Помощь юриста
Назад

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

Опубликовано: 28.08.2019
0
7

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части.

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.

Особенности

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

 обе стороны-участницы процесса  физические лица
 срок аренды  менее 1 года

К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.

Предмет договора

В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.

  • контракты, заключенные на срок более 1 года и подлежащие госрегистрации;
  • контракты, заключенные на неопределенное время, и госрегистрации не подлежащие.

В зависимости от того, определенный или неопределенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.

Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.

 договор заключен с 1 февраля 2016 года по 31 января 2019 года  подлежит госрегистрации 
 с 1 февраля 2016 года по 30 января 2019 года  не подлежит госрегистрации
Предлагаем ознакомиться:  Передача персональных данных третьим лицам в 2019 году

В чем заключается сделка аренды нежилого помещения

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре.

Многие люди ошибочно полагают, что регистрация договора аренды нежилого помещения не несёт в себе никаких преимуществ и является не более чем прихотью властей. На самом деле это не так, ведь зарегистрированный договор несёт в себе преимущества как для арендодателя, так и для арендатора:

  • Для арендодателя регистрация необходима в первую очередь в том случае, если речь идёт об аренде крупного здания или даже комплекса строений. В этом случае он обезопасит себя от признания договора недействительным, ведь документ будет зарегистрирован по всем правилам и будет иметь юридическую силу.
  • Для арендатора преимуществ гораздо больше. В первую очередь это имеющийся на руках документ, который всегда можно продемонстрировать представителю налоговой службы, ведь в договоре прописана сумма, которая регулярно выплачивается за аренду.
  • Зарегистрированный договор станет гарантией того, что арендодатель не потребует освободить помещение через несколько месяцев, поэтому можно планомерно заниматься его улучшением, не беспокоясь о неожиданном переезде.
  • Также арендодатель не сможет менять установленную цену аренды или вносить в договор какие-либо иные изменения.

Если аренда нежилого помещения в Москве осуществляется на короткий срок, то эти преимущества не играют большой роли, а регистрация вообще может оказаться невыгодной. Если же помещение сдаётся на долгий срок, то при помощи зарегистрированного договора можно получить ряд выгодных преимуществ.

ОтдельныхправилпоаренденежилогопомещениявзаконодательствеРФнет, поэтомупридерживаемсяобщихположенийГражданскогокодекса, аименноглавой34.

Сделкапоаренденежилогопомещения – видгражданско—правовогодоговора, опираясьнакоторыйарендодательберетнасебяобязанностьотдатьнаопределенныйсроквовладениеипользованиеиливовременноепользованиесъемщикунежилоепомещение, принадлежащиеемузаустановленнуюплату (статья606ГКРФ).

Сделка аренды нежилого помещения регистрируется в установленном порядке с предоставлением соответствующих документов

Каждыйрезидент/не резидент, юридическоелицоможетпретендоватьнасовершениегосударственнойрегистрациидоговораарендывФедеральнойрегистрационнойслужбе.

Согласнозаконодательству, длярегистрацииуказаннойвышесделки, выпредоставляетевтерриториальныйоргангосударственнойрегистрации, кадастраикартографиитакиедокументы:

  1. Общеезаявлениеотарендодателяисъемщикаофиксированиисделки. Предоставляютсядваэкземплярадоговораренды. ОдиностаетсявРосреестре, авторойпередаетсянарукисобственникупомещения.
  2. Кадастровыйпаспортобъектанедвижимогоимущества, которыйпринадлежитправообладателю. Ввышеуказанномпаспортеобязательнопрорисуютсяметражарендуемогопомещенияидетальнаяегоопись.
  3. Физическимлицампаспорт, какдокументподтверждающийличность.
  4. ДляЮЛучредительныедокументы, подтверждениегосударственнойрегистрации, протоколорезультатахвыборовисполнительногооргана/лицаЮЛ, приказовступлениивдолжностьединоличногоорганаисполнения.
  5. Когдаарендодательаарендаторзаключаютсделкучерезпредставителей, нужнопредоставитьдокументы, которыеподтвердятобъемполномочийэтихпредставителей. Этонужнодляподтверждениязаконностиоперации. Согласностатьи185.1ГКРФ, лицопредставляющеесторонуарендодателядолжноиметьнотариальнозавереннуюдоверенностьнапроведениевышеуказанныхдействий.
  6. Ссылаясь нап. 3ст. 35Семейногокодексатакженеобходимосогласиеодногоизсупруговзаверенноенотариусомназаключениеаренднойсделки. Этотпунктнекасаетсяюридическихлиц.
  7. Еслинедвижимость (нежилаяплощадь) направехозяйственноговеденияилиоперативногоуправленияотноситсякказеннойилиунитарнойфирме, тогдаобязательноподаетсясогласиеправообладателяназаключениесделкипоаренде.
  8. Квитанцияуплатыпошлины, установленнойгосударством. Размергосударственнойпошлиныустановлена,дляфизическоголица1000рублей, дляюридического15000рублей.
  9. ЕсливрегистрациисделкизадействованыиФЛ, иЮЛ, тофизлицовносит1000рублей, которуюразделяютначисленностьсторондоговора, юрлицо15000рублейтакжеразделенныхначисленностьсторондоговора.

В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.

Приусловии, чтовсевышеперечисленныедокументыоформленыправильноиподаныуполномоченнымлицомвтечение18календарныхдней, отметкаорегистрациисделкибудетзанесенавЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.

При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.

Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.

Предлагаем ознакомиться:  Налогообложение облигаций для физических лиц: основы и секреты

В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.

При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.

Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.

Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

Наэкземпляревашегодоговорапроставятрегистрационныйштамп.

Согласноабзацу1статьи655Гражданскогокодекса, обязательствоарендодателяпередарендаторомпередатьпомещениевпользованиесчитаетсявыполненнымтолькосмоментаподписаниядокументаопередаче.

Порядок регистрации

Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочного арендного договора осуществляется в стандартном порядке.

Порядок действий заявителя при необходимости зарегистрировать долгосрочный договор аренды и внести соответствующую запись в ЕГРН.

1-й этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.

Госрегистрация осуществляется:

  • при личном визите заявителя в Росреестр;
  • через МФЦ;
  • или через портал Госуслуги.

Согласно  Закона, подать документы можно:

  • в бумажном виде;
  • в электронной форме.

Здесь же сказано о действующих способах передачи:

  • по Почте России заказным письмом с описью вложения и объявленной ценностью;
  • при личном визите в Росреестр заявителя или его управомоченного представителя;
  • в МФЦ (также лично или через представителя);
  • через сайт Росреестра или через Госуслуги (потребуется сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной цифровой подписью).

2-й этап. Составление долгосрочного арендного договора.

Договор примут на госрегистрацию, если в нем будет указан конкретный срок, превышающий 12 месяцев.

Помимо срока, для осуществления государственного учета недвижимости нужно правильно составить договор согласно требованиям Главы 34 Кодекса.

При отсутствии даже хотя бы одного существенного условия госрегистрация будет приостановлена/прекращена до устранения нарушений.

Подача заявления и сопутствующего пакета документации.

Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 51 указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно.

4-й этап. Оплата государственной пошлины.

За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

5-й этап. Получение результата оказания госуслуги.

По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.

По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

Предмет договора

Предмет договора

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

Документы, необходимыедляфиксациисделкиарендынежилогопомещения

Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:

  • совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
  • документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
  • иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.
Предлагаем ознакомиться:  Невыплата заработной платы 2019 ~ Юридическая помощь

К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:

  • правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
  • общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).

Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:

  • подпись заявителя на заявлении;
  • сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
  • доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).

Разложимнаатомы, вашипоследующиедействия

Орган Нормативный срок
Росреестр 7 рабочих дней
МФЦ 9 рабочих дней

Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.

Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.

Как составить договор на аренду, не забудьте включить в него важные условия

Сделкаоформляетсяписьменно. Есливынебудетесоблюдатьэтуаксиому, тодоговорбудетсчитатьсянедействительным.

Нотариальноезаверениедоговоранеобязательно, посколькунетпрямойнормыправа, котораябыуказываланаобязательствозаверятьтекстсделкиунотариуса. Этозависитотвашегожеланияивозможностей.

Обязательныммоментомявляетсяналичиесущественныхкритериевдоговора, а именно:

  • наявностьсторон, заключающихсделку
  • предметдоговора
  • платежзааренду.

Детальноописываемпредметсделкидлятого, чтобычеткоустановитьнедвижимость, котораябудетпереданананимателюввидеобъектааренды:

  • точныйразмерплощади
  • наименование (нежилоепомещениеилиегочасть)
  • инвентарныйномер
  • юридическийадрес, этажность
  • назначение (цех, склад, офис, магазинит.п.).

Зафиксируйтевдоговоревсеусловияиспользованияарендуемойплощади. Четкоразделите, какиеремонтныеработыбудетвыполнятькаждаясторона.

Арендная плата — это обязательный пункт договора

СсылаясьнаГражданскийкодекс (статью654), договорбудетне заключенным, есливынеукажитеводномизпунктовдоговорафиксированныйсуммуаренднойплаты.

Дополнительнымпунктомдоговораестьсрок, накоторыйзаключаетсясделка. Онопределяетсясторонами.

Договорбываетсрочным (подписываетсянафиксированныйсрок – дни, недели, месяца, год, 10лет) ибессрочным (встатьяхсделкивынеуказываетеконкретногосрокааренды).

Еслипослеокончаниясрокасделки, ниоднасторонанезаявилапроотказотдоговора, тоонпролонгируетсянанеустановленныйсрок.

Заключаясрочныйдоговор, можнопрописать, чтопоистечениюзаявленногосрока, сделкаавтоматическипродлеваетсянатотжесрок.

Неподлежатнепременнойрегистрациисделкинапериоддогода, их ненадорегистрировать в Росреестре.

Например, встатьяхдоговорауказываетесрокаренды – 11месяцеви26днейили363дня. Этогодостаточно, чтобынерегистрироватьвашдоговор.

Есливыпланируетеидальшеарендоватьэтуженедвижимость, топропишитевовторостепенныхусловиях – «автоматическоепродлениедоговоранатотжесрок». Ивывновьнерегистрируетедоговор.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен.

С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды.

Регистрация долгосрочного договора аренды с выделением кадастра

С 1.01.2017 вступил в законную силу 218-ФЗ. 122-ФЗ от 21 июля 1997 года утрачивает свою юридическую значимость с 1.01.2020 года. Теперь порядок государственного учета недвижимости регламентируется новым законом.

Если в найм передается часть здания или постройки, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания или постройки осуществляется одновременно с госрегистрацией арендного контракта на такую часть, без необходимости писать отдельное заявление.

То есть, если право собственности зарегистрировано, и объект передается в аренду целиком, то сведения вносятся в реестр без дополнительного заявления.

Итак, при решении вопроса о необходимости госрегистрации долгосрочного арендного контракта нужно определить его срок.

Если менее 12 месяцев, регистрировать не нужно, как и договор с неопределенным сроком действия. Если отношения будут длиться более 1 года, сделку нужно регистрировать.

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

запись в выписке ЕГРН об аренде

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический планчасти помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

заказать выписку из ЕГРН

заказать выписку из ЕГРН

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector