Помощь юриста
Назад

Особенности процедуры банкротства застройщика

Опубликовано: 29.08.2019
0
21

Законодательная база

За последние 5-6 лет рынок недвижимости в России пережил серьезный кризис.

Крупные строительные компании пережили его относительно безболезненно, но некоторые застройщики вынужденно запустили процедуру банкротства.

Что делать честному участнику долевого строительства в таких условиях? На этот вопрос мы и постараемся ответить.

Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании. Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.

Неспособность строительной компании завершить возведение уже начатых объектов и сдать их в эксплуатацию всегда становится очень больным ударом по материальному благосостоянию дольщиков, которые уже вложили деньги в свои будущие квартиры.

Именно поэтому мы детально рассмотрим случаи и процедуру банкротства СК, чтобы люди ориентировались в этом вопросе.

 В этой статье вы узнаете о причинах, этапах и последствиях для дольщиков процесса банкротства строительной компании как юридического лица.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

8 (499) 703-12-54 (Москва)

8 (812) 309-53-42(Санкт-Петербург)8 (800) 333-45-16 доб. 196(звонок бесплатный для всех регионов России)Это быстро и бесплатно!

Существует несколько причин, которые становятся важными для признания страховой компании банкротом. Согласно ст.3 Федерального закона «О несостоятельности» банкротом признается компания (фирма), которая не в состоянии выполнять свои обязательства перед клиентами.

Это касается невыплаты денег по кредитам, невыплаты зарплаты и пособий. Приостановка строительства квартир приравнивается к невыплате кредитов, потому что дольщики вложили собственные деньги в строительство, то есть стали кредиторами строительной компании.

Это официальные причины, которые признаются законом.

А теперь рассмотрим те моменты, которые очень часто случаются в реальной жизни. Экономисты выделяют несколько основных причин банкротства компаний:

  • ликвидация нерентабельного бизнеса. Хотя эта причина очень редко касается строительных компаний, но все же ее также стоит упомянуть. Предприниматель видит, что его дело застопорилось и наращивается задолженность перед людьми, бюджетом, банками. Он не видит перспективы как справится с этой проблемой, поэтому и ликвидирует компанию;
  • выведение активов компании из-под залогов в нелегальных холдингах. Допустим, СК взяла много кредитов у частных компаний под залог имущества. Некоторые кредиты оформляются неофициально и поэтому у предпринимателей есть возможность «высвободить» эти активы;
  • уклонение от уплаты налогов. Такой путь борьбы с налоговым бременем считается довольно распространенным, потому что при начале процедуры банкротства получается, что у компании нет денег. При этом выходит такая схема, что сам хозяин либо кто-то из его партнеров в итоге выкупает бизнес и начинает дело заново.

Банкротством застройщика называют неспособность строительной компании своевременно оплачивать кредитные обязательства, признаваемые арбитражным судом. Основным признаком этого состояния, служит то, что компанию признают финансово несостоятельной и на нее заводится судебное дело.

Судебное разбирательство начинается когда:

  • сумма общей задолженности у физлиц превышает 10 000 рублей, а предприятий с правами юридического лица – 100 000 рублей. При этом сумма задолженности каждого отдельного кредитора может быть меньше и в расчет берется суммарный ее размер. Судебное разбирательство не может быть возбуждено, если общая задолженность не превышает указанных пределов.
  • Просрочка оплаты превышает трехмесячный срок, так как только после его истечения кредиторы получают право обратиться с исковым заявлением в суд.
  • Возникает неосуществимость взыскания, то есть задолженность не удается взыскать в течение 30 календарных дней.

Банкротство застройщика в 2019 году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл. IX закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — закон № 127-ФЗ). Отдельный закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве не принимался (такое наименование применяли к закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым введен параграф 7 гл. 9), поэтому ориентироваться нужно только на эти нормы.

Обратите внимание! Для норм о банкротстве застройщика характерен особый субъектный состав лиц, к которым они применяются: застройщик с одной стороны и участник (участники) долевого строительства — с другой. Эти понятия используются несколько в ином значении, чем в законе «О долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ).

Прежде чем определить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, необходимо выяснить, кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ, насколько это понятие отличается от предусмотренного законодательством о долевом строительстве.

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Закон № 127-ФЗ

Закон № 214-ФЗ

Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП)

Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях)

Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства

Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД)

Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства

Владеющее земельным участком под застройку

В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно)

Вывод: как видно из приведенных данных, понятие застройщика по закону № 127-ФЗ трактуется более широко, это связано с необходимостью обеспечения прав граждан.

Широкий подход поддерживает и Верховный суд РФ.

В определении ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 отмечено, что, исходя из целей правового регулирования, нормы закона № 127-ФЗ могут толковаться расширительно. В частности, застройщиком может быть признано лицо:

  • являющееся правообладателем объекта строительства, даже если оно не привлекает денежные средства для этого напрямую;
  • являющееся физлицом без статуса ИП, но фактически привлекавшее денежные средства граждан для строительства МКД;
  • независимо от наличия либо отсутствия у него жилых помещений, подлежащих передаче, в натуре.

Вывод: обманутым дольщиком можно считаться и после заключения договора с физлицом о передаче квартиры в строящемся доме.

В законе № 127-ФЗ определено, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом. Особые последствия для них в ситуации, когда застройщик обанкротился, заключаются в возможности:

  • Приобрести права участника ЖСК, образуемого для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ).
  • Получить оплаченный ранее объект (в порядке признания права собственности или в виде отступного, если МКД введен в эксплуатацию, ст. 201.11 закона № 127-ФЗ).
  • Принять решение о передаче обязательств застройщика-банкрота другому застройщику либо отказаться от этого и получить деньги со счета или от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Это вариант для владельцев счетов эскроу, участников договоров, по которым производились компенсационные отчисления в Фонд (ст. 201.12-1, 201.12-2 закона № 127-ФЗ).
  • Получить деньги (ст. 201.13 закона № 127-ФЗ).

Для начала необходимо определить, являетесь ли вы дольщиком застройщика-банкрота.

В законе № 127-ФЗ есть 2 понятия: участник строительства и участник долевого строительства. Второе включается в первое, но является более узким за счет особенностей, показанных в таблице.

Участник строительства

Участник долевого строительства

Физлицо, юрлицо, публичное образование

Гражданин (т. е. тоже физлицо), Фонд

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Основание требования — возмездный договор

Основание требования — договор долевого строительства

Важно! Банкротство застройщика при долевом строительстве имеет такую особенность: не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, может быть дольщиком по закону № 127-ФЗ.

За последние 5-6 лет рынок недвижимости в Российской федерации пережил суровый кризис.

Большие строй юридического лица пережили его относительно безболезненно, но некие застройщики вынужденно запустили функцию банкротства.

Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтоб подтвердить свое право собственности на незавершенный объект.

Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Требования о передаче недвижимости не врубаются в общий реестр требований кредиторов, потому что в последнем содержатся только денежные претензии.

Разбирательства, объектом которых становится квартира либо другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик окончит строительство объекта.

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

Суд отстраняет все управление юридического лица и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Строй юридического лица нередко пробуют замаскировать договоры о долевом строительстве под вкладывательные договоры и договоры купли-продажи.

Фирмы идут на таковой шаг, чтоб в случае разорения разбирательства проходили без внедрения поправок их параграфа №7, о котором мы гласили выше.

Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Чем грозит несостоятельность застройщика

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ Круглые сутки и Без ВЫХОДНЫХ Дн..

  • в течение 15-дневного периода с момента, когда срок для предъявления требований кредиторов истек, должник, временный управляющий либо иные кредиторы могут навести в суд возражения касательно кредиторских требований;
  • требования 1-го из уч-ов строительства, по которым не было возражений, могут рассматриваться без его личного присутствия;
  • требования касательно передачи жилых помещений рассматриваются арбитром в период до 1-го мес. с того момента, когда истек срок, отведенный на предъявление возражений по требованиям.

Подробности особенностей банкротства разных субъектов предпринимательской деятельности описаны тут.

Последующая задачка обманутого дольщика – роль в кредиторских собраниях. Последние имеют широкую компетенцию в части защиты интересов кредиторов.

Меж застройщиком и приобретателем заключается письменный контракт о передаче недостроенного объекта, участка земли и обязательств.

В рамках защиты собственных прав граждане втом числе вправе добиваться передачи им в собственность обретенных квартир и недостроенных объектов.

Для минимизации возможных убытков от банкротства застройщиком, в свою очередь, может осуществляться страховка незавершенного объекта.

Читайте втом числе, как по сути работает закон о банкротстве физических лиц.

Способы диагностики вероятности банкротства юридического лица описаны тут.

Потому вам круглые сутки работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство,  когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно,  поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.

Обманутых дольщиков, которые обращаются в суд с делами о банкротстве, на сегодняшний день насчитывается огромное количество.

Причём эти дольщики на самом деле отстаивают свои законные интересы или права и пытаются вернуть уже вложенные в строительство средства.

Такая ситуация, которая обострилась на первичном рынке недвижимости, имеет особое значение, так как затрагиваются вопросы защиты прав участников строительства — граждан, которые заплатили большую сумму денег, вступая в долю с застройщиком. Как быть в ситуации банкротства застройщика? Можно ли потребовать свои средства обратно если да, то каким образом? Подробности в данной статье.

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Предлагаем ознакомиться:  Образец иска о взыскании неустойки с застройщика

Bankrotstvo zastrojshchika pri dolevom stroitel

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте.

Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата.

Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:

  • Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
  • Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
  • Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

Банкротства строительной компании: процедура, закон, причины, документы

Наиболее часто причинами банкротства строительных компаний и фирм являются увеличение стоимости строительных материалов и производства работ; рост размера паевых взносов на фоне снижения общего уровня доходов российских граждан; увеличение страховых затрат на долевое строительство. Большая часть застройщиков вынуждена выплачивать валютные кредиты при резком ослаблении курсовой стоимости рубля.

Все эти причины приводят к существенным дополнительным затратам, которые, как правило, заканчиваются долговременной остановкой строительства. В результате застройщик попадает в «долговую яму», поскольку привлечение дополнительных инвестиций в такой ситуации становится крайне затруднительным. Кредиторы и дольщики, активно реагируя на сложившуюся ситуацию, массово обращаются в уполномоченные органы с исковыми заявлениями.

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Как происходит банкротство застройщика и что делать дольщику

  • открытости;
  • законности;
  • предоставления кредиторам способности защитить свои права.

Варианты действий дольщиков по взысканию с обанкротившегося застройщика средств в целом схожи. Но имеют свои тонкости.

  • месяц на стадии проведения наблюдения;
  • два – при конкурсном производстве.
  • подать нужные info управляющему для включения в реестр;
  • востребовать инфы о используемой процедуре.
  • формирование третьей очереди кредиторов (перед всеми остальными);
  • в нее включат дольщиков.
  • средства;
  • право принадлежности на квадратные метры по договору.
  • строение стопроцентно готово;
  • сдано в эксплуатацию до начала процедуры;
  • подписан акт прием-передачи жилища.
  • воззвание в страховую компанию;
  • предъявление требования поручителю (при наличии такого).
  • через правоохранительные органы;
  • методом информирования общественности о происходящем через СМИ.

Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что происходит банкротство застройщика. В этой ситуации страдают все участники начиная от застройщиков, заканчивая дольщиками.

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

  • Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
  • Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
  • Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Как происходит банкротство застройщика и что делать дольщику

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:

  1. О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
  2. Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.

Обратите внимание! Есть отдельная группа требований, которые также рассматриваются в деле о банкротстве застройщика (о признании права собственности, оспаривании сделок и др.). Их перечень и процедура приведены в ст. 201.8 закона № 27-ФЗ.

При определении суммы к выплате учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной за нее суммой. Если оплата произведена не полностью, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме.

Обратите внимание! Объем денежного требования участника строительства, заключившего договор на передачу машино-места или нежилого помещения, устанавливается в соответствии со ст. 4 закона № 127-ФЗ, т. е. строго в объеме задолженности.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Важно! Участники строительства вправе участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, которое соответствует сумме стоимости объекта по договору и реального ущерба.

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Можно составить заявление дольщика конкурсному управляющему в свободной форме, указав:

  • адресата обращения (Ф. И. О. конкурсного управляющего, наименование застройщика-банкрота, адрес);
  • сведения об участнике строительства (Ф. И. О., адрес проживания, адрес электронной почты);
  • наименование документа (требование или заявление);
  • сведения о договоре, произведенных выплатах, принятых судебных актах;
  • заявление об отказе от договора, если предъявляется денежное требование;
  • содержание денежного требования или требования о передаче объекта в натуре;
  • приложения (копии судебного решения/определения, исполнительного листа, договора, платежных документов).

Копии договора о долевом строительстве, квитанций необходимо приложить к требованию. Документ целесообразно отправить заказным письмом с объявленной ценностью с уведомлением о вручении либо передать сотруднику управляющего под подпись на втором экземпляре.

Важно! Дольщик также вправе предъявить требование в размере штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, это не является злоупотреблением правом (см. определение ВС РФ от 23.01.2017 № 305-ЭС16-10886 по делу № А40-38734/2015).

Какова судьба этих требований, ведь в параграфе 7 гл. 9 закона № 127-ФЗ они не упомянуты? Наиболее важные моменты по ним сведены в таблицу.

Состав требований дольщика

Штраф, неустойка, компенсация морального вреда

Кто рассматривает требование

Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве

В какой реестр включается требование дольщика

Реестр требований кредиторов должника

Какова очередь удовлетворения требования

Четвертая очередь кредиторов

Таким образом, дольщику в деле о банкротстве целесообразно предъявить:

  1. Конкурсному управляющему — требование о передаче помещения либо выплате денежной компенсации затрат на покупку помещения.
  2. В арбитражный суд — заявление о включении в реестр кредиторов с требованием о взыскании штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Требования могут быть основаны на законе № 214-ФЗ, законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, Гражданском кодексе РФ.

Обратите внимание! Потребительские требования дольщика в деле о банкротстве застройщика могут быть приняты судом, если объект приобретался для личных нужд. По нежилым помещениям это необходимо доказать — такова судебная практика (см. постановление АС УО от 08.10.2018 по делу № А50-4538/2017).

Некоторые особенности исчисления срока для подачи возражений дольщиком в деле о банкротстве застройщика предусмотрены для случаев, когда участники строительства оспаривают включение в реестр других дольщиков.

Обратите внимание! Возможность оспаривания требований других дольщиков в деле о банкротстве застройщика можно реализовать после ознакомления с реестром. Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения каждому из участников дела о банкротстве, к которым, наряду с конкурсными кредиторами, относятся и участники строительства (ст. 201.2 закона № 127-ФЗ).

После ознакомления с реестром можно заявить возражения в 15-дневный срок.

Важно! Кроме общего срока для предъявления возражений, который отсчитывается от даты ознакомления с реестром, есть второй 15-дневный срок, не зависящий от факта информированности кредитора. Он исчисляется с момента включения в реестр требования, поступившего позже даты закрытия реестра и включенного в него позднее, на основании допускающих это норм закона № 127-ФЗ.

Сама возможность включения в реестр просроченных требований вытекает из обязанности конкурсного управляющего рассмотреть требования дольщика, заявленные в рамках 3 месяцев после получения им уведомления о банкротстве застройщика. Этот срок может истекать после наступления даты закрытия реестра, привязанной к истечению 3-месячного срока с публикации объявления о начале конкурсного производства.

Итак, что делать, если застройщик объявил себя банкротом? При банкротстве застройщика при долевом строительстве дольщику можно и нужно предъявить максимальный объем требований, включая неустойки. Как это сделать, рассказано в статье.

Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».

В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.

Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.

Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.

Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является не быстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

https://www.youtube.com/watch?v=8Wy2SMzWwts

Подать на банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Предлагаем ознакомиться:  Банкротство мфо последствия для вкладчиков

Ст. 142 закона о банкротстве регламентирует процедуру расчетов с кредиторами во время конкурсного производства. Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Банкротства строительной компании: процедура, закон, причины, документы

Согласно действующему закону о банкротстве застройщика, к основным особенностям банкротства относятся:

  • определенные законом нормы защиты прав и финансовых интересов дольщиков;
  • предоставление должнику права рассчитаться с физическими и юридическими лицами, являющимися кредиторами, финансовыми средствами или недвижимостью, в том числе и незаконченными объектами строительства;
  • приоритет дольщиков в порядке очередности согласно реестру перед конкурсными организациями и физическими лицами, являющимися кредиторами застройщика;
  • возможность рассмотрения судебного иска о банкротстве застройщика по месту нахождения основной части кредиторов или юридическому адресу компании-застройщика.

На первичной стадии НС РФ или конкурсный кредитор, имеющий на это право, должен подать исковое заявление в судебное учреждение с требованием о признании строительной компании банкротом. Судебное учреждение, руководствуясь законом о банкротстве застройщика (параграф No7), обязано вынести решение о признании или непризнании финансово несостоятельной строительной организации компанией-банкротом.

Подающие иск юридические или физические лица ввиду отсутствия денежных отношений со строительной компанией, выступающей в роли застройщика, не являются заинтересованной стороной в ведении процедуры банкротства.

Банкротство строительной компании застройщика: процедура закон этапы

Вторичной стадией принято считать ситуацию, когда судебному учреждению в процессе судебного разбирательства становится известным, что строительная компания, ведущая долевое строительство, финансово несостоятельна. Банкротство – это сложный и многогранный процесс для лиц и организаций, являющихся кредиторами, и для компаний-застройщиков.

Консультация юриста

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Срок

Действие

10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего

Директор передает управляющему списки дольщиков

5 дней со дня получения списка дольщиков

Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования

3 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине)

Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено

30 рабочих дней с момента предъявления требования

Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:

  • о включении в реестр;
  • отказе во включении в реестр;
  • включении в реестр в неполном объеме.

В пределах срока уведомляет о решении дольщика

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2019 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

«Блеск и нищета» рынка долевого строительства

«О, чтобы тебя!Убыток за убытком!»

В таком случае в реестр подлежит включению валютное требование кредитора.

— запрет на заключение арендодателем контракта аренды земляного участка с другим лицом, кроме застройщика;

— запрет на муниципальную регистрацию такового контракта аренды;

— запрет на распоряжение арендодателем данным земляным участком другим образом.

«Счастлив тот, кто счастлив у себя дома. »

Сначала, стоит отметить особенности процедуры возбуждения дела о банкротстве застройщика .

Таким образом, деление требований на реестровые и текущие может быть исключительно в отношении валютных обязанностей .

Лена Александровна Якушева, управляющий практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Алим Хусейнович Ульбашев, юрист практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2013 № 14452/12.

В качестве обеспечительной меры арендодателю могут запретить распоряжаться земляным участком, на котором начато строительство либо уже построен объект.

денежные требования граждан-участников строительства отнесены к 3 очереди.

Несостоятельность денежных организаций завершается торгами, на которых распродается все имущество, и мировым соглашением с кредиторами.

Подробности особенностей банкротства различных субъектов предпринимательской функционирования описаны тут .

Меж застройщиком и приобретателем заключается письменный контракт о передаче недостроенного объекта, участка земли и обязанностей.

Справку о банкротстве может востребовать кредитор либо другое лицо, у которого есть претензии.

Читайте втом числе. как по сути работает закон о банкротстве физических лиц.

Способы диагностики вероятности банкротства компании описаны тут .

  • Нрава подписанного контракта
  • Стадии суда
  • Требований самого клиента.

В некоторых случаях они могут приводить к банкротству, в итоге которого утраты могут понести дольщики и инвесторы.

Несостоятельность застройщика чаще всего бывает по беспристрастным причинам, когда управление некорректно организовало бизнес-процесс.

Последние поправки к этому правовому акту были приняты в 2015 году и начали действовать в 2016 году.

  • о банкротах;
  • о тех компаниях, против которых начато дело о денежной несостоятельности.

Несостоятельность застройщика является очень всераспространенным явлением в современной истории РФ.

Они могут получать полагающуюся им квартиру, если объект был достроен, а в некоторых случаях и до окончания строительства.

Валютный возврат этой группе выплачивается в третью очередь, после выплаты зарплаты и компенсаций вреда при причинении вреда здоровью.

В данном случае они могут организовать новый тип жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые будут заниматься окончанием выполнения строй работ.

  • конкурсные кредиторы;
  • федеральная налоговая служба в качестве уполномоченного органа.

Подача заявления в Арбитражный суд значит первичную инициацию банкротства, после которой наступает вторичная.

Форма заявления о банкротстве застройщика тут .

Сейчас вы понимаете, по каким причинам может появляться несостоятельность застройщика при долевом строительстве.

Что делать в таковой ситуации дольщикам? Сначала, они должны пристально ознакомиться со своими правами, прописанными в Федеральный закон № 214 .

После этого инвесторы и кредиторы могут получить валютную компенсацию либо недвижимость, если работы на объекте были завершены.

Эта ситуация связана с тем, что необмысленный и иногда двойственный закон не дает способности арбитрам принимать решения.

Банкротства строительной компании: процедура, закон, причины, документы

В некоторых случаях люди сталкиваются с нечестными застройщиками, которые заблаговременно планировали свое несостоятельность .

В этом случае они получали большие суммы средств с целью личного обогащения.

Оказание услуг в данном случае или не проводится совсем, или производится не стопроцентно, с целью бросить подтверждения.

Признаки намеренного банкротства могут быть выявлены при проведении проверки.

Как проводится процедура банкротства ИП? Читайте тут .

Зачем нужна оценка банкротства компании? Подробности в этой ст. .

Коммерческие махинации застройщиков в целом отлично известны в нашей стране, но обосновать их и возвратить средства бывает очень трудно.

В данном случае нужно обратиться в Федеральной Налоговой Службы, которая должна кропотливо проверить все документы юридического лица за последние 3 года.

При выявлении нарушений в договорах со посторонними фирмами она может инициировать порядок возврата денег.

Но как указывает практика, сделать это довольно трудно, и даже при наличии доказанных жульнических действий возвратить средства нередко не выходит.

Если признаки увидены управлением, все учредители и учредители должны быть немедленно проинформированы.

Вот поэтому долевого застройщика следует пристально выбирать из предоставленных, тщательно исследовав информацию о каждом.

  • Конкурсным кредиторам;
  • Федеральной ФНС службе.

И кредиторы, и налоговики при первой способности начнут инициировать этот порядок, потому что у каждого из них есть валютная заинтригованность.

В истинной статье мы разглядим подробный алгоритм действий участника долевого строительства при банкротстве застройщик.

На данный момент стоит возвратиться к моменту, когда дольщик выяснит о внедрении в отношении его застройщика процедуры банкротства.

2-ой путь – обратиться в арбитражный суд с заявлением о вступлении в реестр кредиторов.

Данный путь более непростой и содержит внутри себя ряд рисков для дольщика.

Законом определена очередность погашения валютных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

Дальше мы разглядим механизм ублажения требований кредиторов – дольщиков.

Согласие арендодателя земляного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Как происходит банкротство застройщика и что делать дольщику

1 На основании ФЗ от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (дальше по тексту – Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»)

Ведущий юрист организации dp consult — Наталья Дементьева

Один из самых ненужных вариантов развития событий для дольщика — несостоятельность застройщика.

Ошибки в проектной документации и сметах втом числе могут стать предпосылкой банкротства, ведь они порождают неправильные расчеты цены проекта.

Очевидное мошенничество — основная причина банкротства застройщиков.

  • большой опыт работы в определенном регионе;
  • положительные отзывы дольщиков;
  • наличие завершенных и сданных без нарушений объектов.

Взвесьте все опасности перед вложением средств в долевое строительство.

Застройщика могут признать несостоятельным (банкротом), если сумма задолженности перед кредиторами составила более 300 тыс. рубл.., а оплата не поступает в течение 3 мес..

  1. пробовать возвратить вложения;
  2. сделать ЖСК с другими дольщиками и без помощи других достроить дом.

Спорные ситуации при формировании реестра участников строительства

При формировании реестра требований участников строительства (далее — реестр) возможно возникновение спорных ситуаций. Наиболее распространенные:

  • конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью;
  • в реестр попали ненастоящие дольщики, дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам и др.

При возникновении спорных моментов ст. 201.4 закона № 127-ФЗ предусматривает только один порядок разрешения спора — путем обращения в арбитражный суд. После судебного рассмотрения вопроса требование включается в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Процедура несостоятельности застройщика

Важно! Дольщик может оспорить решение конкурсного управляющего в арбитражном суде в течение 15 рабочих дней после получения уведомления (п. 8 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ).

Процедура рассмотрения возражений (жалоб) арбитражным судом изложена в ст. 60 закона № 127-ФЗ. На нее отводится 1 месяц с момента поступления жалобы. Вынесенный судебный акт может быть обжалован в вышестоящий арбитражный суд.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127-ФЗ.

Предлагаем ознакомиться:  Очередной отпуск для беременных

Какие действия предпринять

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке.

Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Юридическая консультация онлайн

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

После введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Юридическая консультация онлайн

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.

Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Документы для суда

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Важные подробности при обращении в суд

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить государственную пошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

https://www.youtube.com/watch?v=IXwpydmYEkY

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Показатели Описание
Если дом построен то квартиры передаются дольщикам, распределяются между ними
Если строительство многоэтажного дома не завершено то дольщики могут самостоятельно создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и достроить дом за свой счет

Решение о достраивании дома своими силами принимается на общем собрании дольщиков.

Если дольщики принимают решение о создании кооператива, они должны понимать следующее — расходы придется нести не только в отношении строительства дома и его сдачи в эксплуатацию.

Велика вероятность того, что имущества должника после передачи ОНЗС не хватит для погашения долгов перед кредиторами первых двух очередей, совершения текущих платежей.

После принятия решения о достраивании дома представитель общего собрания должен передать в арбитражный суд ходатайство о передаче недостроенного объекта дольщикам в качестве погашения их требований к должнику.

А что делать тем, кто не хочет участвовать в передаче незавершенного строительства?

Меньшинству, которое отказалось от участия в кооперативе, теперь придется ждать удовлетворения денежных требований к застройщику независимо от того, в какой реестр люди подавали заявление.

Велик риск, что люди, отказавшиеся от требований по передаче ОНЗС, получат минимальные деньги — это будут остатки средств после погашения задолженностей перед кредиторами первой и второй очереди, совершения положенных платежей, оплаты судебных издержек и работы внешнего управляющего.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector