Помощь юриста
Назад

Обман с договорами купли-продажи

Опубликовано: 08.12.2019
0
1

Предварительный договор купли-продажи

Не так давно в некоторых регионах Российской Федерации прокатилась волна выявления случаев мошенничества, связанных с недвижимостью. Дело в том, что мошенники выдавали людям кредиты, требуя взамен, якобы в качестве залога, договор купли-продажи недвижимости.

Кредиторы подавали объявления о предоставлении такой услуги в печатные издания, таким образом, находя себе клиентов. Потерпевшие не подозревали никакого подвоха. Мошенники выдавали им внушительные займы по выгодным условиям, требуя взамен лишь оформить залог на квартиру, оценка недвижимости их не интересовала.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

На уровне субъектов в России на данный момент нет судебных решений по подобным делам. В судах рассматривается огромное количество заявлений от потерпевших, но логического конца еще нет. В большинстве случаев такое затягивание объясняется расследованием по факту мошенничества уголовных дел. Расследование дел очень сложное, потому что имеет большое количество соучастников.

Продажа жилья по договору дарения является еще одной мошеннической схемой. Продавец или риелтор предлагает покупателю оформить сделку дарения, вместо договора купли-продажи. Такое предложение не может остаться без внимания, так как на первый взгляд оно кажется очень заманчивым и выгодным. Дело в том, что договор дарения при оформлении требует наименьших затрат, чем любые другие способы приобретения недвижимости, в том числе и заключение договора купли-продажи. К тому же, по договору дарения имущество принадлежит лишь покупателю, при разводе один из супругов не вправе претендовать на эту собственность.

Безусловно, договор дарения имеет много преимуществ по сравнению с договором купли-продажи, но есть у него и недостаток, при чем, очень существенный – это право аннулирования договора. Согласно ст. 179 ГК РФ, в течение одного года продавец вправе оспорить сделку дарения, указав, что она была совершенна под влиянием угроз, насилия, обмана или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой.

Также сделка может быть признана кабальной, то есть одна сторона имела тяжелые обстоятельства, поэтому согласилась на невыгодные для себя условия, а другая сторона этим воспользовалась. Конечно, эта схема кажется привлекательной и выгодной, но очень опасна. Покупатель никак не сможет отстоять свои права и доказать вину злоумышленников.

Многие покупатели на первичном рынке жилья попадаются в ловушку по заключению предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, который еще строится. Продавец строящегося жилья должен заключить с покупателем договор о долевом участии, а вместо этого заключает предварительный договор купли-продажи.

Обман с договорами купли-продажи

При этом на всем этапе строительства застройщик обладает правом собственности на весь дом и квартиры в частности. К дольщику они перейдут лишь после заключения договора купли-продажи и регистрации в Росреестре. Предварительный договор законом никак не охраняется, поэтому дольщик никак не защищен. Он не может требовать от застройщика соблюдения сроков строительства или компенсацию за просрочку.

К тому же, ничто не мешает застройщику заключить такие договора с несколькими дольщиками, получится, что на одну квартиру претендуют несколько хозяев. Также застройщик может впоследствии отказаться заключать основной договор купли-продажи. И если он вернет дольщику обратно денежные средства, это будет еще очень хорошим завершением проблем.

Если застройщик подчиняется положениям Закона и действует в их соответствии, то дольщик получает полноценную защиту со стороны государства. Подписанный договор регистрируется в Росреестре. Благодаря этому неблагоприятные риски не возникают, так как на застройщика возлагаются дополнительные обязательства, которые он должен выполнять. Он не сможет продать одну квартиру нескольким хозяевам и должен соблюдать сроки строительства.

Уголовная ответственность за неисполнение договора

Мошенничество — это форма хищения, и предполагает два способа совершения преступления: путем обмана и злоупотребления доверием. Главный признак, позволяющий отличить его от обычного неисполнения условий соглашения — преднамеренность действий обвиняемого. По сути, это понятие приравнивается к наличию умысла, как формы вины в уголовном праве.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Таким образом, чтобы обвинить предпринимателя или должностное лицо коммерческой организации в совершении мошенничества при заключении договора, необходимо доказать наличие таких признаков, как:

  • способ совершения преступления  (обман, злоупотребление);
  • наличие факта хищения (присвоения денег, имущества);
  • виновное неисполнение договорных обязательств;
  • заранее обдуманный умысел с корыстной целью.

Заметим, что речь о хищении (присвоении, растрате) может идти только в том случае, когда одна из сторон теряет свое имущество (деньги), то есть право на них переходит к участнику, не исполнившему обязательства. Если же компания несет убытки, но остается собственником своего имущества, состав преступления отсутствует.

Очевидно, что если договор подписало лицо, не имеющее на это полномочий, или были представлены поддельные документы, обман доказать несложно. Но во многих случаях ситуация бывает не такой однозначной. Так, например, Верховный Суд указывает, что «заведомое отсутствие у лица реальной возможности исполнить обязательство» может указывать на преступный умысел.

Предлагаем ознакомиться:  Ответчик подал апелляционную жалобу - советы адвокатов и юристов

Однако предприниматель никогда не может быть полностью уверен в том, что исполнит обязательства. Его деятельность по определению является рисковой. И ситуация, когда он продает товар, которого нет, рассчитывая на то, что к наступлению оговоренного срока, он у него будет — скорее норма, чем исключение.

В таких случаях задача адвоката по экономическим преступлениям доказать, что условия не были выполнены подзащитным в силу наступления объективных обстоятельств, на которые он не мог повлиять. Если они не были созданы его действиями, направленными на прекращение обязательств, основания для обвинения в мошенничестве отсутствуют.

Пример. Предприниматель «Б» заключил контракт с государственным учреждением на поставку оборудования, которое в свою очередь приобрел у ООО «К». Обязательства были выполнены в срок, деньги перечислены продавцу. Однако при вскрытии упаковки было обнаружено, что оборудование — бывшее в употреблении и не соответствует контрактной спецификации. Несмотря на то, что договор был исполнен не надлежащим образом, признаков мошенничества суд в данном случае не выявил.

Обман с договорами купли-продажи

Четкая грань между фактом неисполнения обязательств и мошенничеством отсутствует. В доказательство умысла суды рассматривают такие обстоятельства, как наличие денег на счетах на день оплаты, или подписание договора при отсутствии необходимой лицензии на проведение работ. Здесь возникает немало спорных моментов, которые можно использовать для защиты.

Продажа жилья по доверенности

Нередко происходят случаи, когда недвижимость продается по доверенности, но после кончины собственника. Согласно п.6 ч.1 ст.188 ГК РФ, доверенность теряет свою силу сразу же после смерти доверителя. То есть, осуществленная сделка после смерти владельца недвижимости считается недействительной.

Например, в суд обращается наследник бывшего владельца квартиры, который желает оспорить сделку по продаже недвижимости. Он считает, что сделка незаконна, так как представитель ее заключил уже после смерти владельца. Судебная инстанция заявление не удовлетворила, признав требования необоснованными. Такой ответ был обоснован тем, что оценка недвижимости и заключение договора купли-продажи происходили еще при жизни наследодателя, а значит, все было по его воле.

С такими выводами не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ. Данная инстанция указала на то, что согласно ГК РФ, сила доверенности теряется сразу же после смерти человека, выдавшего ее. В вышеизложенном случае регистрация прав собственности наследодателя на квартиру, а также заключение договора купли-продажи уже происходили после его смерти.

В этой ситуации виноватым считается поверенный, который знал о смерти владельца недвижимости и о прекращении действия доверенности, но все же продолжал действия. Данная сделка признана незаконной. Нельзя говорить о том, что если покупатель недвижимости является добросовестным приобретателем, то последствия незаконной сделки к нему не применяются. Добросовестность сторон не имеет никакого значения при применении последствий недействительности сделки при двусторонней реституции.

Чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, рекомендуется перед заключением каких-либо сделок выйти на связь с собственником недвижимости, а не с доверенным лицом. Так хотя бы можно избежать проблем в тех случаях, когда доверенность отзывается.

Типичные ситуации и судебная практика

Мошенничество в сфере предпринимательской деятельности может быть квалифицировано только при наличии умысла (преднамеренности), и доказать его наличие бывает проблематично. Неисполнение же договора проявляется в самых разных формах. Поэтому каждое дело индивидуально, а судебная практика складывается противоречиво. Приведем несколько примеров.

  1. Сразу же после подписания соглашения о поставке, и получения предоплаты, поставщик не стал выполнять обязательства. Причиной этому могут послужить не зависящие от него (форс-мажорные) обстоятельства, тогда оснований для обвинения нет. Мошенничество при заключении договора будет доказано, если на момент заключения соглашения у него отсутствовало необходимое количество товара, и источники его получения.
  2. Часть обязательств была исполнена, то есть фактически речь идет о ненадлежащем исполнении договора, что предусматривает разрешение конфликта в порядке гражданского судопроизводства. Однако дело может повернуться по-другому.
Предлагаем ознакомиться:  Уголовная ответственность за задержку и невыплату зарплаты
Пример. ООО «Алтай» подписало документы о поставке риса с компанией «М» и выполнило условия. Затем общество предложило продолжить сотрудничество, снизив цену ниже рыночной. Было заключено дополнительное соглашение, «М» оплатила поставку, но ничего не получила. Суд пришел к выводу, что со стороны поставщика имело место мошенничество путем злоупотребления доверием.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCmYq2__uFVOnY_z8BGP2adA

Если сторона, нарушившая условия соглашения, выполнила свои обязательства после истечения срока, добровольно и в полном объеме, обычно суд не рассматривает это как преднамеренное неисполнение договора.

Справедливости ради отметим, что случаи мошенничества в сфере предпринимательской деятельности, замаскированные под неисполнения договора, также встречаются часто. Поэтому защита интересов может потребоваться любой из сторон. Только опытный адвокат может правильно оценить всю совокупность обстоятельств, и выработать грамотную позицию, тактику защиты, поведения во время следствия и в суде.

В Санкт-Петербурге помощь в делах о мошенничестве оказывает адвокат Боцман А.Н., принимающий по адресу: Невский проспект, 153. Ближайшее метро — Площадь Александра Невского. Обращаясь к нему, вы можете рассчитывать на грамотную консультацию — опыт его работы в органах УВД, юстиции, налоговой полиции составляет больше 20-ти лет.

В любое время к нему можно обратиться по телефону: 7 (921) 357-29-63

1. Сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ), если истцом будет доказано, что при заключении договора им была допущена техническая ошибка. В таком случае заблуждавшаяся сторона обязана возместить другой стороне причиненный ей реальный ущерб, если только не будет доказано, что другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения.

Городская администрация (далее — администрация) разместила извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения муниципального контракта на поставку препаратов крови с начальной (максимальной) ценой контракта, обозначенной как «2,7 млн руб.».

Победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью (далее — общество), предложившее цену контракта, равную «2,3 руб.».

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании контракта недействительным как заключенного под влиянием заблуждения, ссылаясь на техническую ошибку при указании цены контракта в заявке.

В своем отзыве администрация возражала против удовлетворения искового требования, мотивируя это тем, что, поскольку контракт заключался на торгах, заблуждение общества не могло возникнуть в результате технической ошибки, а администрация была лишена возможности проверить действительность намерений общества заключить контракт на условиях, изложенных в заявке.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования полностью, поскольку, как усматривалось из материалов дела, допущенная обществом техническая ошибка хотя и могла ввести в заблуждение относительно цены контракта его контрагента, но не повлекла существенного заблуждения его самого, так как из конкурсной документации подобное заблуждение не могло возникнуть.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал, что сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ в редакции до 01.09.2013), если истцом будет доказано, что при заключении контракта им была допущена техническая ошибка, а именно это и имело место в данном случае.

Вместе с тем, отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение, указав, что судам наряду с требованием о признании сделки недействительной следует также рассмотреть по существу встречное требование ответчика о взыскании причиненного ему реального ущерба в связи с оспариванием сделки истцом.

Предлагаем ознакомиться:  Договор социального найма существенные условия

2. Перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК РФ, носит примерный характер. В случае, когда заблуждение относительно личности другой стороны имеет существенное значение, оно может являться основанием для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

Индивидуальный предприниматель — собственник земельного участка (далее — предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее — первое общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено другое общество с таким же наименованием (далее — второе общество), но имеющее ОГРН, отличающийся от ОГРН первого общества.

Исковое требование мотивировано тем, что договор заключен с ответчиком, а не с третьим лицом вследствие ошибки.

Решением суда первой инстанции оспариваемый договор признан недействительным, заблуждение относительно личности стороны сделки признано существенным, поскольку материалами дела подтверждено намерение предпринимателя (истца) заключить договор аренды со вторым обществом (третьим лицом), а не с первым (ответчиком).

Так, в аренду предполагалось передать два смежных земельных участка для строительства комплекса нежилых зданий, которые должны были поступить в собственность предпринимателя и эксплуатироваться вторым обществом в течение срока действия договора аренды. Однако в результате допущенной ошибки земельные участки оказались в аренде у двух разных юридических лиц, в связи с чем строительство комплекса и использование участков по целевому назначению стало невозможным.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, сочтя, что статья 178 ГК РФ (в редакции до 01.09.2013) не относит заблуждение относительно личности стороны сделки к основаниям для признания сделки недействительной.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции, указав при этом, что статья 178 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня обстоятельств, заблуждение относительно которых имеет существенное значение и является основанием для признания сделки недействительной.

Названная норма перечисляет обстоятельства, заблуждение относительно которых в любом случае имеет существенное значение, вместе с тем существенное значение может иметь и заблуждение относительно иных обстоятельств. Так как в данном случае заблуждение относительно личности стороны сделки имело существенное значение, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное требование.

В другом деле общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании, осуществляющей импорт товаров известного производителя, о признании договора купли-продажи недействительным как заключенного под влиянием заблуждения в личности контрагента, а именно в наличии у последнего исключительного права на импорт товаров на территорию Российской Федерации.

Истец обосновывал свои требования тем, что он заблуждался в наличии у компании исключительной лицензии на ввозимые товары и что отсутствие разрешения правообладателя может повлечь возникновение повышенных рисков наложения обеспечительных мер на данные товары и, как следствие, снижение скорости их реализации и иные затруднения.

Удовлетворяя исковые требования, суд признал спорный договор купли-продажи недействительным как совершенный под влиянием заблуждения относительно таких качеств стороны, которые имели существенное значение при заключении сторонами спорного договора (статья 178 ГК РФ).

3. Заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ.

Гражданин обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки по передаче принадлежащей ему сельскохозяйственной техники в качестве вклада в общее имущество крестьянского (фермерского) хозяйства недействительной как совершенной под влиянием заблуждения и о применении последствий ее недействительности.

Юридический обман скрывающийся в договореhttps://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Истец утверждал, что заблуждался относительно природы данной сделки, мотивируя это непониманием того, что в результате принадлежащая ему на праве собственности сельскохозяйственная техника становится общей собственностью членов фермерского хозяйства, следовательно, он утрачивает возможность единоличного распоряжения ей.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector