Помощь юриста
Назад

Страхования титула собственника

Опубликовано: 29.01.2020
0
3

Добровольно или принудительно?

Страхование титула можно производить в добровольном порядке. Не всегда оно выполняется по требованию банковского учреждения, которое выдает ипотечные кредиты.

Титульное страхование дает возможность снизить риски появления каких-либо неблагоприятных последствий, которые вероятны в будущем. События уже случились, но они неизвестны покупателю недвижимости на момент совершения сделки.

Это является особенно актуальным в том случае, если имущество уже прошло через ряд сделок по купле-продаже. Самостоятельно выполнить проверку их чистоты крайне затруднительно.

Страховая компания непосредственно перед заключением соглашения обязательно проводит такую инспекцию для того, чтобы определить степени риска. Собственно именно от этого и будет зависеть цена услуги.

Действительно ли необходимо страхование титула при покупке квартиры?

При покупке недвижимого имущества покупатель получает вместе с ним титул собственника. Предметом страхования является именно его утрата. Иногда случается так, что в будущем сделка покупки-продажи недвижимости оспаривается и признаётся недействительной. В этом случае добросовестный владелец жилья не имеет никакой финансовой защиты.

Что подлежит страхованию титула?

Приобретая недвижимость и на вторичном, и на первичном рынках не будет лишним оформить полис титульного страхования. При этом не важно приобретается объект за личные деньги или с привлечением заемных средств.

К страхованию допускаются такие объекты как:

  • Квартиры.
  • Частные дома.
  • Офисы.
  • Нежилые помещения.
  • Гаражи.

Обычно рекомендуется осуществлять страхование титула при покупке имущества на рынке вторичного жилья, но и покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками. Выбранный застройщик может оказаться недобросовестным, и у одной квартиры может оказаться несколько владельцев. Оформить страховой полис можно еще на этапе строительства дома, однако действовать он начнет только после регистрации права собственности.

Страхования титула собственника

В случае инвестирования в строительство дома страхование правового титула не является целесообразным, так как согласно ФЗ No124 “Об участии в долевом строительстве” форма договора долевого участия максимально защищает инвестора. Согласно федеральному закону деньги на счет застройщика поступают только после регистрации сделки в государственных органах.

Во многих банках-кредиторах титульное страхование входит в список обязательных при оформлении ипотечного займа на покупку недвижимости вторичного пользования.

Титул предполагает, прежде всего, страхование права собственности не только на дом либо квартиру, но также и на земельный участок. То же самое действует и в отношении нежилого помещения наряду с объектами незавершенного строительства и тому подобное.

Предметом защиты может являться не только вторичное жилье. Многие задают вопрос о том, зачем страхование титула в новостройке. Любой собственник может потерять новую квартиру в результате мошеннических действий со стороны застройщика, который продал, например, возводящий дом дважды.

Не подлежат данному виду страхования всевозможные самовольные и незаконно возведенные строения либо помещения, которые были выведены из жилого фонда или же построены с теми или иными нарушением норм безопасности. К этой категории можно отнести аварийное жилье.

Стоимость предмета страхования, как правило, подтверждают следующими документами:

  • Заключение от независимого оценщика.
  • Кадастровый паспорт, в котором должна быть указана его стоимость.
  • Договор по купле-продаже, платежные документы либо нотариально заверенная расписка.
  • Документы, которые подтверждают расходы на строительство.

Зачастую в целях уменьшения налогообложения в договорах купли-продажи указывают не реальную цену объекта, а существенно сниженную. В том случае, если в рамках подтверждения стоимости покупаемого жилья предоставляют подобный договор, то страховая сумма окажется такой же заниженной.

Страхование добровольное либо принудительное

Страховка титула недвижимости часто выполняется добровольно. Не всегда при выдаче ипотеки банк побуждает к этому заёмщика. Этот вид страхования позволяет защититься от рисков оспаривания сделки в будущем. На момент заключения соглашения покупки-продажи лицо может не знать о всех подробностях.Вероятность подобной ситуации особенно велика, если с недвижимостью производилось несколько сделок и она находилась в собственности нескольких людей.

Предметом страхования выступает право собственности на недвижимое имущество и участок земли, а также на объекты незавершенного строительства и нежилых помещений. Действие полиса может также распространяться на второе жильё. Многим интересно, зачем нужна страховка титула собственника в новостройке. Каждый владелец новой квартиры может её потерять из-за мошенничества застройщика.

Иногда происходит так, что компании один и тот же дом два или больше раз.Страховка титула не оформляется на различные самовольные и нелегально построенные здания или помещения, выведенные из жилого фонда. Также будет отказано в том случае, если при их сооружении были нарушены нормы безопасности. К данной группе принадлежит аварийное жильё.

Страховым случаем в подобной ситуации является утрата прав на владение объектом. Непосредственное событие – судебное решение о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества или документов на её осуществление недействительными.

Суд может принять решение об отмене сделки по таким причинам:

  • в сделке принимало участие недееспособное лицо;
  • договор имеет кабальные условия, его заключение было произведено под угрозой;
  • в сделке применялись мошеннические схемы;
  • сделка нарушает права неучтённых наследников;
  • объектом в сделке выступает общее имущество, при её заключении участвовал только один супруг без согласия второго;
  • сделка была проведена нелегально либо обманным путём. Например, доверенное лицо превысило собственные полномочия;
  • лицо, совершившее сделку, не отдаёт отчёта собственным действиям;
  • документы были оформлены с ошибками.

В договоре страхования может оговариваться ещё одно событие, следствием которого может стать утеря прав владельца. К такому событию может быть отнесена национализация или изъятие, уничтожение имущества, которое выступает предметом сделки.

Страхования титула собственника

Тарифы титульного страхования

На стоимость полиса влияют такие факторы:

  • Страховая сумма. Она представляет собой рыночную стоимость предмета страхования.
  • Срок действия договора. Обычно составляет не меньше 12 месяца, в некоторых случаях может достигать 10 лет.
  • Является ли недвижимое имущество новым либо уже находилось в эксплуатации.
  • Количество сделок, которые проводились с недвижимым имуществом за всё время его существования.
  • Вывод андеррайтера.
Предлагаем ознакомиться:  Какая ответственность есть заключить гпд вмсето тд

В чем состоит задача андеррайтера

Андеррайтер – это сотрудник страховой компании, который занимается оценкой рисков определённых объектов. Эксперт оценивает вероятность наступления особых ситуаций. С учётом процесса лицо устанавливает тарифы и стоимость полиса.

Страхование титула собственности в новостройке обычно стоит недорого. Некоторые компании для этого используют понижающие коэффициенты, другие – тарифы на страхование новой недвижимости. При увеличении количества сделок возрастает повышающий коэффициент. Андеррайтер уполномочен разработать заключение об изменении стоимости страхования.

С повышением срока и суммы страхования увеличивается стоимость услуг компании. На данный момент ставка на российском рынке находится в диапазоне от 0.3 до 3 процентов от максимальной компенсации.

Страхования титула собственника

Страховая сумма

Страховая сумма не может превышать стоимость имущества на день подписания договора, однако она может быть ниже указанной величины. Банк, который предоставляет кредит по ипотеке, иногда устанавливает требование в оформлении такого полиса.

Чтобы свести к минимуму свои риски, кредитная организация предлагает застраховать сумму предоставляемого займа. Обычно она меньше полной стоимости недвижимого имущества. В таком случае защита будет неполной.

Как бы то ни было, при возникновении страхового случая выплата будет производиться пропорционально. К примеру, если стоимость квартиры составит миллион рублей, а её застрахуют на 700 тысяч рублей, тогда компенсация составит лишь 70%.

В результате интересы банка будут защищены, однако страхователь может лишиться и квартиры, и заплаченных денежных средств. Поэтому мудро заключать договор страхования от потери прав собственности на полную стоимость приобретаемого жилья. В этом случае после удовлетворения требований банка участник защитного процесса получит остаток денежных средств.

Документы и подписание договора страхования

Чтобы оформить страховку титула, необходимо предоставить такие документы:

  • Договор покупки-продажи недвижимого имущества
  • Техпаспорт
  • Справка, оформляемая органами опеки при наличии детей возрастом до 14 лет
  • Правоустанавливающие документы – свидетельство о регистрации прав на собственность
  • Документ, подтверждающий стоимость предмета страхования
  • Домовая книга или выписка из неё

Важно помнить, что у страховщиков есть право получить другие документы, относящиеся к делу для оценивания страховых рисков.

Порядок подтверждения стоимости недвижимого имущества

Для подтверждения стоимости недвижимости необходимо представить такие документы:

  • Заключение независимого оценщика
  • Договор покупки-продажи, нотариально заверенная расписка или платёжные документы
  • Кадастровый паспорт
  • Документы, которые подтверждают затраты на строительство

Нередко для снижения налогообложения в договорах покупки-продажи вписывают не реальную стоимость объекта, а значительно заниженную. Если в страховую компанию будет подан такой документ, это приведёт к значительному занижению страховой суммы.

Срок действия договора

В стандартном исполнении период действия полиса страхования титула находится в диапазоне от 12 месяцев до 10 лет. Это объясняется сроками исковой давности, после которых сделки могут быть признаны недействительными.

Кредитные организации главным образом требуют, чтобы период действия полиса отвечал времени предоставления займа. При определении срока исковой давности необходимо учитывать день начала его начисления.

Наступление страховых случаев и выплаты по ним

Чтобы подтвердить наступление страхового случая, необходимо представить такие бумаги:

  • Иск с пометкой о его регистрации в судебном органе
  • Подтверждение судебного делопроизводства
  • Вступившее в силу судебное решение
  • Документе из различных органов, сообщающих о характере, причинах и величине ущерба

Страхования титула собственника

Страховая компания должна получить все необходимые документы с приложенным к нему заявлением главного участника. Сделать всё это нужно в срок, обозначенный в договоре. Страховщик должен быть извещён о наступлении страхового случая в течение трёх дней. Если сделать это позже, компания может отказать в выплате.

В обязанности страхователя входит передача своему представителю доверенности на обжалование и подачу протеста против решения суда. Страховая компания может попросить какие угодно документы, которые связаны с данным случаем.

Специалист может принять решение о компенсации в досудебном порядке либо при наличии подтверждающих документов и в случае выполнения своих обязанностей по договору.

Если на момент наступления страхового события страхователь не внёс либо просрочил оплату очередного взноса, тогда его сумма будет удержана из выплаты. В договоре должны подробно описываться случаи, в которых СК может оказать в компенсации.

При подписании договора необходимо быть внимательным и без стеснения задавать специалисту различные вопросы. Если срок исковой давности истечёт после сделки покупки-продажи, могут появиться неожиданные претенденты на жилую недвижимость.

Способы оформления страхования титула собственника

Выплаты и страховой случай

титульное страхование недвижимости что это такое

Вопрос о том, что это такое — страхование титула, стал понятен благодаря уже изложенному материалу. Какие же еще категории характерны для этого явления?

Страховым случаем в данной ситуации считается прекращение прав на владение собственностью. Непосредственно событием, которое приводит к специальным выплатам, служит решение суда о признании ранее совершенной сделки по купле-продаже недвижимости либо документов, на основании которых таковая была осуществлена, недействительными.

Причинами, согласно которым суд имеет право отменить сделку, являются следующие факторы:

  • Она была совершена недееспособным гражданином.
  • Сделка с общим имуществом была проведена одним из супругов без получения согласия другого.
  • Соглашение носит кабальный характер, то есть оно было совершено под угрозой.
  • Сделку провернули обманным или же незаконным путем. К примеру, плательщиком ренты без получения необходимого согласия получателя. Либо когда доверенное лицо собственника могло превысить полномочия и так далее.
  • В любых ситуациях, связанных с мошенничеством.
  • Сделка была осуществлена лицом, которое не отдает отчета своим действиям.
  • Были нарушены права каких-либо неучтенных наследников.
  • Были допущены ошибки во время оформления документов.

Договор страхования титула может предусматривать еще одно событие, которое ведет к потере прав собственника. Таким инцидентом является решение органов власти об изъятии либо национализации, а также об уничтожении имущества, являвшегося предметом сделки.

Что это такое — страхование титула, когда тот самый случай уже наступил?

Как правило, документами, которые подтверждают подобный инцидент, служат следующие бумаги:

  • Исковое заявление, предоставленное истцом с пометкой о дате его поступления в судебные органы.
  • Определение о допущении его к процессу судебного производства.
  • Решение суда, которое вступило в силу.
  • Документы от прочих компетентных органов о причинах, характере, а, кроме того, размере ущерба.
Предлагаем ознакомиться:  Страхование жизни при ипотечном кредите

Все документы должны предоставляться страховщику наряду с заявлением главного участника об ущербе. Выполнять это требуется в срок, который был установлен правилами страхования.

Время извещения страховой организации о наступлении инцидента составляет три дня. Нарушение данного периода может послужить причиной отказа в выплате страховых возмещений.

Помимо этого, страхователь обязан передать представителю доверенность на обжалование, а, кроме того, на опротестование судебного решения. Страховщик вправе запросить абсолютно любую документацию, связанную с этим случаем.

Решение о предоставлении выплаты может приниматься специалистом в досудебном порядке при наличии подтверждающей документации и при условии исполнения обязанностей по соглашению.

В том случае, если на момент события лицо не внесло или же просрочило выплату очередного взноса по соглашению, то данная денежная часть удерживается из общей суммы. Все случаи, в рамках которых страховая компания имеет право отказать в возмещении, подробно приводятся в правилах этой услуги.

Важно быть внимательным при заключении договора и не стесняться задавать те или иные вопросы специалисту. По истечении сроков исковой давности, после совершенной сделки по купле-продаже недвижимости, могут объявиться нежданные на жилье претенденты.

Преимущества титульного страхования

В России около 2% сделок с недвижимостью аннулируются по решению суда. Очень часто сложно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Полную историю объекта узнать практически невозможно, нет гарантий, что не появятся несовершеннолетние, чьи права не были учтены при отчуждении имущества или продажа была совершена по принуждению.

Причинами расторжения договора могут быть:

  • Мошенничество.
  • Ошибки и опечатки в документах.
  • Незаконные приватизация, наследование.
  • Заключение сделки с применением насильственных действий.
  • Неучтенные интересы лиц, не достигших 18 лет, либо недееспособных или находящихся в местах заключения граждан.
  • Собственность находится под арестом или в залоге.
  • Нарушение закона при совершении сделки.

Защитить интересы добросовестного покупателя от непредвиденной утраты недвижимости поможет титульное страхование. Такая страховка не поможет сохранить право собственности. По решению суда имущество перейдет законному владельцу, но страхователь получит денежную компенсацию. Страхователю важно доказать свою добросовестность и что ему было неизвестно о других законных владельцах, кроме продавца, а сделка была совершена на возмездной основе за собственные средства, либо с привлечением кредитных средств.

титульное страхование недвижимости что это такое

Период действия договора титульного страхования недвижимости может варьировать от 1 до 10 лет. Так как срок исковой давности по сделкам с имуществом составляет 3 года, многие предпочитают заключать договор страхования на этот срок. Однако многие специалисты в сфере недвижимости все же рекомендуют оформлять страховой полис на 10 лет и неспроста.

По требованию истца период исковой давности может достигать 10 лет. Также иск на истребование собственности из владения другими лицами может поступить в суд даже по прошествии 20 лет с момента нарушения прав истца. Истец в этом случае должен доказать, что ранее не знал об отчуждении имущества, тогда срок исковой давности будет отсчитываться с текущего момента.

  1. Юридическая поддержка страховой компанией во время судебных разбирательств.
  2. Изучение страховой компанией истории недвижимости, что поможет избежать покупки «серой» квартиры.
  3. Страховая сумма может быть равна реальной цене квартиры, а не той которая указана в ДКП.

Требуется представить следующие документы для страхования титула и, соответственно, копии некоторых из них:

  • Правоустанавливающая документация в виде свидетельства о регистрации прав на собственность.
  • Договор по купле-продаже недвижимости.
  • Бумага, которая подтверждает стоимость предмета страхования.
  • Технический паспорт.
  • Домовая книга либо предоставление выписки из таковой.
  • Справка, которую необходимо взять в органах опеки и попечительства в том случае, если имеются дети в возрасте до четырнадцати лет.

Важно учитывать, что страховая компания обладает правом запросить любую другую документацию, которая относится к делу для проведения оценки страховых рисков.

Кто такой андеррайтер?

Рассматриваемый субъект является сотрудником, осуществляющим оценивание рисков в рамках принятия для страхования конкретного объекта. Андеррайтер дает оценку возможности наступления особых случаев. В зависимости от условий процесса данное лицо определяет тарифы и то, сколько страхование титула стоит.

Интересно отметить, что процедура титульного страхования квартиры в новостройках, как правило, обходится не дорого. Многими компаниями применяются даже не понижающие коэффициенты, а отдельные варианты тарифов на страхование нового жилья и вторичной недвижимости.

Чем больше сделок было за все время совершено, тем выше окажется повышающий коэффициент. Андеррайтер может выполнять заключение о повышении цены на страхование. Кроме того, этим лицом принимается решение об использовании понижающих коэффициентов.

Чем больше страховая сумма и срок, тем дороже обойдется услуга. В целом, как показывает практика, на рынке средняя ставка колеблется от 0,2 до 3% от суммы услуги.

Страховая сумма и выгодоприобретатель

Выплачиваемая ставка не может быть больше, чем действительная стоимость имущества на момент совершения сделки страхования титула, но может быть ниже ее. Банковское учреждение, которое выдает ипотечный кредит, может потребовать выполнить этот процесс.

В рамках минимизации собственных рисков, банк предлагает провести страхование суммы ссудной задолженности, которая обычно бывает меньше по сравнению с полной стоимостью жилья. В том случае, если данная цифра окажется ниже стоимости недвижимости, то возникает неполная защита.

Это означает, что при наступлении страхового случая выплату будут производить не в размере общей ставки, а в пропорциях. Например, в том случае, если квартира стоит сто рублей, а застрахована на восемьдесят, то и выплачено будет только 80%.

Таким образом, непосредственно банк будет удовлетворен, но страхователь окажется при этом без квартиры, а также без денежных средств. Вот почему целесообразно заключать соглашение защиты потери прав собственности на полную стоимость покупаемой недвижимости. Тогда сразу после удовлетворения требований финансовой организации, остаток ставки выплатят участнику защитного процесса.

Предлагаем ознакомиться:  Страхование от невыезда за границу

Страховая сумма — это денежная компенсация, размер которой определен в страховых обязательствах, которую страховщик обязуется выплатить в случае наступления страхового события.

При страховании правового титула собственник сам выбирает страховую сумму. Она может быть равна балансовой стоимости, указанной в ДКП, либо установлена в размере ее реальной цены. При оформлении ипотечного кредита допускается оформление страховых обязательств на сумму равную основному долгу.

Выгодоприобретателем по договору страхования правового титула является собственник, если имущество было приобретено за собственные деньги. Однако если недвижимость была приобретена с привлечением ипотечного кредита, то страховая сумма делится на 2 части: сумма, равная размеру основного долга на данный момент, перечисляется в банк, остаток перечисляется на счет страхователя.

Размер страховой премии

Цена страхования зависит от множества факторов:

  • Период действия страхового полиса.
  • История объекта недвижимости.
  • Размер страховой суммы.
  • Результат юридической экспертизы.
  • Другие причины.

На усмотрение страховой компании тариф может быть уменьшен если недвижимость приобретается в новом доме, либо увеличен. Поводом для увеличения тарифа может быть:

  • Несовершеннолетние или недееспособные собственники приобретаемой недвижимости.
  • Срок менее 3-х лет с даты последнего перехода права собственности.
  • Более 1 сделки по имуществу за последний год.
  • Порядок оформления полиса титульного страхования.

Для начала следует выбрать надежную страховую компанию, после чего обратиться в нее с заявлением о страховании. После этого страховщик запросит документы на квартиру:

  • Свидетельство права собственности.
  • Справки БТИ.
  • Договор купли-продажи.
  • Заключение оценщика о реальной стоимости объекта.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Писка из домовой книги.
  • Техпаспорт.
  • Иные документы.
  • Страховщик может потребовать получить доступ к имуществу для проведения осмотра, либо экспертизы.

На основании полученных документов и сведений страховая компания проводит расследование истории объекта, выявляя все предполагаемы риски. После этого страховщик может согласовать подписание договора, либо отказать. Далее подписывается договор и оплачивается страховая премия.

При подписании договора важно внимательно его прочесть, особенно места, написанные мелким шрифтом. Необходимо внимательно изучить график платежей и ни в коем случае не допускать просрочек.

При наступлении события, которое может повлечь за собой потерю недвижимости, например получение повестки в суд, следует немедленно обратиться к страховщику. Следует согласовывать все свои действия во время судебного разбирательства со страховой компанией. Как правила страховая оказывает поддержку своему клиенту.

В случае решения суда в пользу истца, бывшему собственнику нужно обратиться к страховщику документами:

  • Заявление о выплате страхового возмещения.
  • Страховой полис.
  • Паспорт.
  • Свидетельство о регистрации права на недвижимость.
  • Копия решения суда и материалы дела.
  • Кредитный договор.
  • Договор цессии.
  • Другие документы, предусмотренные договором.

После получения всех необходимых документов, страховая рассматривает заявление в течение 30 дней, после чего принимается решение о выплате денежной компенсации. При положительном решении сумма перечисляется на банковский счет выгодоприобретателя, либо совершается почтовый перевод за счет получателя.

Причины отказа в возмещении

Существует несколько причин по которым страховщик может отказать в выполнении страховых обязательств:

  • Недвижимое имущество было продано или подарена третьим лицам в период действия договора.
  • Полное уничтожение имущества (компенсацию можно получить при имущественном страховании).
  • Использование объекта недвижимости не по назначению (жилое помещение используется как офис).
  • Несогласованное изменение конструкции помещения, перепланировка.
  • Изъятие недвижимости за долги, арест.
  • Добровольное отчуждение собственности.

Период действия

Стандартный период страхования титула составляет, как правило, от одного года до десяти лет. Это обусловливается сроками исковой давности в рамках, которых сделки могут быть признаны недействительными.

Банки в основном требуют, чтобы срок страхования титула соответствовал периоду, на который предоставляется кредит. При определении периода исковой давности очень важно принимать во внимание момент начала его исчисления.

В рамках страхования сделок с недвижимостью важно учитывать различные положения законодательства, согласно которым определяются сроки для обжалования права владения, купленной квартиры.

Подводные камни

При выборе страховой компании следует детально изучить их договор страхования, обговорить с агентом все нюансы. Например, раньше многие недобросовестные компании вносили в договор пункт об отказе в выплате денежной компенсации в случае, если причина потери недвижимости наступила до оформления полиса титульного страхования.

Например, не является страховым событием появление человека, отбывавшего наказание за уголовное преступление, ранее зарегистрированного по данному адресу. Этот случай не влечет за собой потерю права собственности, однако согласно Конституции РФ, если у гражданина нет другой жилплощади, он может жить по месту прописки.

Зарубежный опыт

В России титульное страхование — относительно новый продукт (существует с 1994 г.). В зарубежной практике страхование правового титула существует давно. В США все сделки по покупке недвижимости проходят со страхованием титула права, при этом период действия страховки неограничен. При наступлении страхового события в США компания выплачивает денежную компенсацию равную реальной стоимости жилья на текущий момент.

В Канаде, Германии и Австралии гарантию за сохранение титула дает государство, а не страховая компания. В случае наступления страхового события, государство выплачивает компенсацию, а потом само взыскивает средства с нарушителей.

Стоимость титульного страхования во многих странах намного ниже, чем в России и это закономерно, так как история недвижимости, там более прозрачна.

Отзывы

На основании отзывов о страховании титула можно сказать, что у людей сложилось неоднозначное мнение. Кто-то считает данную процедуру целесообразной и необходимой, а кто-то называет ее бестолковой вещью.

В качестве основного минуса приводятся доводы в пользу того, что установленные сроки исковой давности представляются весьма расплывчатыми. Поэтому многих ежегодные платежи по 5-10% от стоимости объекта недвижимости заставляют задуматься.

Это касается и страхования титула при покупке квартиры, и любых других объектов недвижимости. К тому же, в комментариях видно, что многие люди попросту не доверяют компаниям, которые предоставляют эту услугу. Например, во многих отзывах приводятся рассказы о том, как страховые организации отказывали людям в выплатах по тому или иному поводу.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector