Помощь юриста
Назад

Риэлторы как участники рынка недвижимости

Опубликовано: 10.12.2019
0
1

Первичная недвижимость подорожает

Прогноз экспертов таков: из-за инфляции, роста НДС и отказа от привычной схемы долевого строительства с переходом на эскроу-счета (они будут заведены для каждого дольщика, чтобы внесенные деньги лежали в банке вплоть до ввода дома в эксплуатацию), с 1 июля 2019 года жилье в новостройках подорожает на 10-15%.

Что это значит для риэлторов: покупателей квартир в новостройках станет меньше. Чтобы их привлечь или удержать, придется уменьшать комиссионные за сделку.

Что делать: переключиться на вторичный рынок. В этом секторе продажи не упадут, а наоборот увеличатся, так как придут покупатели с первичного рынка.

Что это за человек и чем он занимается

Брокер по недвижимости помогает своим клиентам в решении вопросов, связанных с покупкой, продажей или сдачей в аренду недвижимости (дома, квартиры, офиса, дачи) как на первичном, так и на вторичном рынке. К первичному рынку относят новостройки. К вторичному рынку — все, что уже было хоть раз обжито другими людьми.

Задачи эксперта по недвижимости:

  1. Изучает базы данных и сравнивает их с рынком недвижимости, чтобы отсеять уже вышедшие с рынка, то есть проданные, купленные или сданные в аренду.
  2. Создает рекламу для привлечения клиентов и продажи/сдачи в аренду помещений.
  3. При личной встрече или звонке узнает, что клиент хочет приобрести или продать.
  4. Делает запросы о жилье, офисе через федеральные органы, чтобы исключить риски.
  5. На основании интересов клиента предлагает подходящие варианты.
  6. Занимается составлением документации, сопровождает на всех этапах сделки.

С виду ничего сложного, но под каждым пунктом скрывается большая работа, которая не каждому под силу.

К функциям брокера отнесу такие:

  1. Консультационная. Брокер в первую очередь — консультант, от которого требуется профессиональный совет. Брокера даже считают в какой-то степени юристом в сфере финансов.
  2. Приоритетность. Если брокер совмещает свою работу с дилерской, то сделки с клиентом всегда должны быть в приоритете по сравнению с операциями дилера (по Федеральному Закону № 39 «О рынке ценных бумаг»). Дилер покупает недвижимость за свой счет, чтобы в дальнейшем выгодно ее продать.
  3. Актуальность. Брокер должен быть в курсе свежих новостей о рынке недвижимости, а также о том, как разрешить конфликт интересов или споры.
  4. Прозрачность. Брокер открыто предоставляет сведения о своей лицензии и информирует клиента о ходе своей работы.

Сделать закладку на этом месте книги

Среди обязанностей отмечу:

  1. Сохранять документов, полученных от клиента.
  2. Не разглашать коммерческую тайну.
  3. Добросовестное выполнять поручения клиента по мере их поступления.
  4. Указывать в договоре стоимость сделки и сроки оплаты.
  5. Вести учет сумм, полученных от клиентов. Деньги необходимо помещать на отдельный брокерский счет.
  6. Возможность предоставить клиенту заем.

Есть и другие обязательства, но их перечисление займет много времени.

Где работает

Работают брокеры в фирмах, занимающихся сделками с недвижимостью:

  • агентства недвижимости;
  • частные фирмы;
  • лицензированные брокерские компании.

У специалистов два варианта: работать на себя или «на дядю». В каждом варианте есть и минусы, и плюсы. Но и в том, и другом случае брокер будет набирать опыт.

К брокерам обращаются физические или юридические лица:

  • покупатели жилплощади
  • продавцы жилых квартир, домов
  • покупатели офисной, коммерческой недвижимости
  • продавцы коммерческих помещений и зданий
  • арендаторы (кто будет снимать метры) и арендодатели (кто сдает площадь внаем).

К каждому нужно найти свой подход. Для успешной работы брокеры стараются выбирать одно направление. Например, в большой компании отдельный агент (или несколько) занимается арендой, двое — сделками с жилыми помещениями, еще двое — с коммерческой недвижимостью.

В небольших фирмах удобнее работать по одному профилю. Порядок оформления сделок с арендаторами отличается от сделок купли-продажи. Обе области требуют знания тонкостей и нюансов, совместить их — архисложная задача.

Что нужно, чтобы стать брокером по недвижимости в России с нуля

Президент России поставил застройщикам задачу: строить по 120 млн кв.м нового жилья в год. Но вместо роста объемов количество новостроек снижается: в 2018 году в эксплуатацию ввели всего 75 млн кв.м, что на 5% меньше, чем в 2017 году. По мнению экспертов, из-за перехода на новую схему долевого строительства, объемы стройки будут только падать. Может случиться и так, что к 2024 году число новостроек снизится до 55 млн кв.м.

Предлагаем ознакомиться:  Бесплатный памятник участнику вов - советы адвокатов и юристов

Что это значит для риэлторов: предложений по первичному жилью станет меньше, а цены на него вырастут. Поэтому всплеск спроса, какой был зафиксирован в 2018 году, не получит продолжения.

Что делать: опять же —уделить больше внимания вторичному рынку, где сохранится и спрос, и предложение.

Стать брокером может любой человек. Для начала нужно пройти курсы брокера по недвижимости и получить аттестат, который позволит получить лицензию для осуществления предпринимательской частной деятельности.

Далее определите, чем бы вы хотели заниматься: коттеджи, дома, новостройки, коммерческая недвижимость, аренда. Проще всего для старта сегмент аренды. Он не высокооплачиваемый, но легкодоступный. Подходящее место для отработки специальных навыков.

Какие услуги предоставляет, их стоимость

Любая работа требует оплаты, брокерские услуги также должны быть вознаграждены. Стоит заранее обговорить с экспертом расценки на случай, если вас что-то не устроит. Брокерские услуги избавят клиента от многих действий:

  1. Поиск консультантов не нужен, поскольку риелтор сам все объясняет клиенту, вне зависимости от того, к какой сфере относится вопрос.
  2. Обращение к судебным приставам, ЖКХ и прочим инстанциям ложится на плечи брокера.
  3. Поиск покупателей, показы без участия собственника.

И ряд других услуг, которые будут прописаны в договоре вместе с расценками.

Тарификация услуг

Не существует единого тарифа для всех брокерских агентств. От чего зависит цена сделки:

  1. Квалификация брокера. Опытные маклеры не будут работать за копейки в отличие от новичков, готовых удовлетвориться минимальными суммами.
  2. Вид компании. Если это небольшая частная фирма, то ее услуги будут выгоднее, чем обращение в крупную корпорацию с сетью филиалов.
  3. Тип сделки: покупка, обмен, продажа. Цена будет разной.
  4. Сложность работы. Простое обращение «Хочу продать» может включать ситуацию «Мы с мужем развелись, я хочу свою долю продать, а он нет» или «Дом оформлен на детей, а не на меня», отчего где-то нужно будет сотрудничество с опекой, а где-то и с судом.
  5. Стоимость объекта сделки. Жилье премиум-класса дороже «эконома». Отсюда разница в стоимости сделки и комиссии.

Только собрав все данные, брокер сможет назвать вам точную цену своих услуг.

Вырастут ипотечные ставки

В 2018 году ипотека была рекордно дешевой для России (меньше 10% годовых), поэтому очень многие стали покупать жилье. В 2019 ставки поползли вверх и уже достигают 10-11%. Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», к концу 2019 ставки на ипотеку снова должны стать не выше 8,9%. Но, по словам экспертов, никаких предпосылок для такого снижения нет, так как ключевая ставка высокая, а экономическая ситуация в стране сложная.

Что это значит для риэлторов: будет падать спрос на жилье, который стимулировали дешевые кредиты. Тогда те, кому ипотека станет не по карману, могут временно обратить свое внимание на долгосрочную аренду.

Что делать: чтобы в сегменте аренды заработать сумму, равную сумме комиссионных с продажи квартиры, нужно потратить больше времени и намного активнее работать с арендаторами. Поэтому полностью переключаться на аренду не стоит.

Несмотря на то, что банки увеличивают ставки по ипотеке, нам еще далеко до «критической линии» в 12%, когда число заявок на кредит резко снижается. Поэтому спрос на покупку жилья все равно будет, пусть и не такой высокий. Из этого мы делаем вывод, что риэлторы станут зарабатывать меньше, ведь в 2018 году 65-70% сделок были ипотечные.

Риэлторы как участники рынка недвижимости

Не паникуйте раньше времени и подготовьтесь к изменениям с умом: закажите профессиональный аудит своего агентства и узнайте, есть ли у вас риски прогореть в кризис. Специалисты проанализируют вашу компанию по 50-ти показателям, найдут уязвимые места и подскажут, как их подтянуть.

Сколько зарабатывают элитные риелторы

Маклер в сфере недвижимости оформляет сделку между продавцом и покупателем, арендатором и арендодателем, получая за это комиссионное вознаграждение. Новички, согласные на минимальные расценки, для большего заработка стараются выиграть на количестве сделок. Профессионалы берутся за более выгодные, пусть и более редкие, сделки.

Зарплата брокера непредсказуемая. В один месяц заказов может не быть совсем, дохода, соответственно, тоже. В другой месяц сразу несколько сделок, в итоге зарплата около 100 тыс. рублей, например. За два месяца средний доход получился до 50 тысяч.

Варианты оплаты:

  1. Фиксированная сумма. Не зависит от стоимости собственности, участвующей в сделке.
  2. Процентное вознаграждение: процент от стоимости объекта недвижимости.

У некоторых брокеров смешанная система оплаты, она включает и процент за сделку, и твердую валюту. В брокерском договоре обязательно указывается, как платят клиенты.

Предлагаем ознакомиться:  Налоги по договору дарения недвижимости

Риэлторы как участники рынка недвижимости

Самые высокооплачиваемые риелторы занимают сегмент премиум-недвижимости. Во-первых, не каждый может попасть в ряды люксовых посредников. Во-вторых, стоимость недвижимости на порядок выше, чем в остальных сегментах. Отсюда и высокий доход, который может достигать не тысяч рублей, а нескольких сотен тысяч долларов.

В среднем комиссия за сделки с недвижимостью составляет от 2 до 6 % в зависимости от вида сделки. Если жилье продается, комиссия будет около 2-3 % от вознаграждения агента. При покупке жилплощади — до 6 %.

При одновременной продаже одного объекта и покупке другого сумма вознаграждений суммируется.

Доля контрагента

Если покупателя в агентство привел контрагент (партнер), то ему выплачивается вознаграждение — доля от заработка со сделки. Частные лица могут получить в среднем 35 %, а вот агентства — до 50 % комиссии.

При работе в агентстве у специалиста по работе с недвижимостью нет определенного оклада. Его вознаграждение будет зависеть от зарегистрированных сделок. При этом агентства для поощрения своих сотрудников могут выплачивать премии и надбавки.

Включают в себя расходы на рекламу объектов сделок, а также самого агентства недвижимости. Подобные затраты занимают до 15 % от доходов предприятия. Но эти затраты окупаются.

Чаще всего фирмы арендуют помещения, так как расширение или сокращение штата требуют смены необходимой площади, а это приводит к переездам. Траты на аренду в среднем 10-13 % от прибыли фирмы. При нескольких филиалах затраты будут выше.

Заработная плата

Любое агентство выплачивает заработную плату сотрудникам. В некоторых случаях это будет оклад (например, юристам, программистам, административному отделу), для других это процент от сделки, где-то с надбавкой или премией. Затраты могут доходить до 15 %.

Прибыль

Прибыль зависит от работы агентств, от проверенной рекламы и стоимости сделок. С учетом всех затрат и выплат по взносам, чистая прибыль будет достигать 25 % при высокой рентабельности фирмы.

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

Без определенных навыков брокеру нечего делать на рынке недвижимости. Большинство навыков приобретаются на практике:

  1. Умение пользоваться базами данных недвижимости, неважно, сотрудник ли он агентства или частный предприниматель. Такие базы существуют в открытом доступе в интернете, например Авито.
  2. Умение найти подход к клиенту: кого-то поддержать, от кого-то выдержать моральный прессинг.
  3. Необходимы технические знания, касающиеся помещений и зданий, планировки, материалов.

Эксперт по недвижимости должен сочетать разные качества. Быть понимающим слушателем, готовым поддержать и понять желания своего клиента, и при этом хладнокровным бизнесменом, способным отсеивать ненужные, проблемные варианты.

Нелишние характеристики:

  • пунктуальный;
  • терпеливый, уравновешенный;
  • упорный, легко обучаемый.

Нет требования иметь только высшее или незаконченное высшее образование, ведь для брокеров по недвижимости нет образовательных программ. Поэтому придется проходить курсы, тренинги и семинары.

Риэлторы как участники рынка недвижимости

Огромным плюсом для брокера станут знания из области юриспруденции, психологии, маркетинга, финансов или экономики.

Сложно ли работать

Работа сложная. Многие новички бросают работа на самых первых этапах, в основном из-за требований агентств, куда они устроились. Чтобы выйти на больший процент комиссии, нужно зарегистрировать n-ное количество сделок. Именно поиск этих сделок может вызвать затруднения.

Работа требует много времени. Для брокера не существует выходных или праздников. Встречи, показы, просмотры, разъезды могут быть в любое время. В движении жизнь, а для брокера движение — это работа!

Но самым сложным в работе может оказаться выстраивание «мостика» между покупателем и продавцом: подход к каждому индивидуален.

При работе в агентстве брокер имеет доступ к клиентской базе. Но при этом ежедневно брокер должен заниматься рекламой для привлечения новых клиентов: в интернете, в газетах, даже можно побегать по улицам между досками объявлений.

Внедрите SalesapCRM!

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений
    на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости
    в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

Планируют утвердить профстандарт для риэлторов

В 2018 году Министерством труда был принят и отправлен на утверждение профильным ведомствам профстандарт для риэлторов, который отрегулирует деятельность агентов и сделает рынок риэлторских услуг в России менее стихийным. Только когда это произойдет — неизвестно, так как ведомства его еще не утвердили.

Риэлторы как участники рынка недвижимости

Что это значит для риэлторов: деятельность агентов будет защищена законом, появится профессиональная этика, а на рынке станет меньше недобросовестных риэлторов, так как каждый будет сдавать серьезный государственный экзамен Совету по профессиональным квалификациям, работающему на базе ТПП РФ. Оценка госорганами отсеет тех, кто плохо владеет профессией, и на рынке останутся самые надежные специалисты.

Плюсы и минусы профессии

Положительные стороны очевидны:

  • свободный график;
  • хороший доход;
  • доход зависит от самого себя;
  • возможность совмещать учебу с работой;
  • нет возрастного ограничения (с 18 лет);
Предлагаем ознакомиться:  Отличие разбоя от грабежа: основные признаки

Отрицательные моменты проявляются не сразу:

  • всегда на телефоне;
  • отслеживание изменений в законодательстве;
  • нельзя отвечать на грубость клиентов;
  • нестабильный доход;
  • постоянное обучение.

Возможно, кто-то поменял бы некоторые пункты местами, отнеся что-то к плюсам, а что-то, наоборот, к минусам. Любая профессия имеет две стороны медали, поэтому каждый сам для себя решает, нравится ли ему эта сфера деятельности в целом или нет.

Уйдут те, кто не использует CRM

В 2017 году эксперты РБК составили список главных проблем, из-за которых страдает риэлторский рынок в России. Первая — это плохая работа агентств с CRM-системами. Из-за этого упускаются клиенты (агент может просто забыть про очередную заявку), нет алгоритмов для ускорения работы, регламентов и правил, которые повышают доверие клиента. В итоге более продвинутые компании, которые внедряют автоматизацию, могут вытеснить с рынка агентства, пренебрегающие CRM.

Что это значит для риэлторов: надо внедрять CRM-систему, чтобы привлекать и удерживать больше клиентов. Нужно только выбрать отраслевую систему с самыми эффективными функциями.

Чем брокер отличается от риелтора

Самое явное различие в том, что брокер может совмещать свою деятельность с выдачей ипотеки в отличие от риелтора. Такого специалиста называют ипотечным брокером.

Риелтор не обязан получать специальных разрешений, чтобы начать работу. Но желательно вступление в НАР (Народная ассоциация риелторов), где есть свой кодекс, регулирующий риелторскую деятельность. Брокер же должен быть индивидуальным предпринимателем и иметь соответствующую  лицензию.

Брокер имеет право подписи, так как чаще это юридическое лицо, в отличие от риелтора.

Риэлторы как участники рынка недвижимости

Профессии разные. Некоторые фирмы предпочитают оформлять сделки купли-продажи жилых помещений, другие, наоборот, коммерческих. К клиентам этих категорий нужен разный подход и выход на разные рынки.

Для клиентов, желающих купить или продать жилые метры, нужен специалист, который тепло примет своего клиента. При оформлении сделок с коммерческой недвижимостью потребуется холодный профессиональный подход.

Основными отличиями можно считать:

  1. Брокер может работать в качестве агента, агент же брокером не сможет, поскольку не имеет лицензии.
  2. Брокер сам может открыть свой частный офис и нанимать агентов для выполнения разных поручений. Агенты работают, как правило, «на дядю», то есть на агентства.
  3. Агенты по недвижимости не имеют того объема знаний, что требуется для экспертов.

В целом профессии очень похоже, и по незнанию многие называют брокеров, риелторов, агентов не всегда правильно.

К выбору брокера стоит подойти обдуманно, даже провести небольшое сравнение разных агентств или конкретных сотрудников, чтобы не попасть в руки мошенникам или некомпетентным специалистам. Какие факты и действия помогут найти лучшего специалиста:

  1. Стаж. Чем дольше брокер на рынке, тем больше он получил доверия. Мошенников вычисляют очень быстро, поэтому компании-однодневки не держатся на плаву.
  2. Отзывы. Стоит почитать отзывы в интернете о работе фирмы, сотрудниках на сторонних непредвзятых сайтах.
  3. Проверить лицензию. Доступ к ней предоставляют сами брокеры, если это порядочные специалисты.
  4. Узнать цены. Они не должны быть слишком завышены в отличие от других компаний. Заниженные ставки — повод усомниться в честности фирмы и компетентности ее агентов.

Если у вас есть знакомые или родственники, которые обращались к определенным агентствам, спросите, что они думают о работе брокера. Хоть рекомендации не самый лучший источник, поскольку запросы и ситуации, решаемые сделками с недвижимостью, у всех разные.

Нужно внимательно относиться к выбору эксперта. Обращать внимания на разные мелочи. Если что-то вам не нравится, лучше обратиться в другую фирму. Основные поводы насторожиться:

  1. Отсутствие сайта.
  2. Слишком низкие цены.
  3. Отсутствие в договоре важных пунктов:
  • услуги агентства по сделке
  • срок действия договора
  • оценка объекта продажи
  • требования к объекту покупки
  • документы, принятые от клиента
  • представление справок
  • ответственность каждой из сторон
  • реквизиты брокера и клиента
  • способы расторжения договора
  • оплата услуг.
  1. Брокер не предоставляет данных о лицензии.

Чтобы не потерять деньги, стоит при малейших сомнениях отказывайтесь от подписания договора.

Каждый сам определяет для себя лучшего брокера. Я лишь приведу несколько зарекомендовавших себя компаний:

  1. VeskoRalty на рынке с 2004 года. Работает в 2 сегментах элитной недвижимости: городской и загородной.
  2. Калинка Group на рынке с 1997 года. Оформляет практически все виды сделок на элитном рынке: с городской, загородной, зарубежной и коммерческой недвижимостью. Занимается инвестициями.
  3. Агентство по недвижимости «Брокер» на рынке больше 10 лет. Выполняет работы по нескольким направлениям.
  4. Архив-НН на рынке с 2003 года. Работает по нескольким направлениям.
  5. АН ХоумЭстэйт на рынке с 2005 года. Специализация: загородный рынок.

Напишите в комментариях под статьей, кто, по вашему мнению, достоин называться лучшим брокером.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector