Помощь юриста
Назад

Процедура банкротства застройщика — особенности, наблюдения, что делать дольщику

Опубликовано: 13.01.2020
0
6

Законодательная база

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным.

  • Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
  • Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
  • Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены. Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии. Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата. В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами. Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.

Номер Описание
№210 (2011 год) «О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»
Номер Описание
№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Номер Описание
№403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные ср-ва привлечены для строит-ва многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших…»

Процедура банкротства застройщика регламентирована российским законодательством.

Она проводится в три этапа — наблюдение, финансовое оздоровление или признание его невозможности, конкурсное управление с целью расчета с кредиторами.

Процедура банкротства застройщика - особенности, наблюдения, что делать дольщику

Дольщики в установленный срок должны подать заявление на включение в один из двух реестров для кредиторов.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Отечественное законодательство регламентирует последствия для дольщиков при банкротстве строительной компании, а также для всех кредиторов такой фирмы. Часто компании стараются искусственно сделать процедуру банкротства и присвоить себе средства участников долевого строительства.

С целью выявления незаконных фактов проведения процесса банкротства, налоговые органы проводят регулярные контрольные проверки, чтобы выявить противозаконные и мошеннические подробности и факты в работе компаний. В таком случае будет инициирован судебный процесс, в результате которого, как правило, застройщик должен вернуть вложенные средства участникам долевого строительства и всем кредиторам, как из реестра, так и внереестровым.

За мошеннические действия предусмотрена уголовная ответственность для строительных компаний и их руководителей. В дальнейшем планируется принять законопроект касательно ужесточения мер наказания и развития направлений проверки, которые дадут возможность дольщикам более тщательно проверять застройщиков перед вложением средств.

Понятие банкротства строительной организации

Процедура банкротства застройщиков регламентируется нормами закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности», она может быть принудительной или добровольной. Первоначальным этапом становится выдача арбитражным учреждением вердикта по адресу местонахождения предприятия-банкрота.

Начало судебного процесса о признании застройщика банкротом допускается, когда такая компания привлекла значительные суммы денег от граждан, но не выплачивает долги и не выполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Размер долга должен быть не менее 300 тыс. руб. перед предприятиями и 50 тыс. руб. перед гражданами. Период задолженности должен быть более 3 месяцев с даты возникновения долга.

Ключевыми признаками организаций на грани банкротства выступают:

  • отсутствие возможности застройщика заплатить кредиторам за товары и услуги, наличие задолженности по внесению обязательных платежей в бюджетные и внебюджетные фонды;
  • уровень прибыли становится меньше показателя основного капитала, в результате чего наступает кризис ликвидности, возрастают риски, когда застройщик не в силах платить по счетам и обязательствам.

Признать несостоятельность застройщики могут объективно и фиктивно. Однако в случае фиктивного процесса законодательно предусмотрена ответственность. В случае возникновения реального банкротства по причине сложившихся обстоятельств и компания не в силах сдать здание и домовую территорию в эксплуатацию, менеджмент организации выполняет анализ текущего состояния компании, при необходимости заключает договора с подрядными фирмами и участниками долевого строительства, которые берут на себя обязательства достроить объект, вносит корректировки в бизнес-план.

банкротство строительной компании

Прежде чем участвовать в долевом строительстве, нужно убедиться в том, что застройщик не находится на грани банкротства

Часто на практике имеет место фиктивное банкротство, когда организация преследует мошеннические цели и желает завладеть вложенными средствами пайщиков, которые планировали купить жилье за собственные средства или с привлечением ипотечного кредита. При таком банковском займе обязательно должна быть страховка приобретаемого жилья. Однако в случае установления таких фактов в ходе налоговых проверок к застройщику меры административной и уголовной ответственности.

Причины банкротства

Каждый участник долевого строительства, потерявший деньги в результате неплатежеспособности строительной компании, должен быть осведомлен об объективных причинах произошедшего. Это может стать толчком для разработки дальнейшего плана действий и минимизации потерь.

Итак, причины объявления банкротства застройщиков:

  • некорректная организация бизнес-процессов, в результате чего привлеченных инвестиций недостаточно для оплаты кредиторской задолженности, причем компания не имеет возможности обратиться за займом в банковское учреждение;
  • возрастание цены на строительные материалы и услуги подрядных компаний;
  • резкое снижение курса национальной валюты;
  • непредвиденные обстоятельства, которые невозможно узнать и определить заранее (стихийные бедствия, существенное ухудшение погоды в длительной перспективе, что препятствует нормальному проведению строительных работ).
цена

Не все причины банкротства могут быть предупреждены заблаговременно

Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Показатели Описание
Застройщик привлек деньги дольщиков но оказался не в состоянии расплатиться с кредиторами и сделать обязательные платеж
Сумма обязательных, но не выплаченных платежей превысила 300 тыс. руб.
Срок задержки выплаты составил более 3 месяцев
Показатели Описание
Вводится внешнее наблюдение за деятельностью застройщика
Если возможности для восстановления платежеспособности застройщика существуют то вводится внешнее управление
При отсутствии таких возможностей назначается конкурсный внешний управляющий его задача – произвести полный расчет с кредиторами в порядке очередности, а затем провести ликвидацию предприятия-банкрота

О том, что наблюдение открыто, сообщит газета «Коммерсантъ». После публикации с течение 30 дней у дольщика есть возможность подать исковое заявление о денежных претензиях или желании стать собственником квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Ст 391 тк рф
Показатели Описание
Они могут выбирать, чего конкретно требовать возврата денег или передачи жилья в собственность
Требования пострадавших дольщиков удовлетворяются раньше требований прочих кредиторов
Дольщики имеют возможность собираться вместе чтобы выдвигать особые требования сообща и участвовать в решении вопросов с жильем разными способами. При этом в зависимости от того, на каком этапе остановлено строительство, то есть насколько завершен дом, решение может быть разным
Если собрано не меньше трех четвертей от общего количества голосов дольщиков пострадавшие люди могут заключить с банкротом мировое соглашение о передаче им недостроенного дома в качестве погашения долга

Очереди кредиторов

Дольщики имеют ряд преимуществ по сравнению с иными кредиторами, поскольку их требования в приоритете. Однако они являются не первыми, а третьими в списке лиц, с которыми должен рассчитаться застройщик.

Показатели Описание
Первую очередь составляют лица, пострадавшие от действий застройщика в плане здоровья (травма, инвалидность, смерть), которым положена соответствующая компенсация от застройщика. Может быть нанесен вред как здоровью работников, так и здоровью третьих лиц
Вторую очередь составляют работники организации-банкрота, работающие по трудовому договору
Третья очередь это дольщики, пострадавшие в результате банкротства
Четвертая очередь это все прочие кредиторы — банковские учреждения, подрядчики, уполномоченные госорганы и др.)

Нюансы процесса

Дольщикам важно не упустить тот момент, когда арбитражный суд принимает претензии к банкроту. После завершения этого периода заявить о своих требованиях нельзя, так как сроков продления данная процедура не имеет.

Показатели  Описание
Реестр частных лиц и организаций-кредиторов которые хотят вернуть свои денежные средства
Реестр дольщиков которые хотят получить готовое жилье

Если заявление в один из реестров уже подано, впоследствии изменить его трудно. Кроме того, трудности возникают уже на начальном этапе процедуры банкротства.

Дело в том, что кредиторам четвертой степени нужно очень долго ждать своих денег, а реестры дольщиков постоянно меняются. В результате сроки сдвигаются, приоритеты меняются, а процесс затягивается надолго.

Если дольщики примут решение о достраивании дома своими силами, то прежде должны быть выполнены их требования о передаче жилья в собственность. Поэтому дела по возврату денег решаются гораздо быстрее.

Как только дольщику стало известно о начале процедуры наблюдения, ему нужно попасть в кредиторский реестр. Это даст законную возможность участвовать в общих собраниях и принимать решения.

Неважно, чего требовал истец. С этого момента все требования к застройщику можно подавать только в рамках текущего дела, и принимает их арбитражный суд.

Для того чтобы получить судебное решение о передаче квартиры в собственность, дольщик должен представить доказательства факта частичной или полной оплаты обязательств застройщика.

Показатели Описание
В какой суд направлено заявление
Кто является должником сведения о застройщике
Кто является кредитором данные о дольщике
Сведения о внешнем управляющем в процессе наблюдения на первом этапе банкротства
Сведения о конкурсном управляющем который назначен судом по делу о банкротстве
Подробное описание обстоятельств при которых был заключен договор между дольщиком и застройщиком, а также суммы оплаты договоренностей

Это обязательно должен быть договор с застройщиком в отношении строящегося жилого помещения, подтверждающий приобретение дольщиком прав на него. Кроме того, понадобятся финансовые документы, которые подтвердят факт оплаты.

Важно, что реестр кредиторов организации-банкрота будет закрыт спустя два месяца после опубликования сведений о процедуре наблюдения.

Дело в том, что требования кредиторов, которые не были вовремя включены в реестр, выполняются по остаточному принципу в последнюю очередь.

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства.

Информация

Такая процедура проводится постоянно, если существует банкротство застройщика,  как факт, то арбитражный управляющий должен организовать

собрание дольщиков и кредиторов

, а также составить документальное заключение о том, что застройщик является отстраненным от дальнейшего ведения объекта незавершённого строительства. Также управляющий представляет отчет об оценке прав застройщика на данный объект строительства.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты,  которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика.

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • Внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика - особенности, наблюдения, что делать дольщику

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадияназывается финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротстваназывается стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Процедура банкротства застройщика - особенности, наблюдения, что делать дольщику

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли отменить судебный приказ по алиментам

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Информация

Существует еще один маленький нюанс, такой как

мировое соглашение

. Когда застройщик вправе подписать письменное соглашение с кредиторами о том, что они предоставляют ему некоторую рассрочку или время на погашение долгов. Если такое соглашение достигнуто, то процесс банкротства возвращается на вторую стадию, или на третью, когда всё курирует внешний управляющий — представитель арбитражного суда.

Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Права и обязанности дольщика определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения — дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав.

Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).

Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.

После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом.

В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.

В соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику после получения сведений о введении наблюдения и открытии конкурсного производства следующими способами:

  • Обратиться с заявлением в судебный орган. 

На основании п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.

В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.

К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

  • Выставить требование о передаче квартиры дольщику.

В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

  • Требование о денежной компенсации.

В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):

  1. о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ; 
  2. о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом; 
  3. о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.

Непосредственными участниками процедуры банкротства строительного предприятия выступают:

  • участники возведения жилого дома;
  • уполномоченное исполнительное учреждение РФ, контролирующее процессы строительства, ипотеки и сопутствующие сферы покупки жилья;
  • застройщик;
  • специальные комиссии, вводимые на различных стадиях процесса объявления банкротства.
застройщик и покупатель

Дольщики при банкротстве организации приравниваются в правах к кредиторам

Законодательно предусмотрено несколько вариантов компенсации ущерба дольщикам:

  • передача незаконченного объекта строительства;
  • предоставление помещений, предназначенных для проживания;
  • оплата финансовых требований.

Дольщики желают получить от застройщика готовую к проживанию площадь или полный возврат вложенных средств. Для предотвращения рисков рекомендуется еще перед подписанием соглашения проверить добросовестность и надежность застройщика. В российском законодательстве четко регламентированы права и обязательства застройщиков и участников долевого строительства.

Первыми на компенсацию от застройщика вправе претендовать физлица, здоровье которых пострадало в период трудоустройства у застройщика, во вторую очередь выплачивается задолженность работникам и строителям по заработной плате. Если в соглашении дольщик фактически прописан как инвестор, тогда он причисляется к категории кредиторов, требования которых учитываются последними в перечне.

Отметим, что если возведение жилого здания завершается до момента разорения компании или здание переходит в собственность иного юрлица, тогда дольщик имеет право претендовать на оформление в собственность прописанной в соглашении квартиры. Однако такие действия допускаются исключительно после принятия постановления судебным органом.

Если вы задумываетесь о том, что дает при банкротстве застройщика составленный реестр обманутых дольщиков, то данный список позволяет увеличить сумму компенсации гражданам при распределении средств между кредиторами в случае реализации недостроенного жилья на открытых торгах. Таким образом, дольщики могут претендовать на получение возмещения в размере не 25%, а на уровне 85% вложенных средств.

возмещение

Дольщики должны обращать внимание на ценовую политику, так как низкая цена за недвижимости может впоследствии стать причиной фиктивного банкротства

Права кредиторов

Первым делом для успешного удовлетворения требований кредиторов, такие граждане и предприятия должны своевременно требовать оплаты своих претензий и неустойки. То есть кредитор должен подать иск в арбитражный суд с просьбой включить его в соответствующий реестр претендентов на получение компенсации.

Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца после публикации данных о признании неплательщика банкротом и о старте конкурсного производства. Требования предприятий и граждан, заявленные после оформления реестра, оплачиваются после полного расчета с реестровыми кредиторами. Затребование передачи жилья, в отличие от нежилых помещений, может быть выплачено в финансовой форме.

С целью защиты нарушенных прав лиц, принимающих участие в финансировании строительства, законодательно прописано приоритетное удовлетворение их требований из данного перечня. Реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика дает шанс получить возмещение практически в полной мере. Именно поэтому рекомендуется встать в очередь и заявить свои претензии своевременно.

Если застройщик принимает решение обанкротиться и ему назначено внешнее управление или конкурсное производство, тогда он вправе передавать кредиторам объект недвижимости в виде неоконченного строительства. При данной процедуре предусматривается создание кооператива ЖСК или прочего потребительского формирования.

Оплата кредиторской задолженности осуществляется за счет средств, полученных от реализации незавершенного объекта. Причем существенная часть данных средств направляется на оплату компенсаций физлицам, которые входят в третью очередь реестра требований кредиторов.

В соответствии с законодательными нормами в 2017 и 2018 году действует приоритетный порядок оплаты компенсаций ущерба дольщиков, перед оплатой взысканий подрядных организаций и кредиторов.

дольщик

Дольщик получает право владения жильем, если строительство было завершено и сдано до банкротства

Когда гражданин становится дольщиком и приобретает долю в жилом доме, он должен быть осведомлен о своих правах и обязательствах. Покупатели обязаны знать разницу между кредиторами и инвесторами, и необходимо требовать, чтобы в соглашении они были указаны как участники долевого строительства, которые имеют первоочередное право на требование возмещения при распределении сумм после реализации имущества застройщика.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать если попал в ДТП на каршеринге

Реестр кредиторов и очередность

Процедура банкротства застройщика - особенности, наблюдения, что делать дольщику

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

  • К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
  • Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
  • К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
  • К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

Законодательная сторона и ответственность при фиктивном банкротстве

Сегодня довольно часто в судебной практике встречаются случаи преднамеренного (фиктивного) банкротства застройщиками, когда строительная компания объявляет себя несостоятельной в целях получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из активов компании. Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов.

Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет. Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

К сведению

Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость,  нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру,  а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика.  В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности,  и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам,  как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Заключение

Мы выяснили, что делать дольщик при банкростстве застройщика, какие особенности процедуры нужно учитывать по состоянию на 2017 год и как применяется закон в судебной практике. Действия клиента разорившейся строительной компании зависят от трех факторов:

  • Характера подписанного договора
  • Стадии судебного процесса
  • Требований самого клиента.

Дольщику проще всего подать заявление на признание права собственности на готовую квартиру или на долю в инвестиционном контракте. Если суд удовлетворит такие требования, имущество клиента будет выведено из общего конкурса. Не рекомендуется требовать возврата денежных средств. После уплаты всех издержек и неустоек у обанкротившейся фирмы может просто не остаться свободных денег, и дольщик останется ни с чем.

Итак, это основные аспекты и нюансы процедуры банкротства строительных организаций, а также этапы проведения процесса. На основании этого становится понятным, могут ли продать квартиру при банкротстве застройщика и реализовать имущество строительной компании для возмещения ущерба, и какова очередность претендентов на получение компенсации при объявлении застройщика банкротом.

 Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве.

И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Информация

Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство,  когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно,  поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика,  такому представителю предоставляется его кредитная история,  которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector