дольщики в случае затянувшегося судебного разбирательства здесь.

Все статьи про долевое строительство:Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиСоветы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.
Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о том расторгаем договор аренды

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.

2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет.

Расчет госпошлины по искам о неустойке

Ст. 410 ГК РФ определяет возможность зачета суммы неустойки за срыв сроков передачи квартиры покупателю по ДДУ, требуемой с застройщика, в счет погашения задолженности дольщика за лишние квадратные метры, выявленные после контрольных обмеров БТИ. Однако положительная судебная практика по аналогичным вопросам встречается редко.

Дольщикам рекомендуется изначально убедиться, на самом ли деле квартира имеет лишние метры. Сделать это можно самостоятельно, измерив общую площадь. Если полученные данные не соответствуют представленным застройщиком, то лучше провести независимую техэкспертизу. Проводится она аттестованными организациями и стоит от 10 тысяч рублей и выше. Результаты экспертизы и должным образом оформленный отчет можно в дальнейшем использовать в суде.

Также участник ДДУ может попробовать не платить за эти метры. Но при отказе застройщика идти на подобный взаимозачет выходом может стать только обращение в судебные органы.

После подачи искового заявления застройщик, как правило, охотнее идет на взаимозачет. Хотя все, безусловно, зависит от конкретной ситуации и обстоятельств.

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
    Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
    Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
    Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
    Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

И в заключение, немного печальной информации. Согласно требований Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 127), моральный вред НДФЛ не облагаются, а вот штрафы за несоблюдение в претензионном порядке удовлетворения требований потребителя, неустойка, выплачиваемые гражданину в рамках исков по 214-ФЗ и закона о защите потребителей не подлежат освобождению от обложения подоходным налогом. На вас будет лежать обязанность как декларирования, так и оплаты этих полученных средств.

Принятые в 2017 году изменения в главном нормативном акте 214-ФЗ, регулирующем особенности отношений между участниками долевого строительства, позволят обеспечить гарантии повышенной безопасности и прозрачности в области осуществления расчетов по ДДУ, сроков сдачи объектов в эксплуатацию и ответственности за их нарушения, а также порядка расчетов неустойки (пеней).

Это может быть полезным:

, , , , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector