Помощь юриста
Назад

Срок действия договора на неопределенный срок

Опубликовано: 03.09.2019
0
5

Порядок расторжения трудового договора

Ст. 425 ГК РФ предусматривает, что вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, но стороны вправе установить в договоре, что условия заключенного ими применяются к их отношениям, возникшим до его заключения.

То есть, заключаем сегодня, но в нем предусматриваем, что все, что было (фигурально выражаясь) вчера и позавчера, этим же регулируется.

Условие о действия договора не регламентируется для большинства гражданско-правовых и не является существенным. Тем не менее, правильное изложение сторонами условий о сроке действия и исполнения обязательств по нему позволят сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Такое решение принимается исходя из того, что производственно-хозяйственная деятельность предполагает систематическое извлечение прибыли и должна быть непрерывной.

Начало срока в силу закона всегда определяется моментом заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения.

Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения. Окончание действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды.

1) долгосрочные — более 1 года;2) годовые;3) краткосрочные (обычно на несколько месяцев);4) на неопределенные срок;5) разовые — по которым осуществляется разовое исполнение.Обычно договоры, заключенные на неопределенный срок, не принято соотносить со срочными договорами. Так, если законом установлены определенные требования к договору в зависимости от его срока, то такие требования, как правило, не распространяются на договоры, заключенные на неопределенный срок.

Так согласно п. 11. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.

651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года».Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.Стороны могут своим соглашением установить, что условия заключенного договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения этого договора.

Обычно такое соглашение включается в договор вкачестве его условия.Гарантией соблюдения договорных обязательств является то, что истечение срока договора не влечет прекращение обязательств, если только законом или самим договором не установлено, что истечение срока договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до исполнения сторонами всех предусмотренных в нем условий.Еще более сильной гарантией является императивная но своему характеру норма, содержащаяся в п.4 ст.425 ГК: окончание срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Т.е.

, даже если условия договора и допускают прекращение неисполненных обязательств с истечением срока, то прекращение таких обязательств не освобождает от ответственности за их неисполнение.Можно выделить два специфических с точки зрения заключения договора:1) публичный договор;2) договор присоединения;

Публичным договором (п.1 ст.426 ГК) признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Смысл публичного договора заключается в ограничении свободы договора для стороны, которая продает товары, оказывает услуги или выполняет работы, поскольку она является профессионалом — предпринимателем, поскольку на другой стороне, как правило, находится, непрофессионал — потребитель, который.По этой причине коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение кому-либо при заключении публичного договора, кроме случаев, прямо предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Фактически, предприниматель ограничен в свободе заключать договор потому, что он предлагает публичную оферту (т.е. по сути, ограничение свободы договора отсутствует, поскольку определяющим является именно характер деятельности, предполагающей публичное предложение).Сказанное распространяется на ограничение договора, связанное с его содержанием, поскольку цена и иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

Так, существуют льготы для пенсионеров, школьников, сгудентов, касающиеся проезда на транспорте. Важно помнить,что, во-первых, такие льготы могут предоставляться только на основании законов РФ, указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ и, во-вторых, предприниматель может, но не обязан предоставлять такие льготы.

лицо, которому было отказано в заключение публичного договора, может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом коммерческая организация должна возместить другой стороне причиненные этим убытки, вызванные необоснованным уклонением от заключения договора.Пункт 55 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.96 г.

№ 6/8, дает некоторые разъяснения, касающиеся публичного договора. Так, при разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению публичного договора бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, лежит на коммерческой организации. Т.е.

отказ от заключения публичного договора коммерческой организацией возможен, но при этом она должна доказать не имела возможности его исполнить.Кроме того, в указанном постановлении учтены положения ст.446 ГК, согласно которым разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда, причем независимо от согласия на это коммерческой организации.

При этом, безусловно, наличие разногласий не повлияет на условия, установленные императивными нормами закона и иных правовых актов.Поскольку публичные договоры в значительном объеме заключаются и исполняются одновременно (без отсрочки), то и совершаются, в основном, устно. Поэтому в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Такие правила и определяют условия публичного договора. Издание таких правил продиктовано и необходимостью защиты так называемой слабой стороны в договоре — непрофессионала, который не только основывает свой выбор на информации продавца (исполнителя), но и заключает договор на предлагаемых предпринимателем условиях, который и подходит к их формированию профессионально, с учетом своего опыта. Т.е.

такие правила устраняют перекос условий в пользу одной из сторон, тем самым, способствуя стабильности оборота, защищая того, на ком собственно и держится этот оборот — потребителя товаров, работ и услуг. Поэтому такие правила и распространены в сфере потребительского рынка. Издание правил санкционировано Законом РФ «О защите прав потребителей», стать-ями 26 и 38 которого предусмотрено утверждение Правительством РФ правил отдельных видов договоров купли — продажи, а также правил продажи отдельных видов товаров, правил бытового и иных видов обслуживания потребителей.

Речь идет о многочисленных правилах торговли и продажи (комиссионная торговля, продажа алкогольной и иной продукции, торговли и продовольственными и не продовольственными товарами), правилах вьтолнения работ и оказания услуг (перевозка, медицинские, образовательные услуги, услуги технического обслуживания и ремонта автотранспорта, услуг связи, бытовой подряд и т.п.

Срок действия договора на неопределенный срок

)Условия договора, не соответствующие требованиям установленным ст.426 ГК и обязательным для сторон правилам, утвержденным Правительством РФ в соответствии с федеральными законами, являются ничтожными.Статья 428 ГК определяет договором присоединения как договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Это означает, что сторона может заключить такой договор только, если согласится на все предложенные условия, а вовсе не то, что новая сторона может присоединиться к уже существующему договору с участием других лиц (как это встречается в международной практике, где договора открыты для подписания новыми государствами, т.е.

принятия ими международных правил поведения) — речь идет об особенностях заключения и специфике подобного рода договора. Его особенности, определяются порядком заключения:• во-первых, условия договора определяет только одна сторона, и,следовательно, она предлагает заключить договор на этих условиях, другая- в выработке условий не участвует;

• лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорамтакого вида;• исключает или ограничивает ответственность другой стороны занарушение обязательств;• содержит другие явно обременительные для присоединившейсястороны условия, которые она, руководствуясь своими разумно понимаемыми интересами, не приняла бы при наличии у нее возможности участво-вать в определении условий договора.

При этом для предъявления подобного иска достаточно любого из приведенного выше основания. Т.е. сторона, которой заключение договора присоединением в целом выгодно, может в последствии требовать изменить его условия.Эти основания изменения или расторжения договора применяются, только если заключение договора присоединившейся стороной не связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности.

Оформление трудового договора

Для стороны, присоединившейся к договору в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (сфера гражданского оборота, в которой действуют два профессионала), требование об изменении или расторжении договора по вышеназванным основаниям не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Договоры присоединения распространены в банковских, биржевых операциях, бытовом подряде и других видах деятельности, где существует организованный рынок, однородная деятельность. Конструкция договора присоединения воссоздается и в примерных условиях договора (ст.427 ГК), когда стороны принимают и руководствуются такого рода выработанными и опубликованными условиями для договоров определенного вида.

Договоры присоединения могут часто существовать как публичные договоры. Купля-продажа, перевозка транспортом общего пользования, страхование по страховому полису. Не обязательно, что каждый публичный договор является договором присоединения, поскольку для публичного договора характерно, не совершенно идентичные условия, а единые критерии, по которым формируются условия — можно купить один батон хлеба, а можно — два, соответственно и условие о цене будет другим, в то время как условия договора, например, банковского вклада не зависят от первоначального взноса (речь идет о конкретном договоре присоединения, а не о выборе вида вклада).

  • •Путеводитель по договорной работе подряд. Рекомендации по заключению договора
  • •1. Предмет договора
  • •1.1.1. Перечень и состав работ, подлежащих выполнению
  • •1.1.2. Конкретизация вещи заказчика, передаваемой для обработки или выполнения иной работы
  • •1.2. Объем работы
  • •1.3. Результат работы
  • •1.3.1. Требования к наличию и характеру результата работы
  • •1.3.2. Название и характеристики результата работы
  • •1.4. Задание заказчика
  • •1.4.1. Согласование задания при заключении договора
  • •1.4.2. Согласование задания после заключения договора
  • •2. Качество работы
  • •2.1. Общие условия о качестве работы
  • •2.1.1. Требования к качеству работы
  • •2.1.2. Свойства результата работы
  • •2.1.3. Целевое назначение результата работы
  • •2.2. Гарантия качества работы
  • •2.2.1. Гарантийный срок и порядок его исчисления
  • •2.2.2. Объем гарантии качества результата работы
  • •2.2.3. Сроки и порядок гарантийного обслуживания результата работы
  • •2.3. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы
  • •2.4. Требования заказчика в связи с ненадлежащим качеством работы (ее результата)
  • •3. Сроки выполнения работы
  • •3.1. Начальный и конечный сроки выполнения работы
  • •3.2. Промежуточный срок (сроки) выполнения работы
  • •3.3. Способы определения сроков выполнения работы
  • •3.3.1. Определение сроков выполнения работ календарными датами
  • •3.3.2. Определение сроков выполнения работ истечением периода времени
  • •3.3.3. Определение сроков выполнения работ указанием на событие
  • •4. Предоставление материалов и оборудования для выполнения работы
  • •4.1. Предоставление материалов и оборудования подрядчиком
  • •4.1.1. Контроль заказчиком правомерности предоставления подрядчиком материалов и оборудования
  • •4.1.2. Качество материалов, предоставляемых подрядчиком
  • •4.1.3. Качество оборудования, предоставляемого подрядчиком
  • •4.2. Предоставление материалов и оборудования заказчиком
  • •4.2.1. Перечень материалов и оборудования
  • •4.2.2. Право подрядчика на материалы и оборудование
  • •4.2.3. Требования к качеству материалов и оборудования, предоставляемых заказчиком
  • •4.2.4. Представление отчета об израсходовании материалов
  • •4.2.5. Возврат остатка предоставленного заказчиком материала
  • •4.2.6. Уменьшение цены работ за счет стоимости оставшегося у подрядчика материала
  • •5. Порядок выполнения работы
  • •5.1. Способ выполнения работы (задания заказчика)
  • •5.1.1. Технология выполнения работы
  • •5.1.2. Способы и порядок использования оборудования при выполнении работы
  • •5.1.3. Режим выполнения работы
  • •5.1.4. Право заказчика давать подрядчику указания о способе выполнения работы в процессе ее выполнения
  • •5.2. Проверка заказчиком выполнения работы
  • •5.2.1. Формы и порядок проверки
  • •5.2.2. Дополнительные вопросы, которые вправе или обязан контролировать заказчик
  • •5.3. Содействие заказчика
  • •5.3.1. Виды (формы), объем содействия и порядок его оказания заказчиком
  • •6. Генеральный подряд
  • •6.1. Условия договора генерального подряда о привлечении субподрядчиков
  • •6.1.1. Дополнительные условия для привлечения к выполнению работы субподрядчиков
  • •6.1.2. Расчеты заказчика непосредственно с субподрядчиком
  • •6.1.3. Право заказчика предъявлять субподрядчику требования в связи с нарушением договора субподряда
  • •6.2. Договор субподряда
  • •6.2.1. Содержание и объем работы, поручаемой субподрядчику
  • •6.2.2. Порядок оплаты работы по договору субподряда
  • •6.2.3. Плательщик по договору субподряда
  • •6.2.4. Ответственность субподрядчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора субподряда
  • •6.2.5. Передача заказчику результата выполненной работы
  • •6.2.6. Двойной субподряд
  • •6.3. Выполнение работы подрядчиком лично
  • •7. Цена работы
  • •7.1. Согласование цены работы
  • •7.1.1. Размер цены или способ ее определения
  • •7.1.2. Включение ндс в цену работы
  • •7.1.3. Составление сметы
  • •7.1.4. Распределение экономии подрядчика
  • •7.2. Твердая и приблизительная цена (смета)
  • •7.2.1. Твердая цена (смета)
  • •7.2.2. Приблизительная цена (смета)
  • •7.3. Изменение цены работы
  • •Глава 13.
  • •7.3.1. Изменение цены по соглашению сторон
  • •Глава 13.
  • •7.3.2. Одностороннее изменение цены по инициативе подрядчика
  • •Глава 13.
  • •8. Оплата за работу
  • •8.1. Форма расчетов за работу
  • •8.2. Порядок оплаты работы
  • •8.2.1. Срок оплаты
  • •8.2.2. Срок и размеры платежей при оплате частями
  • •8.2.3. Момент исполнения заказчиком обязанности по оплате (момент оплаты)
  • •8.2.4. Финансирование работы третьим лицом (плательщиком, инвестором)
  • •8.3. Предварительная оплата работы (аванс)
  • •8.3.1. Срок и размер предварительной оплаты (аванса)
  • •8.3.2. Проценты на сумму предварительной оплаты (аванса) — коммерческий заем
  • •8.4. Оплата работы после окончательной сдачи ее результата
  • •8.4.1. Срок оплаты работы после сдачи ее результата
  • •8.4.2. Проценты за пользование коммерческим займом в виде отсрочки (рассрочки) оплаты
  • •9. Приемка выполненной работы
  • •9.1. Способы согласования условия о приемке выполненной работы
  • •9.1.1. Согласование порядка приемки результата работы с учетом норм законодательства
  • •9.1.2. Разработка сторонами собственных правил приемки результата работы
  • •9.1.3. Смешанный способ согласования условия о приемке результата работы
  • •9.2. Собственные правила приемки результата работы
  • •9.2.1. Состав лиц, участвующих в приемке
  • •9.2.2. Извещение подрядчиком заказчика о готовности работы к сдаче
  • •9.2.3. Сроки приемки выполненной работы (ее результата)
  • •9.2.4. Место приемки выполненной работы (ее результата)
  • •9.2.5. Порядок извещения подрядчика о недостатках работы
  • •9.2.6. Экспертиза в отношении недостатков выполненной работы
  • •9.2.7. Право заказчика предъявить требования в связи с явными недостатками работы, принятой без проверки
  • •9.2.8. Право подрядчика продать результат работы при уклонении заказчика от его принятия
  • •9.2.9. Предоставление подрядчиком информации о результате работы
  • •9.3. Акт выполненных работ
  • •9.3.1. Форма акта выполненных работ
  • •9.3.2. Содержание акта выполненных работ
  • •9.3.2.1. Включение в акт реквизитов договора
  • •9.3.2.2. Включение в акт сведений о видах, объеме и стоимости выполненных работ
  • •9.3.2.3. Включение в акт сведений об обнаруженных недостатках работы
  • •9.3.3. Порядок направления и подписания акта выполненных работ
  • •9.3.4. Отказ заказчика от подписания акта выполненных работ
  • •10. Распределение рисков случайной гибели имущества и результата работы между сторонами
  • •10.1. Распределение рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, используемого для выполнения работы
  • •10.2. Распределение рисков случайной гибели и повреждения результата работы
  • •11. Ответственность сторон
  • •372, 668, 669, 670, 671, 672, 676, 681, 682 Гк)
  • •11.1. Возмещение убытков
  • •676, 681, 682 Гк)
  • •11.1.1. Основания для возмещения убытков
  • •11.1.2. Ограничение возмещения убытков
  • •11.2. Проценты за пользование чужими денежными средствами
  • •11.2.1. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами
  • •11.2.2. Период взимания процентов за пользование чужими денежными средствами
  • •11.3. Неустойка
  • •11.3.1. Случаи уплаты неустойки в виде штрафа и ее размер
  • •11.3.2. Случаи уплаты неустойки в виде пени и ее размер
  • •12. Срок действия договора
  • •12.1. Способы определения срока действия договора
  • •12.2. Применение условий договора к отношениям сторон, возникшим до его заключения
  • •12.3. Прекращение обязательств окончанием срока действия договора
  • •13. Изменение и расторжение договора
  • •670, 672, 676, Гк)
  • •13.1. Порядок изменения и расторжения договора по соглашению сторон
  • •13.2. Основания для расторжения или изменения договора в судебном порядке
  • •13.3. Одностороннее изменение и односторонний отказ от исполнения договора
  • •13.3.1. Основания для одностороннего отказа
  • •От исполнения договора
  • •13.3.2. Порядок одностороннего отказа от исполнения или изменения договора
  • если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
  • если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
  • если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).
  • соблюдать законы и нормативно-правовые акты, условия коллективного договора, соглашений и трудового договора;
  • обеспечивать безопасность труда и условия, отвечающие требованиям охраны и гигиены труда;
  • обеспечивать Работника оборудованием, необходимыми техническими средствами и иными средствами, необходимыми для исполнения Работником своих трудовых обязанностей;
  • выплачивать в полном размере причитающуюся Работнику заработную плату в сроки, установленные ТК РФ, коллективным договором, настоящим договором;
  • осуществлять обязательное социальное страхование Работника в порядке, установленном федеральными законами;
  • возмещать вред, причиненный Работнику в связи с исполнением им трудовых обязанностей, а также компенсировать моральный вред в порядке и на условиях, которые установлены ТК РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами;

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Обратите внимание! В данном случае будет уместна неустойка на случай немотивированного расторжения договора одной из сторон.

Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Срок действия договора на неопределенный срок

Такой договор возможен и в силу закона: когда арендатор по завершении срока, согласованного в контракте, не возвращает помещение, а арендодатель не возражает против этого (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, далее — Кодекс).

По общему правилу необходима госрегистрация договора аренды недвижимого имущества, превышающего один календарный год, в Росреестре.

Обратите внимание! Из правила о регистрации для договора аренды на неопределенный срок есть исключение: договор на неопределенный срок — неважно, заключенный так сразу или возобновленный, — госрегистрации не подлежит (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

 Вывод. Бессрочным договором аренды недвижимости, в том числе нежилого помещения, считается договор, заключенный на неопределенный срок и не подлежащий госрегистрации.

Закон различает два вида договора владения и пользования жилым помещением: наем и аренду. Наем регулируется гл. 35 Кодекса и возможен с физлицом-нанимателем. В то время как с юрлицом или ИП допускается заключение только арендного контракта (в таком случае применяются положения гл. 34 Кодекса).

Важно! Договор аренды квартиры на длительный срок, равно как и договор найма квартиры заключаются в письменной форме и подлежат госрегистрации, если сторонами установлен срок их действия не менее одного календарного года (ст. 609, 674 Кодекса).

Жилое помещение, переданное по договору найма или аренды, в силу норм Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 17) может быть использовано только для проживания в нем физических лиц. В договоре найма помимо самого нанимателя — физического лица также должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с ним (ст. 677 Кодекса).

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор социального найма жилого помещения заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Договор аренды и договор найма: как отличить

Законодательство защищает права нанимателя как наиболее ущемленной стороны путем установления ограниченного перечня оснований для расторжения договора найма наймодателем.

Обратите внимание! У дееспособных членов семьи нанимателя, проживающих вместе с ним, сохраняется право на признание их нанимателями по ранее заключенному заговору, в том числе после смерти первоначального нанимателя (п. 82 ЖК РФ).

Таким образом, социальный наем по сравнению с договором бессрочной аренды имеет некоторое преимущество: он может быть не ограничен по сроку.

Законом предусмотрены следующие основания прекращения договора социального найма:

  • выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
  • расторжение договора в судебном порядке по инициативе наймодателя;
  • утрата (разрушение) арендуемого помещения;
  • смерть единственного нанимателя (если он проживал в помещении самостоятельно).

Таким образом, максимальный срок действия договора социального найма зависит от прочности строения, в котором располагается нанимаемая жилплощадь, или численности семьи первоначального нанимателя.

Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок действия (ст. 683 Кодекса).

Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.

Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.

Кроме того, по правилу ст. 425 Кодекса стороны договора аренды могут распространить его действие на срок, предшествующий дате подписания договора. Однако в таком случае обратите внимание вот на что:

  • Обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Т. е. оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, а вот начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого времени арендодатель не сможет (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
  • Решая, нужна ли госрегистрация договора, берите в расчет срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Окончание срока аренды влечет необходимость вернуть имущество арендодателю.

Риски! Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить временный характер арендных отношений его существенной составляющей — права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).

Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений. Сторонам представлется право самостоятельно выбрать тот или иной вид аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации. Дополнительная информация по теме — в статьях «Договор аренды квартиры – образец» и «Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)».

  • Объект. Если для найма таковым может являться исключительно жилое помещение, то при аренде – это офис, площадки для производства и торговли, а также склады.
  • Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, в то время как при договоре найма это – наймодатель и наниматель. Соответствующие термины обязательно указываются в договоре.
  • При возникновении конфликтных ситуаций по договору найма попытаться их урегулировать можно через риелторское агентство. Если же речь идет о договоре аренды, то чаще всего обращаются за помощью к частным юристам.
  • Срок договора. Если аренда может быть оформлена на любой период, то наем – только на срок, не превышающий пять лет. Таким образом, если в договоре найма не указан срок, то по умолчанию предельный период его действия составляет пять лет.
  • Правоотношения по договору аренды регулируются на основании гл. 34 ГК РФ, а в отношении договора найма действует гл. 35 ГК РФ.
  • При возникновении задолженности с юридического лица ее взыскать проще, так как у последних, как правило, имеется имущество, а также денежные средства на расчетном счете. Если же граждане ограничены в платежеспособности, например, при отсутствии работы, то сделать это будет труднее.

Понимая различия найма и аренды, перейдем непосредственно к аренде, в частности, к периоду действия.

Согласно этому показателю у арендатора возникают обязательства по внесению платы за арендуемое имущество. В свою очередь, собственник должен передать в соответствующий период имущество пользователю.

Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.

Однако в буквальном смысле трактовать такое понятие нельзя. В любом договоре аренды предусматривается определенный период, так как вещь передается в пользование, а не в собственность другой стороне. При отсутствии конкретного периода правильнее говорить о возможности сторон в любой момент прекратить правоотношения. Правда, для этого предварительно необходимо известить другую сторону.

Бывают и краткосрочные договоры. Их очень часто заключают при найме жилого помещения. Краткосрочный договор, в основном, заключается на 11 месяцев. Благодаря этому нет необходимости его регистрировать в Росреестре. Договор аренды может заключаться и на два месяца, на несколько недель, дней и даже часов.

Краткосрочные договоры являются самыми выгодными для арендодателя, так как не только позволяют получить больше прибыли, но и ограничивают арендатора в определенных правах, а также дают возможность избежать уплаты налога.

Законом предусмотрено такое понятие, как предельный период договора. Он не только может указываться в соглашении, но и является обязательным по закону. Условие действует, к примеру, при предоставлении в аренду участков земли и участков, имеющих полезные ископаемые, так же, как и водные объекты. Законодательством установлены максимальные сроки, при которых данное имущество может передаваться в пользование.

Как правило, это имущество принадлежит государству, так как гражданин или компания, являясь собственником, имеет более широкие возможности для волеизъявления. Поэтому этот момент нужно учитывать при подписании договора.

Бывают случаи, когда в отношении передаваемого в аренду объекта законодательством установлен предельный период, а стороны не предусмотрели срок договора аренды. На неопределенный срок хоть и считается, что заключен договор, но он будет действовать только до окончания предельного периода. Однако если одна из сторон пожелает, то может отказаться от договора и в более раннее время без юридических последствий.

Виды договор аренды

Другая разновидность документа получила название срочный договор. Это означает, что в нем четко прописывается конкретный срок действия или имеется привязанность к наступлению определенного события. Например, договор аренды коттеджа может предусматривать условие: «до заключения сделки купли-продажи» или «до вступления в наследство».

Сроки действия договора аренды — максимальные и минимальные

  • Земельного участка.
  • Недр.
  • Водного объекта.

Правоотношения по таким договорам в дальнейшем могут быть преобразованы тем, что арендатор получает возможность стать полноценным собственником. Например, если участок земли оформлен под ведение подсобного хозяйства на период в 49 лет, то при возведении на нем дома (в виде капитального строения) земля может быть переоформлена в собственность.

Если лицо, получившее в аренду то или иное имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, то оно имеет преимущественное право заключить соответствующий договор аренды. Возобновленный на неопределенный срок или на четко установленный период – он является возможным при наличии ряда условий. К таковым относятся следующие:

  • Отсутствуют нарушения во время действия изначального договора.
  • Пользователь помещения готов предложить собственнику выгодные условия для продления по сравнению с теми предложениями, которые имеются у других претендентов.
  • Соблюдено условие о предварительном уведомлении, в котором изъявляется желание продолжить соответствующие правоотношения.

Считается, что договор аренды продлен на неопределенный срок в случае если арендатор не прекратил право пользования имуществом, а арендодатель не создает для этого препятствий. При этом условия соглашения остаются прежними, за исключением случаев, при которых стороны заявляют иное.

Однако по закону арендатор должен уведомить собственника в письменном виде о намерении продолжить арендовать имущество в разумный срок до окончания действия документа. Если стороны желают внести какие-либо изменения, то они должны заключить дополнительное соглашение, в котором это будет отображено. Часто стороны меняют условия договора об арендной плате.

В случае с жильем нанимателю выгоднее заранее определиться о том, на какой период будет заключаться договор аренды помещения. На неопределенный срок очень редко соглашаются поселиться будущие жильцы. Период – это один из важнейших пунктов соглашения. Поэтому в документе рекомендуется прописать условие, что срок будет являться неизменным в течение всего времени действия.

Если же договор о найме жилья так же, как и аренды помещения или иного объекта является долгосрочным, то он сопровождается обязательной процедурой государственной регистрации.

Основания для заключения договора

Если в период между окончанием старого договора и заключением нового стороны все же продолжали взаимодействие, то к правоотношениям, по факту возникшим до заключения нового договора, можно применить условия вновь заключенного договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). См., например, определение ВС РФ от 10.12.2015 по делу № 304-ЭС15-9172.

При этом распространение положений п. 2 ст. 425 ГК РФ на такие правоотношения возможно лишь в том случае, если они фактически существовали (см. постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 1928/05). Данный нюанс особенно актуален в тех случаях, когда возникают споры об оплате по договору услуг, результатов работы и т. д.

ВАЖНО! Возможность заключения допсоглашения в период после окончания действия основного договора полностью не исключается судами, но только при условии, что вытекающие из такого договора обязательства не были прекращены в момент истечения срока его действия (например, постановление 14-го ААС от 22.12.2015 по делу № А52-2597/2015).

Однако не все суды такой позиции придерживаются, т. к. в принципе не производят оценки факта продолжения обязательств по такому договору после истечения его срока и считают, что заключение допсоглашения за пределами установленных изначально сроков недопустимо (например, постановление 13-го ААС от 21.11.2014 по делу № А21-9078/2013).

Итак, в договоре стороны могут закрепить условия его пролонгации (если это допустимо законом в зависимости от вида договора или автопролонгация уже не предусмотрена законодателем). При формулировании условий об автопролонгации договора рекомендуется указать их максимально подробно, в т. ч. возможно ли многократное продление договора таким образом.

Расторжение бессрочного договора аренды

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то его возможно расторгнуть в любой момент по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В последнем случае при определенных условиях придется обращаться в суд. Односторонний отказ подтверждается и судебной практикой. К примеру, об этом имеется Определение ВАС РФ № ВАС-10796/13 в отношении дела № А33-8577/2012.

Расторжение договора аренды на неопределенный срок предусмотрено и действующим законодательством в виде уведомления, упомянутого выше. Информация об этом содержится в ст. 610 ГК РФ. Для расторжения договора арендатор должен уведомить арендодателя в определенный срок. Уведомление следует отправить в установленном порядке. Если этого не сделать, то при обращении в судебный орган суд сочтет это злоупотреблением.

Нужно позаботиться о том, чтобы направление уведомления документально подтверждалось. С этой целью нужно сделать опись вложения.

  • сокращение штата,
  • несоответствие занимаемой должности,
  • нарушение сотрудником трудовой дисциплины,
  • неявка в течение 7 дней после подписания бессрочного трудового договора без резонных оснований.

Для прекращения трудовых полномочий работника достаточно уведомить работодателя письменно за несколько дней о предстоящем расторжении трудового договора, заключенного на неопределенный срок.

Переквалификация или признание срочных договоров в качестве трудовых договоров, заключенных на неопределенный срок осуществляется, если по истечении периода, указанного в срочном договоре, сотрудник выполняет должностные обязанности и ни одна из сторон не уведомила друг друга о прекращении правоотношений. В этом случае необходимо перезаключить бессрочный договор.

Переквалификация договоров может происходить и в судебном порядке по требованию работника, в случае если договор на срочной основе заключался для уклонения от обеспечения прав и гарантий, предусмотренных для штатных сотрудников. Основанием для переквалификации договора может выступать статья 58 ТК РФ, по которой отсутствие веских причин для заключения срочного трудового соглашения является поводом для переоформления их в договора бессрочного характера.

Пролонгация договора: способы оформления

Способы защиты сторон договора

Если участники договора решили, что надлежит продолжить взаимодействие в рамках договора, который уже заканчивается, то им следует продлить (пролонгировать) соответствующее соглашение.

В зависимости от предписаний закона в отношении того или иного вида договоров или договоренностей сторон пролонгация совершается посредством одного из приведенных ниже методов:

  • Подписание нового договора. В этой ситуации его участники могут утвердить не только новый срок действия, но и принципиально новые параметры соглашения (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
  • Подписание допсоглашения к первоначальному договору. В таком документе указывается срок, на который договор пролонгируется. Также не запрещается скорректировать по усмотрению сторон и другие условия соглашения (более подробно об этом можно прочитать в нашей статье Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора).
  • Автопродление в силу закона. Отдельные виды соглашений пролонгируются по умолчанию в силу предписаний закона. Например, договор управления многоквартирным домом (п. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) и т. д.
  • Автопролонгация по совместному решению сторон. Участники договора могут и сами, без специальных указаний на то в законодательстве, условиться об автопродлении договора. В этом случае согласуется последовательность действий, выполнение которых означало бы, что сторона не желает продлевать отношения после завершения срока действия договора, и при неисполнении которых, соответственно, соглашение подлежит автопролонгации. 

Для сторон договора применяются разные способы защиты. Так, если арендодатель отправляет уведомление арендатору, а последний не освобождает помещение, то арендодатель имеет право предъявлять арендатору следующие требования:

  • Внести платеж за весь срок аренды. Средства могут взыскиваться как неосновательное обогащение. Так как к этому моменту договор уже считается расторгнутым, то взыскание в виде арендной платы будет неправильным.
  • Освободить занимаемую площадь. Это требование нужно отличать от виндикационного, так как речь идет о вещно-правовом вопросе. При правоотношениях по аренде применяются способы защиты, которые основаны на положениях ст. 610 ГК РФ.

Такой подход подтверждает Постановление ВАС № 16253/11, принятое по делу № А40-13860/10-40-812.

Интерес арендатора обычно заключается в том, чтобы отношения продолжали действовать даже после получения уведомления о расторжении договора аренды. Его способ защиты выбирается в зависимости от того, кем является арендодатель и кто выступает на его стороне, а также от его действий.

К примеру, если договор аренды заключен на неопределенный срок, но на стороне арендодателя находятся государственные структуры, то оспаривание будет осуществляться в порядке гл. 24 АПК РФ. Об этом говорит и судебная практика, например, Постановление ФАС по делу № А57-3636/2012. В то же время судебная практика знает случаи, при которых данный способ защиты был признан неправильным.

Так, Постановлением ФАС по делу № А55-25220/2012 в требовании признать решение государственного органа об одностороннем отказе от выполнения договора аренды участка земли незаконным было отказано. Суд объяснил это решение тем, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты, так как правоотношения сторон договора являются гражданско-правовыми, и не вытекают из публичных полномочий гос. органа.

Были также случаи о требовании признать договор аренды земельного участка на неопределенный срок действующими. В частности, это Постановление ФАС ЗСО по делу № А45-24711/2012, а также Постановление ФАС ЦО по делу № А62-7460/2012. Суды, рассматривая соответствующие требования, руководствовались следующими моментами:

  • Был ли договор действительно заключен на неопределенный срок.
  • Отправлено ли уведомление о его расторжении.
  • Соблюдены ли установленные условия при отправке уведомления.
  • Было ли оно получено второй стороной.

Регистрация договора

Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год.

Расторжение договора аренды

Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2007 и других актов.

Не требуется не только регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но и возобновленного документа. Основанием этого служит п. 2 ст. 621 ГК РФ. К другим документам, которые подтверждают данное положение, относится информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59.

На практике изучить договор аренды на неопределенный срок, образец, представленный ниже, поможет лучше всего.

Главная особенность заключается в отсутствии упоминания о периоде действия. В остальном документ представляет собой обычный договор об аренде.

Пролонгация договора: как об этом надежнее написать

Как видно, автопродление происходит по умолчанию, если никто из сторон не совершит специальных действий, направленных именно на прекращение договорных отношений, за пределами срока, на который договор заключался изначально.

Нередки споры между сторонами, когда после первой пролонгации в соответствии с указанной выше формулировкой срок действия договора вновь истекает. Зачастую фразы о продлении «на следующий год», «еще на 1 год», «на тот же срок» трактуют буквально (согласно положениям ст. 431 ГК РФ) и воспринимают как однократное продление со всеми вытекающими последствиями.

Позиция судов на этот счет неоднозначна, и формулировки, аналогичные указанным выше, трактуются:

  • как возможность однократного продления договора (решение АС Республики Коми от 13.01.2014 по делу № А29-7709/2013 и др.);
  • возможность продления договора неограниченное количество раз (решение 15-го ААС от 12.09.2014 по делу № А32-7395/2014 и др.). 

Имеются рекомендации делать положения договора о его пролонгации максимально конкретными:

  • «Аналогичный порядок договора действует все последующие годы».
  • «Договор может быть пролонгирован на данных условиях ежегодно».
  • «Возможна неоднократная пролонгация настоящего договора» и др. 

Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. «Просто так два раза в одну воронку не падает» – подумала я и решила, что вопрос стоит упоминания на Регфоруме: вдруг кому-нибудь еще пригодится. Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового.

  1. отличие срока исполнения контракта от срока действия контракта;
  2. срок исполнения обязательств поставщика и заказчика;
  3. срок действия;
  4. окончание срока действия контракта.
  5. обязанности поставщика и заказчика;

Как по Закону № 44-ФЗ. так и по Закону № 223-ФЗ, можно говорить о сроках действия (контрактов).

Ст. 425 ГК РФ предусматривает, что вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (то есть, подписания обеими сторонами), но стороны вправе установить в, что условия заключенного ими применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

То есть, договор заключаем сегодня, но в нем предусматриваем, что все, что было (фигурально выражаясь) вчера и позавчера, этим же регулируется.

  • Систематическое невыполнение условий договора одной из сторон.
  • Систематическое нарушение трудовой дисциплины с предыдущими предупреждениями и выговорами с занесением в личное дело (более одного раза в год). Если по истечению одного года дисциплина более не нарушается, то выговоры и предупреждения аннулируются.
  • Несоответствие занимаемой должности.
  • Оставление рабочего места на срок около трех часов (и более) или прогул.
  • Сокращение рабочих кадров.
  • Личное желание работника.
  • По согласованию сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Увольнение за прогул: статья, пошаговая инструкция, приказ, запись в трудовой, выплаты при увольнении
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector