Помощь юриста
Назад

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Опубликовано: 27.11.2019
0
1

Причины расторжения

Можно ли расторгнуть договор аренды участка досрочно? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от условий заключенного договора и причин, побудивших стороны прибегнуть к процедуре досрочного расторжения.

Инициатива о досрочном расторжении может исходить как от арендатора, так и от собственника земельного участка. Обычно в своих действиях они руководствуются различными мотивами.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Основания

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

  • Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
  • Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
  • Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
  • Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

  • Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
  • Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
  • Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Процедура

  1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
  2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
  3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

О решении расторгнуть действующую аренду досрочно, следует уведомить контрагента, с обоснованием причин. Уведомление составляется в виде претензии о недобросовестных действиях, со ссылкой на пункты договора, которые требуют исполнения, но не исполняются. (На самом деле, в вопросе о том как расторгнуть договор аренды земельного участка нет ничего сложного).

Претензия носит официальный характер и передаётся под роспись:

  • при личном посещении;
  • почтой РФ.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Обычно используют почтовые отправления в виде заказного письма с уведомлением о получении. Квитанция и почтовое уведомление играют роль документального доказательства попытки взаимодействия с контрагентом.

Если в течение месяца контрагент откликнулся согласием – это оптимальный вариант расторжения взаимодействия. Стороны собираются, составляют официальное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, иными словами о том, что условия найма ЗУ расторгнуты. Оно имеет вид юридически корректного документа, но особого регламента к его составлению не предусмотрено.

Соглашение о расторжении не обязывает стороны к подробному обоснованию причин возникших разногласий. Опору следует сделать на добровольность и взаимность решения. С

Следует указать сведения:

  1. о сторонах, которые зарегистрировали договор аренды ЗУ, о предмете договора и самом документе.
  2. О сроках действия и причинах досрочного расторжения, в качестве которых следует указать взаимное решение.
  3. О проведении взаиморасчётов или пролонгации обязательств, условиях их исполнения.

Соглашение подписывается контрагентами и служит основанием для регистрации прекращения аренды.

При обоюдном согласии сторон договор аренды земельного участка можно расторгнуть в любой момент. В этом случае не требуется наличия судебного решения – достаточно подписать соглашение, в котором, среди прочего, определяется порядок взаиморасчетов.

Особый порядок расторжения договора аренды предусмотрен в случае отказа одной из сторон от обязательств (договора). Это возможно, если появляется основание, прямо предусмотренное в договоре, или существенно нарушены условия аренды. Отказ от сделки реализуется во внесудебном порядке, после чего договор автоматически считается расторгнутым.

Принудительное прекращение аренды по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, также влечет фактическое расторжение договора. В этом случае арендодатель должен обратится в суд с иском об изъятии земельного участка.

Для одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным ГК РФ, обязательно наличие судебного решения. Заявить требование вправе как арендодатель, так и арендатор – в зависимости от основания. Но порядок различается. Если арендодатель обязан в преддверии подачи иска направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение, исполнить обязательство, то для арендатора такой процедуры досудебного урегулирования не предусмотрено.

Аренда может прекратиться – и это фактически потребует расторжения договора – в силу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае применяются специальные процедуры, а пострадавшая сторона вправе претендовать на компенсацию возможных убытков.

Как вы уже успели убедиться, существует масса оснований расторжения договора аренды земельного надела.

Однако, все они должны содержаться в тексте договора, который был заключён.

Начнем с того, что основной причиной для расторжения договора должно стать несоблюдение пунктов договора. Также, вам стоит вспомнить о том, что когда вы заключали договор аренды, записывали пункты договора и основания, которые могут повлиять на то, можно ли расторгнуть договор досрочно.

Как правило, к ним относят:

  • несоблюдение пунктов договора;
  • нецелевое использование земельного надела;
  • неуплата, а также невозможность арендополучателя в дальнейшем осуществлять выплаты за использование земельного участка;
  • порчу земельного надела или имущества, которое располагается на нём;
  • осуществление действий по субаренде, если заранее между сторонами была оговорена невозможность подобной сделки;
  • первые осуществленные действия, которые противоречат пунктам договора.

В случае наличия подобных оснований, договор может быть расторгнут по инициативе собственника земельного надела.

А также бывают ситуации, когда сам арендатор требует расторгнуть аренду ещё до срока истечения договора. Происходит это в ситуации, когда надел не соответствует тому, что заранее заявил арендодатель, то есть, заметно приукрасил состояние своего участка.

Также, по мнению арендатора земельного надела причиной для расторжения договора может стать недопустимое поведение собственника, например сдача одного и того же надела в аренду разным субъектам.

Обратите внимание!

Частенько причиной для расторжения

договора

со стороны арендатора может стать факт того, что собственник существенно завысил стоимость аренды, которая не была ранее заявлена договором.

Как видите, и у той, и у другой стороны есть масса оснований на то, чтобы расторгнуть договор аренды досрочно. Главное при этом правильно оформить процедуру расторжения и получить согласие от второй стороны.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Не знаете, как определить справедливость цены за аренду земли?

Не желаете переплачивать арендодателю?

Узнайте, как рассчитывается стоимость аренды земельного надела на основе рыночной и кадастровой стоимости!

Расторгнуть договор земельного участка вправе любая из сторон по договору. Договор расторгается тогда, когда кончается срок его действия (если договор аренды был срочным) или досрочно. Условия досрочного расторжения договора аренды прописаны в Гражданском кодексе, однако стороны вправе по своему усмотрению устанавливать в договоре иные условия, по которым такой может быть расторгнут.

  1. Невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд;
  2. Пользования арендатором земельным участком с существенными или неоднократными нарушениями условий договора (к примеру, участок был предоставлен под выращивание овощных культур, но арендатор устроил на нем свалку);
  3. Ухудшения земель земельного участка.
  • Земельный участок оказывается непригодным для использования по тому назначению, которое было прописано в договоре;
  • Земельный участок имеет недостатки, из-за которых им нельзя пользоваться, при этом такие недостатки не были заранее известны арендатору;

Если арендодатель решит расторгнуть аренды земельного участка с арендатором досрочно, то он должен письменного предупредить его об этом в разумный срок. Такой срок устанавливается в договоре аренды.

При расторжении договора аренды арендатор возвращает арендодателю земельный участок по акту сдачи-приёмки.

Земельный участок должен быть сдан в том же состоянии, в каком он был принят. Если арендатор внёс неотделимые улучшения в земельный участок (к примеру, посадил деревья), и если такие улучшения были согласованы с арендодателем, то последний должен компенсировать арендатору эти неотделимые улучшения.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Оплата произведена в декабре. Возможна ли расторжение аренды?

https://www.youtube.com/watch?v=vSjwoNZ7B9U

( Администрация района арендодатель) Добрый день уважаемые юристы! Я хочу взять в аренду у города на 20 лет ( ст.39.8 ЗК РФ пункт 8 подпункт 3- «на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного. Добрый день, подскажите пожалуйста.

аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный.

При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо. Инициатива сторон – в остальных случаях.

Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.

С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Как и любой другой докумет, соглашение об аренде земельного участка может быть расторгнуто:

  • по инициативе арендодателя;
  • по желанию арендатора;
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Соглашение может быть расторгнуто в досудебном порядке по инициативе одной из сторон, если в тексте договора прописано такое условие. Причины расторжения могут быть следующими:

  • если предоставленный земельный надел не соответствует типу назначения, который указан в договоре;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки почвы, в связи с чем, арендатор не может использовать землю по назначению;
  • вмешательство в деятельность арендатора, препятствие пользования имуществом и др.

Для того чтобы расторгнуть соглашение необходимо следовать порядку действий:

  1. Уведомить контрагента в письменном виде о желании расторгнуть договор аренды;
  2. Прийти к взаимопониманию и составить соглашение о досрочном расторжении сделки;
  3. В случае, если стороны не могут прийти к консенсусу, расторгать договор придется в суде.

Уведомление о расторжении договора аренды составляется в произвольной форме, и направляется контрагенту заказным письмом, или вручается лично, под роспись. Сделать это необходимо для того, чтобы в будущем, сторона смогла доказать попытку досудебного разрешения конфликта. В тексте документа необходимо указать:

  • реквизиты сторон;
  • порядковый номер договора аренды;
  • причина расторжения сделки;
  • основания;
  • способ разрешения спора (порядок погашения задолженности, способ расчета);
  • предложение о составлении мирового соглашения;
  • дата, подпись.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Гражданское право

Фактически письмо это отражение характера обращающегося. Помощник невольно формирует мнение о подписавшемся, что вложил собственные взгляды, изучая документ и его смысл.

В проблемах, если ответ формируется от интеллектуального состояния это случается архи важным. Составить правильный шаблон у адвоката влетит в копеечку. Потому что это не легкий труд, не возможный без опыта.

Предлагаем ознакомиться:  Мелкое хулиганство состав правонарушения

Ни компания, ни ИП, арендующие офисные помещения, ни сам арендатор не могут предугадать обстоятельства, которые заставят их разорвать договорные обязательства по найму недвижимости.

Причин, которые приводят к подобным шагам, множество: переезд в свой собственный офис или более обширный, ликвидация фирмы, отсутствие денежных средств и т.п.

У арендодателя тоже найдется с десяток причин для досрочного расторжения соглашения.

Условия найма, оформленные договором, должны содержать указание на срок, в течение которого помещение или иное имущество будут находиться в аренде. И, если длительность действия договора не указана, то обе стороны имеют законное право разорвать договор без вмешательства судебной инстанции.

При конкретике срока собственник помещения должен включить в договор указание на возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке, иначе обязательно возникнут сложности. Задача арендодателя предупредить съемщиков о расторжении договора аренды помещения за 3 месяца, хотя стороны могут заложить в соглашение свой вариант сроков уведомления.

Если договор, заключенный на определенный срок не содержит пункта о расторжении аренды, то ст. 620 ГК РФ указывает на необходимость решения вопроса в суде. Вместе с тем, гражданское законодательство (ст.450) допускает внесудебное расторжение договора при наличии соответствующего пункта в тексте соглашения.

Наиболее часто арендодатель отказывается от договора аренды при нарушении арендатором заложенных в нем условий пользования имуществом.

Это наиболее общее основание, на которое ссылаются в исковом заявлении владельцы помещений или другой собственности, переданной в аренду. Однако для суда обобщение недопустимо.

Чаще всего основанием для отказа от договора и положительного решения по исковому заявлению арендодателя являются нарушения условий соглашения по ремонту, реновации, имущества или пункта о запрете подобных работ. Подаче иска предшествуют претензионные шаги, т.е. направление письменного предупреждения арендатору.

– арендодатель задерживает передачу имущества в пользование арендатору, либо препядствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора и назначением

– имущество, переданное арендатору в пользование, имеет существенные недостатки, которые затрудняют либо делают невозможным использование имущества. При этом недостатки не были оговорены до подписания договора и не могли быть обнаружены во время приемки имущества

– арендодателем не производится (если применимо) капитальный ремонт имущества в определенным договором сроки

– имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования, по независящим от арендатора причинам

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, глава 34, а также условиями договора аренды, в котором могут быть прописаны дополнительные основания и/или ковенанты, при неисполнении которых у арендатора появляется право требовать расторжения договора.

Возврат задатка

Гражданским кодексом предписаны следующие инструменты обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом и условиями договора.

Расторжение договора аренды земельного участка

В практике, наиболее популярным инструментом является задаток, вносимый арендатором арендодателю. В случае, если расторжение договора будет осуществленно по инициативе арендатора, но без предъявления им претензий арендодателю, задаток не возвращается.

Поэтому следует внимательно изучить положения договора в этой части, для понимания последствия расторжения договора, в случае, если не удастся доказать вину арендодателя.

__________________________________________________________________________________________________________________

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока.

Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

  • если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  • Рассмотрим указанные основания подробнее.

    Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут.

    Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п.

    В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

    Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

    По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.

    Но не нужно путать два схожих юридических понятия – прекращение и расторжение действующих арендных договоренностей, хотя смысл и последствия у них практически идентичны.

    А вот под расторжением понимается активное действие какого-то участника деловых отношений, который проявил личную инициативу по досрочному разрыву всех договоренностей.

    Часто это понятие может вступать в конфликт интересов кого-то одного из участников сделки, стороны даже могут обратиться и к судебному разбирательству, если единого мнения у них так и не возникло.

    Правовые основы

    Законодательством предусмотрены два вида оснований, предусмотренных для расторжения всех отношений:

    • в статьях 450, 451 ч.1 и 451 представлены общие, которые предусмотрены для всех правоотношений.
    • и отдельные, которые распространяются только для арендных договоров. В ст. 620 дана регламентация для досрочного разрыва деловых арендных отношений, ст. 619 предусматривает основания для завершения действия соглашения для арендодателя, и в ст. 621 даны определения оснований, которые могут быть применены в отношении договоров бессрочного характера.

    Ст. 450 ГК РФ предусматривает общий порядок добровольного расторжения всех арендных отношений в несудебном порядке, причем обе стороны имеют право сделать подобное на любой стадии действия соглашений.

    Что говорит закон?

    Договор аренды земельного участка, как и любой другой юридический документ, оформляется на возмездной основе. Сторонами соглашения могут являться как физические, так и юридические лица. Предмет сделки — земельный участок, который передается арендатору во временное пользование за определенную плату. В свою очередь арендодатель не должен препятствовать использованию имущества по назначению. Таким образом, стороны заключают договор, на основании которого обязуются следовать предписанным условиям до истечения действия соглашения.

    Однако в процессе совершения сделки, жизненные обстоятельства могут измениться, в связи с чем одна из сторон может потребовать расторжения соглашения. Основания для этого могут быть следующими:

    • не внесение своевременной оплаты за использование земельного надела;
    • нарушение правил эксплуатации земли (если участок используется не по назначению);
    • за время аренды, состояние почвы значительно ухудшилось;
    • если арендатор не использует землю по назначению более 3 лет подряд;
    • существенное нарушение условий сделки;
    • препятствие пользования земельным наделом со стороны арендодателя;
    • если земельный участок пришел в негодность из-за совершения умышленного вреда.

    Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

    В этих и других случаях контракт аренды расторгается незамедлительно, а виновник привлекается к административной ответственности и штрафным взысканиям.

    Поговорим о том, какими нормативно-правовыми актами нужно пользоваться для того, чтобы вовремя прервать отношения по аренде. Начнем с того, что сама процедура аренды находится в ведении гражданского законодательства. В гражданском кодексе упоминание об аренде находится в статье 606.

    ГК РФ Статья 606. Договор аренды

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Поэтому, если вас интересуют основные моменты составленного договора аренды, а также основные положения, которые могут относиться к прекращению его действия, то вы можете ознакомиться с данным нормативно-правовым актом. Однако вам сообщат о том, что договор аренды – это всего лишь общие сведения и правила его составления и прекращения (подробнее о существенных условиях договора об аренде, его объекте и предмете, читайте тут).

    Нас интересует аренда земельного надела, а это значит, что многие общие вопросы должны быть конкретизированы. Это значит, что имеет место обращение к земельному кодексу. Именно земельное законодательство решает все вопросы, которые связаны с участками, а также освещает их надлежащим образом.

    Поэтому, вы можете обратиться к статье земельного кодекса 39.8, в которой рассказывается об особенностях договора аренды на надел. Ещё одна статья в данном нормативно-правовом акте это статья 22. Она рассказывает об аренде земельных участков в общем, прописывает основные правила.

    Не менее полезными для вас окажется информация из

    статьи 46 земельного законодательства

    . Как раз в этой статье прописаны все основные требования, которые регламентируют прекращение аренды земельного надела.

    Эта информация очень важна для конкретной ситуации, поэтому поспешите изучить ее, прежде чем перейти к пошаговой инструкции дальнейших действий.

    Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

    Собираетесь заключать договор аренды земельного участка?

    Интересуетесь особенностями этого документа, условиями его подписания и другими нюансами?

    Ответы есть в этой статье!

    Подробно о порядке расторжения договора можно почитать в Гражданском кодексе.

    Там же прописаны правила работы с договорами всех видов.

    Что касается информации по поводу аренды земельного участка и разрыва договора, то более подробную информацию можно найти в Земельном Кодексе. Данному вопросу посвящена статья 46.

    Прекращение действия договора утверждают следующим образом:

    1. В судебном порядке возможно расторгнуть договор, если арендатор частное лицо, а арендодатель – муниципалитет.
    2. Если требования расторгнуть договор выдвигает одна из сторон, а вторая не согласна – решение принимает арбитражный суд.

    Основной документ, на который опирается суд для принятия решения – Гражданский кодекс. Ссылаться на ГК требует 2 статья Земельного кодекса РФ. Если вопрос сложный и общей информации недостаточно – юристы ссылаются на 46 статью ЗК.

    Замечание специалиста: возможно прекращение договора без судебного разбирательства. Для этого две стороны должны подписать соглашение о расторжении, которое является обоюдным, не вызывает спорных вопросов.

    Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

    • Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
    • Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

    Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.

    Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

    Предлагаем ознакомиться:  Что должен включать в себя договор задатка при покупке квартиры?

    Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

    выкуп земли

    Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

    Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах 

    Порядок расторжения договора аренды земельного участка

    Госпошлина

    Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

    При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

    Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

    • Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
    • Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

    Гражданско-правовые отношения достижения договорённостей, оформляются заключением контракта, в котором каждая сторона ответственно излагает правила взаимодействия и предоставляет гарантии добросовестного отношения к положениям, установленным в результате соглашения. Положения предусматривают необходимость их исполнения, что является необходимостью, регламентированной Гражданским законодательством.

    Статьи 450, 451, 452 и 453 ГК РФ предусматривают общие основания для расторжения договора аренды земельного участка на основании не исполнения одного из указанных в контракте положений. Эти позиции определяют причину в нарушении ответственного заключения соглашения. При проведении процедуры расторжения, опираются на установленные, но не исполненные контрагентом пункты или подпункты.

    Все перечисленные основания, а так же подобные им, допускают расторжение договора аренды земельного участка.

    К аренде земельных участков применяются:

    • основания расторжения любых договоров аренды;
    • основания, предусмотренные ст. 46 ЗК РФ для случаев прекращения аренды земельного участка.

    При этом законодательство разделяет основания, предусмотренные для арендодателя и арендатора. Достижение сторонами соглашения о прекращении аренды – универсальное основание. Его применение не требует обращения в суд.

    Преимуществом для суда будут случаи, когда имеются основания для расторжения договора об аренде.

    Общие основания прописаны в ГК РФ. Их можно найти в статьях 619 и 620.

    Если для принятия решения недостаточно Гражданского и Земельного Кодексов, обращаются к природоресурсному или природоохранному законодательству. Расторгнуть договор может каждая из сторон

    Повод для прекращения аренды:

    1. Общие положение Гражданского кодекса (если арендатор не оплачивает услуги два раза подряд).
    2. По просьбе арендодателя:
      • если земля используется в иных целях, не прописанных в договоре;
      • во время использования значительно снижается плодородие;
      • работы на земле негативно влияют на экологическую ситуацию;
      • нанесение умышленного вреда плодородному слою земли, отравление земли ядохимикатами или вредными биологическими;
      • 3 года подряд неиспользование участка земли (если земля была передана для строительства или сельхоз работ);
      • изъятие участка государственными или муниципальными службами.

    заполнение заявления на аренду земли

    Нельзя расторгнуть договор в двух случаях:

    • если на данный момент проводятся сельхоз работы;
    • в других случаях, которые предусматривает Федеральный Закон.

    Инициатором расторжения договора аренды земельного участка с администрацией может выступать арендатор. Такое возможно, если изначально было заявлено иное состояние земельного участка, нашлись скрытые недостатки надела, арендодатель вмешивается и препятствует пользованию участком.

    Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

    Возможно, Вам будет также интересна статья об особенностях

    переуступки права аренды земельного участка

    .

    Статью о заключении договора аренды земельного участка сельхозназначения читайте здесь.

    Правовые основы

    Эти же принципы утверждают Информационное Письмо ВАС от 11.01. 2002 года и Постановление Президиума Верховного Арбитражного Суда от 09.09. 2008 года.

    Срок истекает согласно установленным общим правилам.  И если после получения уведомления правоотношения не разрываются в установленном порядке, то в будущем это право на досрочное прекращение не может быть использовано повторно.

    Ну а если сторона передумала, и подписала дополнительные документы о продлении действия прежнего соглашения, то договор не может считаться расторгнутым.

    Статья 451 предусматривает основания для судебного разбирательства в отношении прекращении действия соглашений.

    Договор может прекратить свое действие при наступлении изменения существенных обстоятельств, при этом наниматель обращается к владельцу земли и объясняет причины отказа от обязательств, то есть пытается вне судебного порядка разрешить мирным путем сложившуюся ситуацию.

    Если стороны не смогут договориться, и наниматель получает письменный отказ, то эти обстоятельства позволяют ему обратиться к судебному разбирательству по защите своих имущественных прав.  Но досудебная попытка урегулирования вопроса должна быть обязательно.

    Договор аренды коттеджа рассматривается на этой странице.

    Все основные причины возможного расторжения должны быть прописаны непосредственно в договорных соглашениях, обычно к ним относят:

    • прямое неисполнение условий договоренностей, прописанных в договоре;
    • нарушение условий использования земельного надела, цели его применения, обозначенных соглашением;
    • ухудшение финансового положения арендатора, и возможность оплаты отсутствует;
    • несвоевременная оплата, постоянное нарушение оговоренных сроков перечислений;
    • отказ от исполнения обязанности по уборке близлежащей территории, поддержка находящихся на земле зданий в надлежащем состоянии (косметический или капитальный ремонт строений).

    Эти или другие нарушения обозначенных условий договоренностей могут привести к расторжению арендного договора земли.

    К виновному предъявляются все или конкретное требование, и если вторая сторона не возражает против предъявленных претензий, договор может быть расторгнут в добровольном порядке.

    Порядок

    Если стороны по арендным соглашениям пришли к взаимопониманию, то они могут оформить расторжение договора документально. То есть, они составляют новое соглашение, в дополнение к основным договоренностям.

    Но, оно должно быть той же формы, что и первоначальные договоренности:

    • то есть если это были долгосрочные правоотношения, то новый дополнительный документ также подлежит регистрации.
    • в случае добровольных соглашений о расторжении, в нем не указываются причины для прекращения отношений.
    • на конечную дату окончания действия договора, арендатором должны быть погашены все долговые обязательства.
    • соглашение сопровождается актом приема/передачи земельного надела, и если были нарушены границы участка, или проведены новые коммуникации, все эти моменты должны найти отражение. Если фактически владельцем были обнаружены ухудшения состояния земли, то к арендатору могут быть предъявлены компенсационные требования на восстановление до прежнего состояния.
    • после того, как поставлены подписи сторон под новым документом, соглашение перестает свое действие, в том числе у арендатора отпадает право на преимущественное оформление нового договора продления.

    Если ситуация исправиться, и стороны вновь захотят оформить наем земли, им придется оформлять новые договорные арендные соглашения, с теми же или иными условиями пользования и оплаты.

    Поскольку дополнительное соглашения о прекращении действия арендного договора подлежит обязательной регистрации по возращению прав владения его истинному владельцу, то для этого следует подготовить комплект следующей документации:

    • оригинал и ксерокопия дополнительного соглашения о прекращении действия основного арендного договора, ксерокопию следует заверить в нотариальной конторе.
    • копия уведомления о досрочном прекращении правоотношений в отношении конкретного земельного участка.
    • почтовые квитанции или чек, подтверждающий отправку заказного уведомления арендодателю;
    • нотариально заверенная ксерокопия первоначального договора.
    • оригинал акта передачи с подписями сторон по сделке.
    • если прекращает отношения юридическое лицо, то необходимо предоставить протокол общего собрания акционеров с вынесенным решением о прекращении аренды.
    • нотариально оформленные доверенности уполномоченных лиц на совершение регистрации обратного перехода прав владения.

    В иных случаях могут быть затребованы и другие оригиналы документов на усмотрение регистрирующего лица.

    Обращаем ваше внимание! Государственная пошлина за проведение регистрации подобных соглашений не взимается, поэтому квитанцию об оплате прикладывать не нужно.

    Поскольку действие договора может прекратиться только по факту прохождения регистрации, то арендатору понадобится 14 дней дожидаться обязательного действия.

    И только по истечению этого временного периода арендатор может считать себя свободным от взятых арендных обязательств перед владельцем участка.

    Для достижения этой цели наниматель земли должен провести ряд важных мероприятий:

    • если инициатором расторжения будет арендатор, для обоснования своего действия он должен найти веские основания для разрыва деловых отношений с владельцем участка, которые безоговорочно позволят расторгнуть существующий договор.
    • направить письменное уведомление почтовым заказным отправлением о предстоящем разрыве, в котором будет обоснованы все основания и предложения об оформлении соответствующих документов, чтобы не решать возникшую ситуацию в судебном порядке.
    • если ответ на уведомление в течение 30дней не поступил, то арендатор вправе обратиться к судебному разбирательству за защитой своих имущественных прав либо в арбитражную судебную инстанцию, если договор заключен с юридическим лицом, либо в суд общей юрисдикции по месту нахождения участка.
    • направить второй стороне деловых отношений копи исковых требований и всей документации, выразить просьбу о внесудебном разрешении дела, либо устранение возникших препятствий или недочетов, по которым использование арендуемого надела стало невозможным.
    • если ответа так и не последовало, арендатор направляет подготовленные документы для разбирательства в судебную инстанцию, назначение даты первого заседание назначает судья.

    Соглашение о расторжении договора

    Многие лица, которые далеки от юридической практики, нередко путают такие важные понятия, как расторжение и прекращение договора. Чтобы у вас не возникало в голове подобной путаницы, давайте сразу расставим все точки над и в отношении этих понятий.

    Итак, под прекращением аренды понимается ситуация, когда договор перестает существовать по каким-либо причинам, прописанным опять же в самом договоре. Например, самым ярким случаем является факт прекращения действия договора.

    Если он был срочным, то есть установленный на конкретно взятый срок, то по его истечении данный договор просто-напросто прекращается.

    Также, возможно прекращение договора аренды в соответствии с другими основаниями, прописанными в договоре, например, смена климатических условий, погодных условий, и так далее.

    То есть, под прекращением понимается обоюдное согласие сторон договора, которое было предусмотрено ещё в момент заключения сделки.

    А что же понимается под расторжением? Расторжение договора – это уже действие, которое направлено той или иной стороной, а может и обеими сторонами сразу в отношении прекращения действия договора. То есть расторжение – это искусственно созданные условия и ситуации, которые влекут за собой разрыв отношений.

    Например, расторжение договора может последовать в результате того, что одна из сторон существенно нарушила пункт договора, что послужило недовольством другой стороны, и ее желанием прервать сотрудничество.

    оформление документов на аренду дома

    Рассмотрим особенности процесса при расторжении договоренности по обоюдному согласию сторон сделки.

    В законе не прописаны причины, по которым может произойти расторжение договора соглашения по взаимному согласию сторон. Они могут быть любыми, но их стоит прописать в самом соглашении.

    Итак, рассмотрим ситуацию, в которой более не желает сотрудничать с арендатором арендодатель. Причины, по которым данное сотрудничество может быть аннулировано мы уже изучили.

    Теперь необходимо рассмотреть, как оформить подобную процедуру. Арендодатель должен обратиться с инициативой о расторжении договора к арендатору.

    Если он не встретит никаких причин для отказа, то можно самостоятельно оформить расторжение договора, попросту явившись к нотариусу, а затем в Росреестр.

    Если арендодатель встречает отказ, то он вынужден обратиться в судебную инстанцию. Он должен составить исковое заявление, в котором оповещает судебную инстанцию том, почему считает, что дальнейшее сотрудничество не может состояться. Например, в случае, если арендатор некорректно относится к земельным наделам и использует его не по назначению.

    Кроме того, арендодатель должен предоставить доказательства неправомерного отношения к земле, или же других фактов, которые могут стать основанием для расторжения договора аренды. Также, арендатор должен приложить документ о праве собственности на земельный надел, оплатить государственную пошлину (ст. 333.19 НК РФ) и подать иск в канцелярию судебной инстанции имеющей районное значение.

    Суд вправе рассматривать обращение в течении одного месяца, если выяснится что ваши права действительно были нарушены, то вас пригласят в судебную инстанцию для дальнейшего выяснения обстоятельств, а затем и проведения судебного заседания.

    Если решение будет принято в вашу пользу, мы можем вас поздравить, вы добились соблюдения своих прав. Если же решение было принято в отношении арендатора, то не беспокойтесь, у вас всегда есть возможность обратиться в вышестоящую инстанцию в виде Арбитражного суда.

    Поговорим о том, в каком случае может требовать расторжение аренды арендатор, а также как осуществима эта процедура. В первую очередь следует помнить о том, что всегда существует возможность попытаться пойти навстречу друг к другу, а поэтому попросить арендатора о взаимном расторжении договора. В этом случае, процедура расторжения описана в пункте выше.

    Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды автомобиля для получения лицензии такси

    Но если арендодатель не желает идти вам навстречу, более того, его устраивает тот факт, что вы снимаете у него недвижимость, и он систематически получает денежные средства, то вам следует отстаивать свои права в другой инстанции, а именно в суде.

    Вы должны обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением с просьбой помочь вам в расторжении договора. При этом, вы должны приобщить документы, которые свидетельствуют о факте несправедливости в отношении вас, что стало причиной для вашего обращения в судебные инстанции.

    Суд ознакомиться с вашими доводами, в случае, если они покажутся законными, предложит вам помощь в виде решения принятого в вашу пользу. Всегда помните о том, что прежде, чем обратиться в суд, необходимо должным образом сформировать пакет документов, и только в этом случае судебная инстанция будет разбираться с вашей ситуацией.

    Если речь идет о расторжении договора аренды через судебную инстанцию по инициативе арендодателя, то в первую очередь он обязан уплатить госпошлину (размеры указаны в ст. 333.19 НК РФ), составить исковое заявление, в котором укажет, на основании чего им было принято подобное решение. Например, нецелевое использование земли.

    После этого он подает документы в судебную инстанцию, обязательно прикрепив к документам факты, доказывающие его слова. Например, снимки или видеозаписи ситуации, где видно, что земля используется не по назначению. Суд рассматривает документы в случае, если требования соответствуют действительности.

    При расторжении договора по инициативе арендатора, он должен доказать факт несоблюдения его прав со стороны собственника земельного надела.

    Например, это может быть ситуация, в которой собственник завысил цену за аренду, или же каким-либо иным образом нарушил права арендатора. Лицо должно также прикрепить факты, доказывающие подобное поведение.

    Например, это может быть документы, которые свидетельствуют о том, что земельный надел, предоставленный в использование, не соответствует тому, что указано в договоре. Суд также примет решение в отношении данной ситуации, в ту или иную сторону.

    Куда обращаться?

    Если вы приняли решение решать свои проблемы через суд, вы должны знать, куда подавать документы. Данными делами занимаются районные судебные инстанции, поэтому именно туда вы должны направиться с пакетом документов.

    Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

    Интересует возможность

    переуступки прав

    аренды земельного участка?

    Хотите передать свои права на надел третьему лицу?

    Узнайте об особенностях заключения такого договора между физическими лицами!

    Если вы хотите досрочно расторгнуть арендный договор по одному из указанных в нем оснований, нужно уведомить второго участника сделки. Извещение направляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок отправки — 2 месяца до даты расторжения договора аренды земли. Если оппонент не заявил возражений, обратитесь в Росреестр с заявлением о прекращении сделки.

    Если прийти к компромиссу не удалось, выход один — подавать исковое заявление в суд. Основанием для расторжения договора аренды земельного участка в судебной инстанции могут быть только нарушения его условий, допущенные другой стороной.

    Указываются данные адресата и отправителя (Ф.И.О., адрес регистрации, контакты).

    Содержит информацию об арендном соглашении (номер, место и дата заключения) и причины прекращения правоотношений.

    Уточняются важные детали: дата прекращения правоотношений по договору, срок ответа на претензию и т.п.

    В конце обращения перечислите прилагаемые бумаги, проставьте дату и подпись. Документы можно передать оппоненту двумя способами: лично в руки под роспись или заказным письмом с описью вложения и оповещением о вручении. Доказательство передачи уведомления необходимо сохранить для суда.

    Если ответ на претензию отрицательный или ваше письмо проигнорировали, подавайте судебный иск. Укажите в нем:

    • данные истца и ответчика (Ф.И.О., адрес, контактные данные);
    • информацию о наделе (площадь, кадастровый номер, адрес расположения);
    • сведения из арендного соглашения (дату, номер, срок аренды);
    • причины, на основании которых вы хотите аннулировать сделку;
    • доказательства вашей позиции;
    • дату и подпись.

    Сбор доказательств по подобным дела — обязанность истца. Чтобы все прошло гладко, рекомендуем привлечь к делу специалиста по земельным спорам.

    заключение договора об аренде земли

    Если правоотношения расторгнуты по обоюдному согласию сторон, негативных последствий не возникнет. В случае судебного разбирательства, проигравшая сторона понесет существенные денежные потери. Ей придется удовлетворить притязания оппонента и покрыть его судебные издержки.

    В заключении отметим, что споры в сфере арендных правоотношений — распространенное явление. Чтобы без проблем расторгнуть договор аренды земли, важно предусмотреть различные нюансы еще на этапе его заключения. В ином случае, придется обращаться в суд.

    В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

    В соглашении указываются:

    • Данные и реквизиты сторон.
    • Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
    • Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
    • Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
    • Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
    • Дата подписания и подписи сторон.

    В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

    Стороны договора, составившие договор аренды ЗУ, предусматривали получение преимуществ. При отсутствии таковых, они вправе расторгнуть договор. Расторжение осуществляется в два этапа:

    1. процедура расторжения, на основании взаимных договорённостей сторон, связанная с процессуальным производством.
    2. Прекращение права пользования ЗУ, как результат успешно проведённого расторжения контракта.

    Как составить исковое заявление

    Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

    Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

    В нем истец должен указать:

    • Наименование суда, в который подается иск.
    • Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
    • Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
    • Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
    • Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
    • Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

    Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

    Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

    Исковое заявление составляется в соответствии с рядом определённых правил. Например, важно указать, в какую инстанцию направляется данная бумага.

    Далее следует уточнить информацию, которая свидетельствует о паспортных данных ответчика и истца. Необходимо указать факт несправедливости, который был осуществлён в ситуации, которая повлекла судебное разбирательство.

    По возможности, ссылайтесь на законодательство, в котором вы и ещё раз укажите на свою правоту. Также, вы должны сделать перечень приобщенных бумаг, поставить дату и подпись.

    Для судебного разбирательства подойдут доказательства, которые содержатся на бумажном носителе, видео или фото файле.

    Также, вполне достаточным доказательством будут свидетельства очевидцев.

    Полезно указать информацию, которая будет свидетельствовать не только о факте нарушения прав той или иной стороны, но также факт того, когда, и в какой ситуации эти права были нарушены.

    Уведомление о расторжение договора

    Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

    Уведомление можно направить:

    1. Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
    2. Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

    Сроки

    В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

    Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

    После ознакомления с уведомлением второй стороной возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:

    • Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.
    • Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.
    • Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.
    • Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.
    • Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

    Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

    звоните по телефонам

    :

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Для того, чтобы осуществить разбирательство, необходимо серьезно потратиться. В первую очередь вам необходимо будет оплатить государственную пошлину (ст. 333.19 НК) на подачу искового заявления. Также, необходимо оплатить услуги юриста или адвоката, который будет представлять ваши интересы в зале судебного заседания.

    Вы можете и не пользоваться услугами юриста и представлять свои интересы самостоятельно, однако это существенно снижает ваши шансы выиграть дело, а также, не поможет вам с обращением в арбитраж.

    Последствия

    сдача земли в аренду

    Последствием расторжения договора аренды земельного надела может стать возвращение собственнику земельного участка, арендатор останется без надела. В любом случае, лицо которое было ущемлено в своих правах может понести не только возвращение своих прав, но серьёзную материальную компенсацию.

    Это значит, что сторона, которая проиграла судебное заседание будет должна компенсировать выигравшей стороне все затраты и моральные издержки.

    Заключение

    https://www.youtube.com/watch?v=BFyvxOnj5qg

    Любые отношения необходимо заканчивать на такой же позитивной ноте, на какой они начинались. Это относится и к договору аренды. Поэтому, настоятельно рекомендуем вам попытаться решить проблему миром, так называемой процедурой медиации. Только в случае, если другая сторона не хочет идти к вам навстречу, можете прибегать к другим способам.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

    , , , , , ,
    Поделиться
    Похожие записи
    Комментарии:
    Комментариев еще нет. Будь первым!
    Имя
    Укажите своё имя и фамилию
    E-mail
    Без СПАМа, обещаем
    Текст сообщения
    Adblock detector