Помощь юриста
Назад

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Опубликовано: 23.10.2019
0
3

Что такое реструктуризация ипотечного кредита

В первую очередь, программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов — это изменение определенных пунктов договора об ипотеке с целью создания наиболее благоприятных условий для дальнейшего погашения долга. Например, установление новой суммы ежемесячных платежей или использование определенных льгот.

Реструктуризация позволяет:

  • продать объект недвижимости и купить новый, более доступный;
  • уменьшить ежемесячный платеж;
  • оформить кредитные каникулы;
  • воспользоваться льготами.

Для банка реструктуризация также полезна. Во-первых, кредитор не будет тратить время и средства на урегулирование спора в судебном порядке. Во-вторых, это позволяет не портить личную статистику, ведь с помощью реструктуризации банк уменьшает количество невыплаченных платежей заемщиков.

Чтобы заемщик мог воспользоваться услугой реструктуризации долга по ипотеке, у него должны быть веские причины. Как правило, это:

  1. Потеря работы и, как следствие, заработной платы.
  2. Снижение уровня дохода. Например, в условиях экономического кризиса в стране, от которого никто не застрахован.
  3. Потеря трудоспособности.
  4. Призыв в армию.
  5. Гибель созаемщиков по ипотечному кредиту.
  6. Потеря дополнительных источников дохода.
  7. Получение инвалидности.
  8. Декретный отпуск.

Произвести реструктуризацию ипотечного кредита возможно посредством следующих форм:

  1. Предоставление заемщику кредитных каникул. Под ними подразумевается определенный льготный период, на протяжении которого заемщик возвращает кредитору лишь проценты за использование денег. Недостатком этого вида является тот факт, что увеличивается общая сумма переплаты по кредиту и его срок погашения.
  2. Увеличение срока выплат по ипотеке. При этом сумма переплаты также увеличивается, однако уменьшается размер ежемесячных выплат.
  3. Возможность изменить валюту жилищного займа. Как правило, это происходит при значительном колебании курса.
  4. Рефинансирование — получение нового кредита на погашение старого. При этом кредитор предъявляет к заемщику высокие требования, как при оформлении стандартного кредита. Сегодня услуги по рефинансированию предоставляет большинство банков.
  5. Отмена пеней и штрафов. Если ранее банк начислял вам штрафы за просрочки, то в случае реструктуризации он вправе их отменить.
  6. Полное досрочное погашение (если вы знаете, что через год вам нечем будет платить по кредиту, при этом в настоящее время у вас есть возможность погасить долг полностью).
  7. Смена графика платежей. Например, переход с ежемесячных выплат на ежеквартальные.
  8. Уменьшение процентной ставки.

История создания

  • 5 декабря 2008 года: В составе антикризисных мер поддержки Правительство России приняло решение о защите заемщиков, имеющих ипотечные жилищные кредиты (займы) и оказавшихся в сложной жизненной ситуации в связи с проявлениями мирового экономического кризиса. Реализация механизма будет осуществляться через ОАО «АИЖК».
  • 18 декабря 2008 года: Наблюдательный совет ОАО «АИЖК» одобрил «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». Также Наблюдательным советом ОАО «АИЖК» принято решение о создании ОАО «АРИЖК».
  • 30 января 2009 года: ОАО «АИЖК» в пилотном режиме провело реструктуризацию первых ипотечных кредитов. Эту дату можно считать началом работы государственной программы поддержки ипотечных заемщиков.
  • 06 февраля 2009 года: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы произвела государственную регистрацию ОАО «АРИЖК».
  • 16 февраля 2009 года: на заседании Совета директоров Председателем Совета директоров ОАО «АРИЖК» избран Семеняка Александр Николаевич. Решением Внеочередного общего собрания акционеров ОАО «АРИЖК» от 16.02.2009 года генеральным директором ОАО «АРИЖК» назначен Языков Андрей Дмитриевич.

Особенности процедуры

Особенности реструктуризации ипотечных кредитов заключаются в следующем:

  • при несвоевременном информировании кредитора об ухудшении своего финансового положения банк вправе наложить на заемщика штрафы;
  • с каждым заемщиком сотрудники банка обсуждают вопросы реструктуризации сугубо индивидуально. Часто пути решения зависят от материального положения заемщика;
  • если заблаговременно обратиться к кредитору, получить одобрение будет проще;
  • возможно привлечение государственной поддержки для реструктуризации ипотеки отдельных категорий граждан: многодетных семей, инвалидов, участников боевых действий;
  • до обращения в банк с просьбой о реструктуризации лучше всего обратиться в страховую компанию и выяснить, не относится ли сложившаяся ситуацию к страховому покрытию. Добиться компенсации в этом случае легче;
  • при реструктуризации кредитор предъявляет к объекту недвижимости ряд требований. Например, отсутствие перепланировок.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Плюсы заключаются в том, что:

  1. Кредитор идет навстречу клиенту и соглашается отсрочить исполнение обязательств по займу.
  2. Реструктуризации могут быть подвергнуты кредиты не только на квартиры, но и на комнаты.
  3. У заемщика не портится кредитная история.
  4. Мирное урегулирование вопроса лучше, чем судебные разбирательства между кредитором и должником.

Отрицательные стороны:

  1. Банк имеет полное право отказать в реструктуризации долга.
  2. Реструктуризация — финансовое обременение, которое снижает шанс оформить еще один кредит при необходимости.
  3. Платить долг вам все равно придется, только уже в большем размере.
  4. Чаще всего реструктуризация не распространяется на объекты недвижимости первичного рынка.
Предлагаем ознакомиться:  Лейтенант к какому профилю относится

Основные владельцы компании[5]

  • 99,99 % — ОАО «АИЖК»,
  • 0,01 % ООО «Агентство Банковской Аналитики».

Совет Директоров ОАО АРИЖК (избран на общем собрании Акционеров в июне 2010 года)

Разработку основных стратегических и тактических задач, а также формирование системы управления обеспечивает Совет директоров Агентства[6].

Руководство текущей деятельностью Агентства осуществляется Генеральным директором и Правлением ОАО «АРИЖК». Генеральный директор Векшин Леонид Феликсович.

Коллегиальным исполнительным органом является Правление ОАО АРИЖК.

Региональное представительство[7]

АРИЖК присутствует через своих агентов в 83 субъектов Российской Федерации. Зона покрытия Агентской сети на сегодняшний день составляет 655 точек присутствия на всей территории страны, в том числе 127 региональных агентов по реструктуризации (юридических лиц) и 740 дополнительных офисов (филиалов)

Как оформить

Оформление реструктуризации мало чем отличается от получения обычного кредита. Процедура выглядит следующим образом:

  1. Обращение в банк с пакетом документов, подтверждающих, что вы нуждаетесь в особых условиях погашения займа.
  2. Рассмотрение кредитором вашей заявки.
  3. Уведомление заемщика о результатах рассмотрения заявления.
  4. Оценка залоговой недвижимости.
  5. Перевод денег банком на счет первого кредитора.
  6. Новый ипотечный договор передается в банк.

Деятельность Агентства

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется по единым, публичным правилам посредством разработанного Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Агентством создан Альбом типовых форм договоров и заявлений.

Стандарт реструктуризации определяет:[8][9]

1. Требования к заемщикам, залогодателям, претендующим на реструктуризацию ипотечного кредита.

2. Требования к жилому помещению и к объекту долевого строительства.

3. Требования к ипотечному кредиту (займу), который подлежит рассмотрению на предмет реструктуризации.

4. Порядок и варианты реструктуризации.

5. Основные параметры реструктуризации.

6. Порядок рассмотрения заявления Заемщика и принятия решения.

7. Сопровождение сделок, заключенных в связи с реструктуризацией.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется в едином информационном поле — ПЕГАС. Система служит для автоматизации ипотечного рынка в России и охватывает основную деятельность партнеров в части учета физических лиц, кредитов (займов), взаимоотношений между партнерами, финансовых операций, в том числе исполнение заемщиками обязательств по кредитам (займам).

Программа государственной поддержки ипотечных заемщиков

В 2008—2010 гг. Агентством была реализована Программа государственной поддержки ипотечных заемщиков. Программа была запущена в качестве экстренной меры для преодоления кризиса в экономике. За период действия Программы удалось помочь сохранить жилье более 8,5 тысячам человек.

Для участия в Программе заемщикам необходимо было соответствовать социальным критериям:

  • ипотечное жилье является для заемщика и его семьи единственным для проживания;
  • ипотечное жилье не относится к категории элитного;
  • у заемщика произошло значительное снижение доходов или увеличение расходов по ипотечному кредиту;
  • у заемщика отсутствуют средства (иные активы), которые позволяют ему оплачивать 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Основная цель реализованной Программы — предоставление заемщику времени для восстановления своих доходов. Программа предусматривала оказание помощи заемщику в рамках 3-х уровней реструктуризации[10].

  • Первый уровень реструктуризации — предоставление денежных средств для уплаты ежемесячного платежа по ипотеке в течение 12 месяцев.
  • Второй уровень реструктуризации — предоставление повторной помощи без существенного увеличения платежей для тех заемщиков, чье финансовое положение за период первичной реструктуризации не улучшилось по объективным причинам и заемщик объективно нуждается в помощи.
  • Третий уровень реструктуризации — выкуп Агентством жилья — предмета залога, по которому судом вынесено решение об обращении взыскания, но исполнительное производство еще не начато, а остаток долга существенно превышает стоимость реализуемого жилья. В подобных случаях при наличии признаком необходимости оказания социальной поддержки Агентство сохраняло за бывшим собственником и его семьей право временного проживания до выделения жилья региональными администрациями.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

За 2 года работы результаты Агентства по поддержке граждан: около 80 % ипотечных заемщиков восстановили свои доходы по окончанию периода помощи.

Показатели деятельности

За весь период работы в Агентство за консультациями по реструктуризации обратились 64 208 заемщиков (по состоянию на 1.04.2011 г.), из них заявление на предоставление стабилизационного займа подали 11 049 человек. Одобрено на получение поддержки — 8.400. По программе второго уровня поддержки Агентству были предложены к выкупу 3.067 ипотечных жилищных кредитов.

Необходимые документы

У каждого кредитора свои требования к документам, однако стандартный перечень документов для реструктуризации ипотечного кредита выглядит следующим образом:

  • паспорт гражданина РФ;
  • анкета-заявление на реструктуризацию;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • справка о доходах с места работы (или справка 2-НДФЛ);
  • документы, свидетельствующие о получении дополнительного дохода;
  • документы, подтверждающие уже исполненные кредитные обязательства;
  • ипотечный договор;
  • договор поручительства и страхования;
  • справка о составе семьи;
  • военный билет (для мужчин);
  • медицинские справки;
  • график платежей по кредитному соглашению;
  • документы, подтверждающие наличие в собственности иного недвижимого имущества.
Предлагаем ознакомиться:  Задолженность по кредиту за телевизор

Долговые инструменты

ОАО «АРИЖК» выпускает специализированные ценные бумаги с длительным сроком обращения (до 20 лет) для обмена банками-кредиторами проблемных активов на данные ценные бумаги. Ликвидность бумаги достигается за счет включения облигации АРИЖК в ломбардный список ЦБР (Указание ЦБ № 2455-У от 01.06.2010). Надежность обеспечивается поручительством ОАО «АИЖК»[11].

Подводные камни

При оформлении услуги заемщик может столкнуться с рядом проблем:

  1. При изменении срока выплаты долга необходимо продлевать страховку. Страховой полис следует оформлять на весь период платежей. Продление срока действия полиса увеличит общую сумму платежей.
  2. Возложение на свои плечи дополнительных затрат. Это связано с подготовкой пакета документов: некоторые из них возможно получить только после внесения платы. Сюда же относятся и штрафы за просрочку кредита.

Заключение

Если вы решили оформить ипотеку, для начала будьте на 100% уверены в своем финансовом положении на ближайшие 10-15 лет. Ведь жилищный заем — явление долгосрочное, лучше заранее обезопасить себя от нежелательных последствий. Если все-таки обстоятельства сложились так, что вы не в силах больше выплачивать кредит, обратитесь в банк с просьбой о реструктуризации ипотечного кредитования. Кредитор рассмотрит вашу просьбу и примет решение.

https://www.youtube.com/watch?v=pLWhQs1Sav0

Помните, что эта услуга не снимает с вас обязанности по погашению ипотеки. Она лишь на некоторое время дает вам отдых. Рано или поздно вы все равно должны будете вернуть деньги в банк, а вследствие реструктуризации итоговая сумма переплаты значительно увеличится. Взвесьте все плюсы и минусы и только после этого подавайте заявление на реструктуризацию.

Теория реструктуризации

1. Долговременность, в отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заёмщика могут возникнуть проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых следует выделить:

  • Смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15 % домохозяйств, следовательно, смена работы (даже плановая) в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.
  • Развод супругов, то есть выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.
  • Рождение ребёнка, то есть постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства[2].

2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заёмщика в размере ~ 30 % для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70 % и достаточно для удовлетворения долга заёмщика.

  • Важно понимать, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счёт регулярных платежей долг заёмщика снижается.
  • Поведение[прояснить] валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации — может резко ухудшиться.

3. Высокое соотношение долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет ~200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заёмщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом.

  • Из этого следует важный вывод — ни в коем случае нельзя затягивать решение проблемы с временной невозможностью обслуживания долга. Любая задержка приводит к резкому нарастанию обязательств заёмщика (если средняя ставка по ипотеке на уровне 12 %, долг заеёщика [даже без пеней и штрафов] вырастает за месяц на 1 %, что равняется месячному доходу домохозяйства).

В российском праве не закреплено право заёмщика на реструктуризацию. Решение о реструктуризации принимается в том случае, если и кредитор и заёмщик выразили своё согласие.

Add caption here

Add caption here

1. Возможностью или невозможностью формирования адекватных резервов под реструктурируемый ипотечный кредит. Благодаря инициативе ОАО АРИЖК Указаниями ЦБ РФ № 2355-У от 04.12.2009 и № 2459-У от 03.06.2010 было существенно изменено положение № 254-П, фактически позволяющее реструктурировать ипотечные кредиты размером до 6 млн рублей[3].

2. Готовностью схем реструктуризации. Любая схема реструктуризации (даже простая перестановка платежей) по своей сути является самостоятельным банковским продуктом и требует детального описания, автоматизации и подготовки персонала.

3. Наличием финансовых возможностей у кредитора. В случае высокой убыточности или кассовых разрывов текущей деятельности кредитора вероятность того, что он будет готов «ждать» восстановления кредита, крайне низка.

4. Наличием профильного опыта (знаний) в области реструктуризации. Важно учитывать все факторы, влияющие на успешную реструктуризацию, иначе негативный опыт (высокий процент повторных дефолтов) будет стимулировать внутренние решения банка в пользу «взысканий». Факторы, которые следует учесть кредитору при формировании собственных программ реструктуризации[4]:

  • Контактность с заёмщиком. Нецелесообразно чрезмерная жёсткость при сопровождении кредитов приводит к попытке заёмщика «скрыться», что только усугубляет его обязательства (см. выше про соотношение доходов и темпов прироста обязательств).
  • Длина периода помощи. Она должна позволять устойчиво восстановить доходы.
  • Платёжная нагрузка в период помощи. Она должна позволять исполнять обязательства и содержать домохозяйство без привлечения дополнительных кредитов.
  • Дополнительная нагрузка по окончании периода помощи. Необходимо тщательное прогнозирование будущих доходов заёмщика (как на основании «старых», так и на основании прогноза). При этом рекомендуем формировать «схему реструктуризации» таким образом, чтобы соотношение П/Д в будущем в любом случае не превышало 50 %, то есть:
i. Ставка капитализации не должна привозить к росту нагрузки на заёмщика сверх допустимого уровня.
ii. Срок возврата основных и дополнительных средств должен позволять возвращать их в пределах допустимой нагрузки.
Add caption here

Add caption here

Предлагаем ознакомиться:  Причины отказа от страховки по кредиту

1. Причины, приведшие к дефолту заёмщика.

2. Перспектива (уровень, стабильность) восстановления платёжеспособности заёмщика.

3. Поведенческая оценка (то есть готовность заёмщика бороться за сохранность своего жилья).

1. Методы, позволяющие пережить временные финансовые трудности (отсрочка, рассрочка, льготный период).

2. Методы, позволяющие снизить расходы заёмщика на обслуживание своего ипотечного кредита (удлинение срока кредита, перекредитование на новых, желатеольно более мягких рыночных условиях, переезд в более дешёвое жилье).

Что такое реструктуризация ипотечного кредита и в чем преимущества этой программы

3. Методы, позволяющие повысить доходы заёмщика (переезд в иной регион, где более востребована специальность заёмщика с заменой предмета залога).

1. Обеспечить социальную защиту граждан. Помощь оказывается тем слоям населения, которые не могут найти средств для сохранения текущих платежей по ипотеке и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания.

2. Сохранить и развить институт ипотеки.

  • Возможность обратиться за помощью и реструктурировать свой долг — ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства.
  • Сохранение института обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряжённости в регионах.

3. Стабилизировать положение на рынке недвижимости. Недопущение массового изъятия недвижимости и, как следствие, выброса изъятого в результате обращения взыскания жилья на рынок, что позволит предотвратить обвальное падение цен на рынке жилья.

4. Обеспечить ликвидность банковскому сектору. Средства, выделяемые заёмщиками, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает её ликвидность и финансовую устойчивость.

  • Возвратность: все предоставленные заёмщику средства должны быть возвращены.
  • Срочность: средства выделяются заёмщику на фиксированный срок, который больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту.
  • Платность: за предоставленные на уплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту денежные средства (заём) заёмщику необходимо уплачивать проценты. Причём процентная ставка по предоставляемому займу должна быть не выше, чем по основному ипотечному кредиту. Ставка реструктуризации является ключевым фактором, определяющим успешность реструктуризации.
  • Совершенствование: осуществление постоянного сбора и анализа информации и замечаний от участников программы[1].

Правительственная программа «Схема спасения заёмщиков» в Великобритании (Mortgage Rescue Scheme, UK)

Что такое реструктуризация ипотечного кредита и в чем преимущества этой программы

Правительственная программа «Доступное жильё. Программа рефинансирования» в США (Home Affordable Refinance Program, US)

Правительственная программа «Доступное жильё. Модификация» в США (Home Affordable Modification Program, US)

https://www.youtube.com/watch?v=qHCVqd-sASg

В большинстве стран ЕС (Германия, Франция, Испания, Бельгия и т. д.) в качестве защиты заёмщиков на законодательном уровне предусмотрена обязанность кредитора приложить разумные усилия для достижения договоренности с должником по вопросам погашения задолженности. При этом данная мера действует, как правило, в отношении всех заёмщиков, а не только имеющих единственное жильё. В ряде стран чётко зафиксированы варианты реструктуризации, которые кредитор обязан предложить заёмщику.

Глобальный мировой экономический кризис, начавшийся в 2008 году, существенным образом повлиял на развитие ипотечного кредитования в России. Он показал, что, несмотря на интенсивное развитие рынка ипотеки, в российской системе жилищного кредитования на момент начала кризиса практически отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заёмщиков, испытывающих трудности с обслуживанием долговых обязательств.

При этом ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство гражданина, и в такой долгосрочный период происходит несколько кризисов, в связи с чем по объективным причинам гражданин может временно потерять доходы. Чтобы минимизировать возможные последствия будущих кризисных явлений, необходимо было разработать инструмент, позволяющий снизить риски участников рынка ипотечного кредитования.

Для обеспечения эффективного развития российского ипотечного рынка необходимо было предусмотреть право заёмщика на реструктуризацию при потере дохода. Взыскание должно проводиться только в случае неуспешности (невозможности) реструктуризации ипотечного кредита и восприниматься как самая крайняя мера.

С сентября 2008 года Правительство РФ приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых является Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.
В целях решения поставленных задач наблюдательным советом ОАО «АИЖК» было принято решение о создании Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), которое начало осуществлять свою деятельность с 6 февраля 2009 года[5].

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector