Помощь юриста
Назад

Особые условия договора аренды

Опубликовано: 29.01.2020
0
3

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной. На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

  • адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
  • название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
  • инвентарный/кадастровый номер объекта;
  • предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
  • метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Существенные условия договора

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

  • помещение, находящееся в здании/сооружении;
  • части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке. Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа). Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

  • платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
  • оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
  • отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).
Предлагаем ознакомиться:  Платежное поручение по НДФЛ в 2019 году: образец

В документе должны быть установлены следующие параметры:

  1. Размер предполагаемой оплаты.
  2. Периодичности и даты внесения платежей.
  3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

  • внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
  • проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
  • право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты. Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы. Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны при регистрации договора аренды в мфц

Особые условия договора аренды

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

  • кто может выступать инициатором расторжения;
  • за какой период времени следует предупредить второго участника;
  • доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Предлагаем ознакомиться:  НДФЛ при дарении: можно ли не платить или уменьшить размер налога на доход физических лиц при передаче в дар имущества по дарственной и порядок оплаты

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором. Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон. Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

  • недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
  • неудовлетворительное содержание помещения;
  • несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
  • использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector