Помощь юриста
Назад

Подарить квартиру после погашения ипотеки

Опубликовано: 18.11.2019
0
4

Важные нюансы дарения ипотечной квартиры

Цены на недвижимость неуклонно поднимаются, а доходы большинства граждан, к сожалению, не дают им шанса на покупку собственной квартиры. Для преимущественной массы населения именно ипотечные программы являются единственным вариантом для приобретения собственных квадратных метров. О минусах такого вида кредитования можно говорить долго.

Ипотека затягивает заемщика в долговую воронку на десятки лет, привязывая его к месту работы и не позволяя расслабиться до полного погашения займа. Но все отрицательные стороны перевешиваются радостью обладания жилплощадью, в которую вселиться можно сразу после покупки или после завершения долевого строительства.

Оформление ипотеки – это сложный многоступенчатый процесс. Будущий владелец должен соответствовать немалому количеству требований и походить по ряду условий кредитной организации, только тогда она согласится с ним сотрудничать и одолжить ему денежные средства на длительный срок.

Но проверка благонадежности клиента не дает стопроцентной гарантии о том, что в его жизни не наступят тяжелые времена, когда он не сможет оплачивать кредит. Банк не может позволить себе так рисковать, поэтому защищает себя дополнительными мерами. Выдавая ипотеку, кредитор берет в залог приобретаемое имущество. Таким образом, фактический владелец оказывается ограничен в своих правах и может распоряжаться имуществом только с согласия кредитного учреждения.

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

  • подача заявления в банк;
  • получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
  • оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
  • регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
  • передача недвижимости одариваемому.

Подарить квартиру после погашения ипотеки

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему.

В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

  • если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
  • если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Отличительная черта данной ситуации – присутствие третьего заинтересованного лица в сделке. Его мнением о предполагаемом соглашении, как мнением фактического владельца жилья, никак нельзя пренебречь. Заемщик не владеет квартирой единолично, пока вся сумма, выделенная банком, ему не возвращена.

Важно! Цель кредитора (в данном случае, банка) – убедиться в том, что его деньги будут получены обратно, какие бы манипуляции не проводились с квартирой. По умолчанию, любые изменение в статусе квартиры для залогодержателя негативны.

Предлагаем ознакомиться:  Выкуп квартиры по договору найма

Нужно быть готовым к сложностям при оформлении дарственной. По закону сделка возможна при следующих условиях:

  • Подарить квартиру после погашения ипотекив договоре присутствует пункт о возможности дарения;
  • одаряемый в курсе статуса квартиры. Он проявляет готовность и способность действовать в соответствии с условиями договора, выполняя его требования;
  • кредитор заинтересован в сделке.

Если в ипотечный договор при подписании был внесен пункт о запрете дарения, условие непреодолимо. Единственный возможный выход в этом случае – погасить заем, выведя квартиру из статуса залога. И тогда уже заниматься безвозмездной передачей жилья одаряемому.

Подарить квартиру после погашения ипотеки

Если прямого запрета нет, или возможность операций с залоговой недвижимостью предусмотрительно упомянута, следует направить все силы на достижение соглашения с банком. Кредитор способен реализовать право на отказ в оформлении дарственной, если не будет уверен, что изменение плательщика пойдет на пользу ипотечным выплатам.

С точки зрения залогодержателя, любые операции с невыплаченной недвижимостью – лишние риски, идти на которые стоит лишь при наличии серьезных доводов. Поиском таких доводов и надлежит заниматься плательщику.

Важно! Вряд ли удастся получить согласие кредитора на дарственную в пользу лица, чья платежеспособность не очевидна: малолетнего, пожилого или малообеспеченного.

Регистрация права собственности

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

  1. Заключил договор купли-продажи с продавцом.
  2. Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
  3. Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

  1. Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
  2. Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
  3. Делать косметический ремонт.
  4. Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

  1. Продажа недвижимости.
  2. Оформление дарственной.
  3. Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
  4. Проведение перепланировки.
  5. Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Ипотека – это государственная программа, которая имеет строго установленные правила и условия для применения.

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

  • залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
  • залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

  1. Удостоверений личности обеих сторон сделки.
  2. Заявки на регистрацию.
  3. Правоустанавливающих бумаг на имущество.
  4. Техпаспорта помещения.
  5. Выписки из домовой книжки.
  6. При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит. Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней. Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Законодательные основания

Законность прав кредитной организации принимать участие в решении судьбы ипотечной квартиры подтверждено следующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими отношения между лицом-заемщиком и организацией-кредитором:

  • Подарить квартиру после погашения ипотекистатья 37 закона №102-ФЗ упорядочивает процесс оформления квартиры в качестве залога, подчеркивая обязательность согласия кредитора в сделке;
  • права и обязанности обеих сторон описывает закон Федерации №122;
  • способы, обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, перечислены в Гражданском кодексе статьей 329;
  • если одна из сторон договора нарушает принятые договоренности, ГК РФ диктует возможность возврата недвижимости статьей 334.

Подарить квартиру после погашения ипотеки

Кроме буквы закона, большое значение имеет подписанный обеими сторонами договор. Если пункты его не противоречат федеральному законодательству, именно они имеют приоритет. Будучи в курсе деталей ипотечного законодательства, вести конструктивный диалог с залогодержателем будет проще. 

Получаем согласие

Обязательным предварительным условием для составления договора является получение решения банка об одобрении отчуждения предмета ипотеки у заемщика. А подобное согласие почти невозможно получить без озвучивания веских причин, по которым акт дарения необходим и полезен, банку, в том числе.

Такой причиной может стать доказанное состояние нездоровья дарителя, его очевидная финансовая несостоятельность по сравнению с положением одаряемого.

Решение, принимаемое банковской организацией, будет соответствовать требованиям статьи 38 закона №102 и основываться на составленном при оформлении ипотеки соглашении. Потенциальная возможность дарения недвижимости оставляет простор для дальнейших маневров, прямой запрет закрывает тему дарственной до полной выплаты суммы кредита.

Статья 38 ФЗ. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

  • Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

    Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

    Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

  • Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

    Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

  • Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Предлагаем ознакомиться:  Как пережить увольнение советы психологов

Рассмотрим вариант гипотетического согласия банка. Первым действием его как залогодержателя станет скрупулезная проверка надежности плательщика и его кредитной истории. Увеличение количества платежей понимает доверие кредитора, работая в вашу пользу.

Важно! Банк вряд ли станет рассматривать сделки с ипотечной недвижимостью, если остаточные выплаты составляют более трети первоначальной суммы.

Получение согласия банка

Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия. Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.

Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику. Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.

Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.

Пошаговая инструкция

  1. Принять решение о личности одаряемого, учитывая будущие требования кредитора.
  2. Уточнить наличие пункта, допускающего сделки с ипотечной недвижимостью, в соглашении, заключенном при оформлении кредита. Присутствие такого положения позволяет обращение в банковскую организацию.

Куда обращаться?

Наиболее полный ответ о возможности безвозмездной передачи квартиры, включающий указания о дальнейших действиях и значимых моментах, будет получен в компании, оформившей ипотеку по данной недвижимости. Офис должен территориально принадлежать тому же региону и городу, что и приобретаемое жилье.

Далее нужно уточнить данные сотрудника, который назначен изучать дело плательщика, оценивать состоятельность и благонадежность одаряемого, фигурирующего в желаемом акте. Записаться к нему на прием.

Для изучения запроса банковской организацией следует подготовить:

  • заявление о возможности безвозмездной передачи жилья в ипотеке;
  • дубликат паспорта заявителя;
  • дубликат договора по кредиту;
  • техпаспорт квартиры с точными характеристиками;
  • предварительно составленный договор о дарении;
  • дополнительные документы (по запросу банковского служащего).

Далее необходимо:

  1. Выяснить, соответствуют ли предоставленные сведения предъявляемым требованиям. Представить дополнительные доказательства благонадежности по требованию сотрудника банка.
  2. Получить письменное согласие банковской организации на проведение сделки дарения.
  3. Подготовить и составить соглашение о безвозмездной передаче недвижимости самостоятельно или обратиться за этим в нотариальную контору.

В случае получения согласия кредитора письменное разрешение включают в состав стандартного набора документов, подаваемого в Росреестр:

  • паспорта сторон, участвующих в передаче недвижимости;
  • заявка на регистрацию;
  • правоустанавливающие документы владельца жилья;
  • технический паспорт жилплощади, являющейся предметом дарения;
  • заверенное нотариусом согласие супруга (при необходимости);
  • выписка из домовой (поквартирной) книги.

Особенности

Важнейший момент в данной ситуации – наличие третьей стороны-участника в лице кредитора, чье мнение нельзя игнорировать. В результате дарения собственником жилья становится одаряемый. К нему же переходят и обязательства по обременению.  Этот момент должен найти отражение в составленном договоре вместе с пунктом о сути обременения: его виде и характере притязаний на жилье.

Составленный договор

Важно! Неверное оформление договора дарения может привести к признанию сделки ничтожной. Поэтому, хоть обращение к нотариусу и не является обязательным, при таком сложном анамнезе, стоит перестраховаться и поручить составление документации профессионалу.

Это вызовет лишние расходы, но послужит гарантией от ошибок оформления и сэкономит время на исправлениях документации.

Произвести переоформление ипотечной недвижимости в собственность лица, принимающего дар

Заключение

После улаживания предварительных нюансов и получения от банка согласия на проведение процедуры собственник помещения должен заключить договор дарения. Для этого:

  1. Пишется заявление в банковскую организацию.
  2. Получается письменное согласие от банка.
  3. Кредитор проверяет платежеспособность и надежность одариваемого.

И только после этого заключается дарственная. Этот документ не имеет специального унифицированного бланка, но требует соблюдения определенных норм. Он составляется как стандартное соглашение, но учитывает дополнительные условия перехода обязанностей по оплате ипотеки.

Созаемщик

Договор дарения имеет три стороны взаимоотношений – даритель, одариваемый и кредитор. После его подписания заключается новый договор о кредитовании и закладная, уже на имя нового владельца.

Условия договора

Договор дарения составляется в трех экземплярах и содержит в себе следующие обязательные пункты:

  1. Место и дату составления.
  2. Наименование документа.
  3. Данные сторон участия – паспортные сведения о дарителе и одариваемом, а также юридические реквизиты банковского учреждения.
  4. Согласие кредитора на проведение процедуры.
  5. Подробное описание даримого объекта – адрес, квадратура, иные технические характеристики.
  6. Уточнение о том, что имущество передается безвозвратно и безвозмездно.
  7. Отдельными пунктами прописываются права сторон и их обязанности.
  8. Заверения одариваемого в том, что он проинформирован о статусе недвижимости и готов взять на себя обязательства.
  9. Информация о переходе права владения к другому собственнику.
  10. Адреса сторон.
  11. Подписи участников соглашения.
  12. Дата заключения договора дарения.
Предлагаем ознакомиться:  Порядок и сроки получения имущественного вычета при покупке квартиры

После того как три стороны проставляют свои подписи, документ вступает в силу и наступает следующий этап оформления – регистрация права собственности.

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

  • сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
  • указание получения согласия от кредитора;
  • описание и техническая характеристика недвижимости;
  • условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
  • права и обязанности участников соглашения;
  • информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
  • дата и подписи сторон.

Приобретая квартиру в ипотеку, следует иметь в виду, что за предоставленную возможность пользоваться жильем без длительного периода накопления сбережений, придется рассчитываться неполным правом собственности на квадратные метры. Если мнение банка по поводу того, как лучше распорядиться квартирой, не совпадает с мнением владельца, единственной возможностью подарить свою квартиру будет досрочное погашение ипотеки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Сколько придется потратить?

Процедура дарения включает в себя оплачиваемые и бесплатные моменты. Бесплатными являются:

  • непосредственно акт передачи квартиры в дар от одного близкого родственника – другому;
  • выдача согласия банка-кредитора.

Вносить оплату придется:

  1. если дарение происходит между не близкими родственниками или чужими людьми. В договоре прописывают, какая из сторон оплачивает 13-процентную пошлину от стоимости квартиры;
  2. государственную пошлину в 2 500 рублей в пользу Росреестра;
  3. нотариальные услуги, если к ним прибегли.

В какие сроки проходит сделка?

Поданное заявление на получение согласия залогодержателя должно быть рассмотрено в срок от трех до пяти рабочих дней.

Сразу после получения письменного разрешения можно начинать акт дарения квартиры. Процедура оформления документации в Росреестре займет еще около пяти рабочих дней.

Общее время, затраченное на оформление сделки по передаче в дар жилья, взятой по программе ипотечного кредитования, занимает до 4 недель.

Есть ли варианты в обход кредитной организации?

Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:

  • Росреестр не примет на регистрацию документы.
  • Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
  • Сделка дарения будет признана недействительной.
  • Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.

Образец договора дарения

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

  • личные паспорта участников сделки;
  • ходатайство о регистрации договора;
  • правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
  • техпаспорт недвижимости;
  • согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
  • выписка из похозяйственной книги;
  • согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
  • согласие банка.

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, в случае, когда кредитор дал свое разрешение, потребуются следующие документы:

  • общегражданские паспорта дарителя и получателя;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
  • технический паспорт на объект;
  • согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
  • выписка из домовой книги или справка из паспортного стола со сведениями о прописанных;
  • справка из опеки, если затрагиваются права несовершеннолетних;
  • документально подтвержденное разрешение кредитора.

Непосредственно в договоре дарения указываются:

  • данные о дарителе, получателе и залогодержателе;
  • ссылка на правоустанавливающие документы — основание владения;
  • параметры объекта (этажность, площадь, количество комнат и т. д.) на основании технического и кадастрового паспортов;
  • права и обязанности каждой из сторон по договору и ссылка на то, что имущество передается безвозмездно.

В договоре отдельным пунктом указывается, что получатель знает о том, что на квартиру или дом наложено обременение. Одариваемый соглашается с тем, что он принимает не только имущество, но и все обязательства, связанные с ним, в том числе долги по процентам, пеням и штрафам. Подписи под договором ставят даритель, получатель и представитель банка-кредитора.

Можно ли обжаловать отказ банка?

Мужчина с папкой передает ключи

Оснований для отрицательного решения по запросу о дарении у банка немало. Наверняка откажут в следующих случаях:

  1. клиент неаккуратно вносит платежи по кредиту, имели место просрочки и задержки во внесении платежей;
  2. объем выплаченной суммы представляет небольшую часть по сравнению с полной стоимостью квартиры;
  3. при составлении договора ипотечного кредита в него был внесен прямой запрет на сделки до полного погашения суммы;
  4. одаряемый не является гражданином России, или не зарегистрирован в области расположения банка и ипотечной квартиры;
  5. предполагаемый заемщик не изъявляет готовности оплатить задолженности по коммунальным услугам, если таковые имеются;
  6. документами зафиксирована частая смена рабочего места одаряемого, что вызывает сомнения в неизменной его платежеспособности;
  7. другие причины, которые банк сочтет существенными.

Важно! Обжаловать решение банка можно в судебном порядке. 

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector