Помощь юриста
Назад

Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в браке

Опубликовано: 28.10.2019
0
3

Отличие брачного договора для ипотеки от обычного

Обычный договор по ипотеке содержит обязательные условия выплаты кредитных средств одним заемщиком и определяет ответственность за непогашение кредита. А вот в случае брачного договора с ипотекой кроме стандартных пунктов и обязанностей заемщика изложен вариант раздела имущества между супругами, если жилье приобреталось в период брака или до: кто и как будет его выплачивать, от каких условий будет зависеть доля каждого из супругов и т.д.

Может ли муж или жена взять кредит лично на себя, а собственность записать на двоих?

Супруги могут составить брачный договор сами либо заплатить за составление юристу. В любом случае договор должен иметь письменную форму и быть заверен нотариусом.

Алгоритм заключения брачного договора следующий:

  1. Прийти к согласию относительно предмета договора. Надо понимать, что документ составляется для решения вопросов владения имуществом, а в случае ипотеки — для получения кредита. То есть предмет договора — имущественные права и обязанности супругов.
  2. Составить брачный договор. В случае брачного контракта для ипотеки банк может предоставить свою типовую форму. Навязывать свои условия он не имеет права, но из-за ключевых разногласий может отказать в кредите. Помочь в составлении договора могут юрист или нотариус.
  3. Явиться лично к нотариусу для подписания и заверения договора. Можно воспользоваться услугами любого нотариуса, частного или государственного, в любом городе России. Супруги приходят обязательно вместе.
  4. Оплатить госпошлину за заверение договора. Это будет единственным платежом, если супруги юридически подкованы и составили контракт сами правильно. Согласно Налоговому кодексу, установленный тариф — 500 рублей.
  5. Получить свой экземпляр договора. Договор составляется в трёх экземплярах, один остаётся у нотариуса, остальные вручаются каждому из супругов.

Документы, которые должны быть с собой у супругов для нотариуса:

  • паспорта;
  • свидетельство о браке (если он уже заключён);
  • по ситуации — документы на имущество. Если договор нужен только для ипотеки, а кредит ещё не взят, ничего приносить не надо. Но если жильё уже в собственности, нужны выписка из ЕГРН и договоры купли-продажи и ипотеки. Когда в договоре будет фигурировать другое имущество, пригодятся документы, подтверждающие его приобретение.

Оформление договора несамостоятельно — платное, обойдётся это недёшево — в среднем от 5–10 тысяч рублей, в зависимости от конкретного составителя и региона России. Если договор требует проверки нотариусом или юристом, такая работа оплачивается отдельно. Несмотря на невыгодность обращения к специалистам (в Москве общий счёт может составить и 30, и 40 тысяч рублей в итоге), переоценивать свои силы не стоит. Если договор будет составлен неверно, это может потом создать массу проблем для самих супругов и банка.

Брачный контракт (статья 40 СК РФ) заключают супруги до заключения брака либо в браке. Он действителен для супругов в зарегистрированном брачном союзе. В брачном договоре на квартиру в ипотеке следует указать:

  • порядок уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • порядок выплат в браке и после развода ежемесячно;
  • в каких долях одна из сторон занимается оплатой коммунальных услуг, ремонта и выплатой ипотечного кредита, страхованием рисков банковского учреждения;
  • у кого и в каких долях будет в собственности жилплощадь;
  • способность одной из сторон  компенсировать ипотечные выплаты другой стороне при расторжении брака;
  • изменения данных условий при рождении нескольких (или одного) детей.

Для банка наличие созаемщика является выгодным условием. Это снижает риски появления задолженности при потере платежеспособности заемщика. Поэтому банки неохотно идут на выдачу ипотечного кредита одному человеку, но это возможно при соблюдении некоторых условий:

  • Высокий уровень дохода заемщика. Этому условию уделяется особое внимание, так как при покупке квартиры в ипотеку супругами учитывается их совокупный доход, а в случае оформления займа на одно лицо – его доход должен быть достаточным для внесения ежемесячной платы.
  • Брачный договор. Обязательно должен быть заключен брачный договор, регламентирующий права заемщика и его супруга (супруги) в отношении приобретаемой квартиры (узнать о том, как составить брачный договор для ипотеки, а также посмотреть образец контракта, можно здесь).
  • Наличие официального трудоустройства.
  • Идеальная кредитная история.

Зачем это нужно?

Причины получения ипотеки одним из супругов могут быть самые разные:

  • Плохая кредитная история мужа или жены, которая может привести к отказу банка в одобрении заявки.
  • Люди состоят в официальном браке, но не проживают вместе и не ведут совместного хозяйства.
  • Когда один из супругов категорически против участия в ипотечном кредите.

Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в браке

Для оформления ипотеки потребуется предоставить в банк пакет документов от заемщика:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства;
  • трудовая книжка;
  • брачный контракт, заверенный нотариусом, в котором оговорены права и обязанности супругов в отношении залоговой недвижимости;
  • СНИЛС/ИНН;
  • справка 2-НДФЛ, иногда банк допускает подачу справки о доходах по форме банка;
  • налоговая декларация для ИП;
  • иные документы, подтверждающие доходы клиента;
  • выписка со счета о наличии суммы первоначального взноса;
  • свидетельство о браке;
  • согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку – несмотря на то, что супруг заемщика участвовать в ипотеке не будет, его согласие все же необходимо;
  • справки из ПНД или водительское удостоверение.

После одобрения заявки необходимо собрать документы на приобретаемую квартиру:

  1. паспорт продавца;
  2. свидетельство на право собственности;
  3. основание получения права собственности, например, договор купли-продажи;
  4. выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  5. согласие супруга продавца на продажу жилья;
  6. результаты оценочной экспертизы квартиры;
  7. выписка из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
  8. документы на земельный участок;
  9. кадастровый и технический паспорт квартиры.

Действительно, оформить ипотеку можно на одного супруга, но при этом недвижимость будет в собственности у обоих. Оговариваются эти условия при составлении брачного контракта, в котором можно указать, что квартира будет находится в собственности обоих супругов, а уплата долга по ипотечному кредиту ложится только на одного из них.

В брачном договоре можно также указать процентное соотношение долей обоих супругов в праве собственности и особенности ее раздела при разводе (о том, как по закону разделить платежи по имеющейся ипотеке при разводе, читайте тут).

Важно! При этом брачный контракт должен предусматривать и разделения долга между супругами в случае потери платежеспособности одним из них, а также в случае развода и раздела имущества.

Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в браке

Однозначно, ответить на данный вопрос нельзя. Слишком мало исходных данных. Нужно обязательно его уточнять, рассматривая, если не конкретные, то типичные случаи. Это мы и сделаем.

Ст. 36 Семейного кодекса РФ

говорит о том, что личным имуществом каждого из супругов является то, которое приобретено до брака на собственные средства.

Таким образом, если до похода в ЗАГС и куплена квартира, и полностью погашена задолженность перед банком, то никаких вопросов быть не может. Недвижимость будет принадлежать только тому супругу, который фигурировал в качестве заемщика.

А здесь уже стоит обратиться к ч. 1 ст. 34 СК РФ, в которой говорится: имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов. Ситуация с ипотекой, конечно, стоит немного особняком от остальных, но кое-какие выводы можно сделать:

  1. Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в бракеНесмотря на то, что сделку купли-продажи оформил один из супругов до брака, муж и жена вместе выплачивают целевой кредит (на приобретение жилья), скорее всего, из семейных средств.
  2. Очевидно, что второй супруг, который не участвовал в процессе оформления ипотеки, имеет право претендовать на некую долю в недвижимости.
  3. Вероятнее всего, доли в квартире не будут равными. Их пропорции будут зависеть от ряда факторов. Во-первых, от того, какое количество средств успел внести один супруг до брака. Во-вторых, от того, какая часть кредита погашена за счет личных средств каждого их супругов. В общем, придется все хорошенько подсчитать. И, скорее всего, делать это придется в суде.

Но есть и более цивилизованный и спокойный выход из ситуации – заключить брачный договор.

Опять же, чтобы назвать все преимущества и недостатки, необходимо рассмотреть типичные случаи.

В данной ситуации, оформление брачного договора не имеет смысла. Второй супруг, в силу ст. 36 СК РФ, не сможет претендовать на квартиру, находящуюся в личной собственности плательщика ипотеки. Пожалуй, договор имеет смысл заключать только в том случае, если, например, муж взял квартиру в ипотеку до брака, почти полностью выплатил за неё кредит, а, теперь, хочет передать недвижимость в личную собственность своей супруги, по каким-то причинам.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: сроки, документы

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Теоретически, второй супруг может заявить в суде требование о разделе недвижимости, ссылаясь на то, что, фактически, квартира была приобретена в браке – платили за неё же вместе. На практике, вероятность того, что суд удовлетворит данное требование, близка к нулю.

Если в брачном договоре будет написано, что платежи по кредиту будут осуществляться за счет личных средств только мужа или только жены, то доказать обратное будет непросто. С ходу, даже сложно придумать, какие доказательства можно представить в судебном заседании, чтобы они были убедительными.

Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в браке

Таким образом, брачный договор для защиты от претензий супруга или супруги имеет смысл заключать только лишь в том случае, если кредит еще не до конца погашен.

Впрочем, бывают и обратные ситуации, когда муж и жена хотят взять обязанность по исполнению личного ипотечного обязательства на двоих. Тогда, наоборот, в брачном договоре нужно прописывать, что кредит платится из семейных средств, а квартира должна считаться совместным имуществом.

Как составить брачный договор для ипотеки?

Какие нюансы имеет брачный контракт при распоряжении ипотекой на разных периодах супружеской жизни.

До брака

Если покупка недвижимости планируется до брака с оформлением на одного из супругов, то лучше всего заключать брачный договор тоже до вступления в брак. В этом случае ипотека будет считаться как личное имущество мужа или жены и соответственно полностью выплачиваться. Если погашение идет обоюдно, то размер долей супруги устанавливают путем личной договоренности.

Во время брака

На момент заключения брака целесообразно воспользоваться брачным договором, если вы планируете взять ипотеку. В договоре вы сможете указать, кто выступает главным заемщиком, а кто созаемщиком, как в зависимости от участия в выплате будут разделяться доли, в каком режиме будет производиться раздел имущества, получат что-либо дети или квартира будет находиться в единоличном владении. Эти и многие другие вопросы вы можете обсудить между собой и зафиксировать в документе.

После развода

Основываясь на положениях статьи 41 Семейного Кодекса, оформить брачный договор уже после прекращения супружеских отношений невозможно. Таким образом, для того и предусмотрен брачный контракт, что все вопросы необходимо урегулировать либо до вступления в брак, либо в период зарегистрированных отношений.

Брачный договор при покупке в квартиры ипотеку может иметь любую форму и содержание. Нотариальные конторы, как правило, предлагают уже готовый вариант.

Важно! Заключение брачного контракта избавляет от страхования созаемщика, что позволяет сэкономить значительную сумму денежных средств.

Процедура заключения брачного контракта состоит из 3 этапов: определение условий, грамотное составление и заверение у нотариуса. При этом оформить его можно в любое время до расторжения брака.

Если пара позаботилась о нем до момента узаконивания своих отношений, договор вступит в силу непосредственно в день бракосочетания в ЗАГС-е, или в любое другое время после него, если это оговорено в документе. Договор может быть также составлен и после брака, но его действие будет распространяться только на время от его заключения до развода.

Что касается периода после расторжения уз, семейный кодекс запрещает составлять какие бы то ни было брачные контракты в это время.

В данном вопросе следует руководствоваться четырьмя основными законодательными актами — это:

  1. Федеральный Закон об ипотеке.
  2. Гл. 23.3 Гражданского Кодекса РФ — «об обязательствах».
  3. Гл.9 Семейного Кодекса РФ и ст. 24 Гражданского кодекса — об имущественных обязанностях.
  4. Глава 8 Семейного Кодекса РФ — » Договорный режим имущества супругов». В нем 4 статьи, с 40 по 44, в которых изложено все по существу брачных контрактов.

По структуре в документ включают такие пункты:

  1. Наименование сторон (полностью Ф. И. О. супругов, их паспортные данные и адреса регистрации).
  2. Сведения о заключении брака (номер свидетельства, дату регистрации).
  3. Реквизиты — название «Брачный договор», дату и место заключения. Номер договора супруги сами не присваивают.
  4. Предмет договора. Важно чётко прописать, к какому именно имуществу относятся положения БД (иначе всё остальное, полученное в браке, будет считаться совместно нажитым). Для ипотеки это только приобретаемая недвижимость, но по случаю можно включить и другие пункты, например, что произойдёт с добрачным имуществом сторон, а также с наследством или подарками. Можно прописать режим распределения иных долгов супругов и расходы на содержание детей.
  5. Условия договора.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия и условия прекращения договора.
  8. Ответственность в случае нарушения условий.

При составлении текста договора следует избегать размытых неюридических формулировок. Согласно статье 42 Семейного кодекса РФ, брачный контракт не может включать положения о личных неимущественных отношениях супругов.

Брачный договор с совместным режимом собственности

Супругами может быть установлен режим совместной собственности, но нужно проконсультироваться в банке, подойдёт ли он для ипотеки

Брачный договор, согласно статье 42 Семейного кодекса РФ, не должен ущемлять интересы какой-либо стороны.

Грамотно составленный брачный договор должен содержать следующие пункты, касающиеся ипотеки:

  • на чьё имя приобретается жильё;
  • каковы условия ипотеки (сумма кредита, срок погашения, наименование банка);
  • кто вносит первоначальный взнос и каков его размер;
  • кто будет являться собственником жилья после всех выплат;
  • кто вносит ежемесячные платежи и в каком размере;
  • из каких источников вносятся платежи (например, от трудовой деятельности);
  • кто из супругов вносит ежемесячные платежи за коммунальные услуги, ремонт и обустройство жилья;
  • получит ли второй супруг при разводе денежную компенсацию в счёт выплаченных им сумм при погашении кредита и т. д.

В целом заключение брачного договора — достаточно простая процедура. Формулировки, используемые в типовом контракте, должны быть понятны любому человеку, обладающему базовой юридической грамотностью.

Брачный договор для ипотеки

Для ипотеки чаше всего требуется договор, устанавливающий режим раздельной собственности

Стоит ли заключать брачный договор для ипотеки, каждая семья решает в соответствии со своими жизненными обстоятельствами. Законодательством предоставлена возможность заключить брачный контракт в любое удобное время, с ним выше шанс получить ипотечный кредит и учесть нюансы владения имуществом. Если же кто-то захочет обмануть своего партнёра — без договора ему будет проще это сделать.

Законодательная база

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (п. 1 ст. 33 СК РФ), который может изменен только при заключении брачного договора. При этом владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 СК РФ).

И хотя закон устанавливает презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом в соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 2

ст. 253 ГК РФ

, на практике банки требуют наличия согласия второй стороны на проведение сделки.

Вопрос согласия второго супруга на получение кредита обычно рассматривается при установлении того, является ли он общим долгом. Чаще всего это имеет место в случае раздела общего имущества через суд. Общие долги супругов при разделе имущества распределяются пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 38 , п. 3 ст. 39 СК РФ ).

Статья 39 СК РФ. Определение долей при разделе общего имущества супругов

  1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
  2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
  3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Необходимые документы

Итак, если вы решили заключить брачный договор, то кроме оговоренных условий вы должны предоставить нотариусу следующий пакет документов:

  • Паспорт каждого из супругов.
  • Кредитный договор с ипотекой.
  • Имущественные документы (сделка купли-продажи).
  • Свидетельство о браке, если регистрация уже состоялась.
  • Квитанция с подтверждением оплаты госпошлины.

Даже после того как договор будет составлен, вступить в силу он сможет только после того, как вы поставите в нем свои подписи, а нотариус заверит его и зарегистрирует. Заставить подписать договор ни в коем случае нельзя, решение супругов должно быть обоюдным, иначе его можно будет признать через суд недействительным.

Предлагаем ознакомиться:  Переоценка валютных средств и ее формирование

Образец брачного договора при покупке квартиры в ипотеку

Молодые пары, по причине того, что надо где-то жить, часто берут квартиры в ипотеку, и в процессе её погашения пробуют себя в семейной жизни. Но ранние браки имеют свойство распадаться, и чтобы человек имел возможность использовать потраченное время с выгодой для себя, у него есть право вместе с полученным опытом забрать и часть своих денег, которую вложил в квартиру лично он или она.

Кроме того, если после развода бывшие супруги захотят не продавать квартиру сразу, а погасить ипотечный кредит, если например, он был выдан на выгодных условиях, величина остатка по кредиту, а также процентной ставки тоже будет зависеть от размеров долей каждого из них.

Нередко молодые семьи проживают совместно со своими родителями. И на практике они не всегда живут в квартире родителей, это может быть ипотечное жилье. Как правило, родители одного из супругов либо помогают с выплатой кредита, либо вносят первоначальный взнос. В таком случае данное условие в брачном договоре можно использовать в пользу их сына или дочери, то есть сумма денег, внесенная от лица родителей, будет в будущем увеличивать имущественную долю одного из супругов либо в ином угодном им порядке.

Брачный договор при ипотеке во время брака заключают, планируя взять ипотечный кредит. На квартиру банк составляет кредитный договор, в котором одна сторона выступает заемщиком, а другая созаемщиком.

Важно! Созаемщик должен исполнять обязательства основного заемщика во время отказа либо невозможности погасить его задолженность самостоятельно.

Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в браке

Можно ли составить брачный контракт после развода для того, чтобы разделить ипотеку? Это нельзя сделать согласно ст. 41 СК, желательно предусмотреть все в договоре, подписанном в брачном соглашении. В отдельной его части может предусматриваться имущественный раздел и ответственность по долговым обязательствам при расторжении брака.

Делить ипотеку при бракоразводном процессе — продолжительный и сложный этап, наличие брачного контракта его упрощает.

Процедура составления

В правильно составленном договоре должны быть указаны следующие пункты:

  1. Кто будет собственником имущества.
  2. Кто из супругов вносит первоначальный взнос.
  3. Наименование кредитной организации.
  4. Может ли совместное имущество выступать в качестве дополнительного залога при ипотеке.
  5. Устанавливается режим раздельной собственности в отношении квартиры. Залоговая квартира становится собственностью только супруга-заемщика, а второй не может на нее претендовать при разводе.
  6. На ком из супругов лежит обязанность по внесению ежемесячных платежей.
  7. Источник средств для погашения платежей.
  8. Обязательства по выплате залога несет только супруг-заемщик, а другой освобождается от каких-либо финансовых обязательств перед кредитором.

Составление заявления на получение ипотеки не отличается от стандартного за исключением того, что заявление подается только от имени заемщика. Муж или жена заемщика анкету не заполняют, однако, их присутствие в банке потребуется. Основные пункты заявления:

  1. Указываются персональные данные заявителя: ФИО, дата рождения, пол, ИНН, паспортные данные.
  2. Данные об изменении ФИО.
  3. Контактные данные: номера телефонов, e-mail.
  4. Семейное положение: здесь необходимо отметить наличие брака.
  5. Адрес регистрации и адрес проживания.
  6. Информация о родственниках: супруге и детях, находятся ли они на иждивении.
  7. Данные о трудоустройстве, уровне образования
  8. Доходы клиента.
  9. В анкете-заявлении указывается также совокупный размер дохода семьи. В случае подачи заявки на получение кредита одним из членов – этот пункт не заполняется, так как общий доход учитываться не будет.
  10. Имущество, находящееся в собственности. В данном разделе может быть указано только то имущество, которое принадлежит заемщику.

Порядок получения

  1. Заключение брачного договора между супругами.
  2. Подача заявки в банк. Несмотря на то, что многие банки предоставляют возможность подать заявку онлайн, с вопросом о возможности получения ипотеки на одно лицо лучше обращаться лично в отделение.
  3. Подача анкеты-заявления и документов от заемщика в банк.
  4. Одобрение заявки на кредит.
  5. Выбор объекта недвижимости (квартира, дом и т.п.).
  6. Сбор необходимых документов на квартиру.
  7. Проведение оценочной экспертизы недвижимости.
  8. Подача документов на рассмотрение в банк. В случае одобрения объекта назначается день составления кредитного договора.
  9. Страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика.
  10. Заключение кредитного договора с банком.
  11. Заключение ДКП, передача средств в установленном порядке, регистрация права собственности.

Главной причиной отказа в кредитовании одного из супругов может стать недостаточно высокий доход клиента. Ежемесячная плата не должна превышать 45% дохода, в противном случае, банк рассматривает такого заемщика, как ненадежного.

Чтобы повысить свои шансы на одобрение займа, можно привлечь иных созаемщиков или поручителей, например, родителей, братьев и сестер. Другим выходом может стать использование дополнительного залогового имущества, которое находится в собственности у клиента.

К первому этапу следует подойти особенно тщательно, поскольку он является определяющим. Необходимо продумать ситуацию в нескольких плоскостях:

  1. Финансовый вопрос. Нужно четко прояснить, кто сколько сможет и будет платить по кредиту и за первый взнос. Если в какие-то периоды суммы взносов будут меняться, это также должно быть расписано, чтобыв случае развода была возможность делить деньги пропорционально.
  2. Характер распределения имущества после предполагаемого развода. Каким образом супруги хотят делить совместно нажитое? В зависимости от того, кто сколько вложил, в любом случае поровну или в любом случае большая часть должна достаться жене? Это нужно уяснить раз и навсегда, потому что после нотариального заверения документа отменить его уже не получится.
  3. После определения перехода долей в общем случае, необходимо выбрать условия, при которых эти доли будут изменяться. Сюда можно отнести проявление супружеской неверности, рукоприкладство и другое, на усмотрение супругов.
  4. Нужно записать все пункты на бумагу в черновом варианте, чтобы ничего не забыть.

На втором этапе нужно правильно составить соглашение. Ни один суд не примет даже самый грамотно составленный договор, если он неправильно называется. Согласно законодательству, а именно — гл.8 ст. 40 Семейного Кодекса РФ, данный документ называется «Брачным договором», не контрактом, а именно договором, что очень важно.

К телу договора предъявляются менее строгие требования, однако в нем должны быть указаны все необходимые для описания ситуации данные. Грамотно составленный документ с соблюдением формы поможет существенно упростить судебные процессы.

В бланке необходимо указать следующее:

  • Полные паспортные данные бракосочетающихся.
  • Вышеизложенные условия контракта.
  • Дату вступления в силу, при отсутствии которой ею будет считаться день бракосочетания.
  • Ссылку на договор ипотечного кредитования и его номер.
  • Подписи сторон.

3

Поход к нотариусу

По закону брачный контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, поскольку именно эта процедура лишает документ обратной силы. Он должен лично убедиться в дееспособности сторон, после чего оспорить контракт будет практически невозможно.

По завершении 3-го этапа процедура заканчивается, а регистрировать договор в регпалате, и уплачивать за это налог не требуется. Но работу нотариуса оплатить придется, в соответствии со ст. 333.24 НК РФ величина налога на заверение составляет 500 рублей.

Помимо основной функции, нотариус может помочь с составлением документа, но эта услуга не бесплатна. В среднем, по Москве и области это обойдется в 8 — 10 тысяч рублей.

Чтобы говорить об особенностях брачного договора в данном случае, необходимо упомянуть, какое содержание этот документ имеет в принципе.

Он включает в себя:

  • Информацию о сторонах.
  • О документе, свидетельствующем о факте заключения брака.
  • Об имуществе и обязательствах, которые планируется поделить.

Заключение брачного договора при ипотеке

Соответственно, если у мужа или жены есть цель сохранить ипотечное жилье в личной собственности, то этой стороне необходимо настоять на включении в договор следующего пункта: «Квартира (адрес, площадь и т. п.) приобретенная до брака, остается в собственности Ф.И.О. супруга. Кредит по договору (реквизиты договора) выплачивается им лично из собственных средств, не являющихся семейными».

Если стоит задача разделить приобретенное в ипотеку жилье, то нужно формулировать условия иначе. Например: «Обязательство, возникшее в силу заключения кредитного договора (реквизиты) между Ф.И.О. супруга и Банком, стороны исполняют совместно, используя денежные средства, нажитые в браке.Квартира (описание), приобретенная по договору купли-продажи (реквизиты) с привлечением заемных средств, переходит в долевую собственность сторон в следующих пропорциях: Ф.И.О. – 3/4 доли в праве собственности, Ф.И.О – 1/4 доля в праве собственности».

Не будет лишним в брачном договоре указать, какая сумма по кредиту еще не выплачена. К примеру, можно написать следующее: «Согласно справке № 55, выданной ПАО «Сбербанк России», сумма задолженности по кредитному договору № 12345, на момент регистрации брака между сторонами, составляла 2 млн. 500 тыс. рублей 35 копеек».

О нюансах составления брачного договора при оформлении ипотеки на одного супруга и приобретении жилья во время брака мы рассказывали здесь.

Нюансы составления соглашения между супругами

Плюсы этого документа очевидны:

  1. Во-первых, он даёт уверенность, что в случае, если любовь уйдет, будет шанс начать всё сначала с другим человеком.
  2. Во-вторых, средства, вложенные в квартиру, не пропадут даже частично.
  3. В-третьих, после развода банк может повести себя странно и возложить ответственность только на одного из кредитуемых, если второго невозможно найти. Типичный пример: после развода муж уехал в другую страну, а жена встала перед выбором — либо оплачивать всю квартиру целиком, либо отказываться от ипотеки в судебном порядке. Естественно, что одна она кредит не потянет, поэтому скорее всего банк просто вернет ей деньги, которые она внесла, продав при этом квартиру.
  4. В-четвертых, довольно часто бывшие супруги, чтобы не терять время и деньги даром, поступают следующим образом: они покидают квартиру, в которой жили вместе, возвращаясь при этом к родителям или снимая что-нибудь по дешевле, а взятую в ипотеку собственность сдают в аренду. Затем эту квартиру они смогут продать и купить себе подешевле. Таким образом существенная часть кредита гасится сама собой. Однако здесь тоже есть нюанс. Без брачного договора сумма ежемесячной арендной платы, которую будут платить квартиранты пойдет к разведенным в равных долях, что может быть не справедливо, если до развода средства вносились не поровну.

Помимо этого, у брачного договора есть еще много преимуществ.

Как мы уже говорили, подписав брачный договор, вы отменяете действие статьи 34 Семейного Кодекса о разделе совместно нажитого имущества и устанавливаете свой режим на основе договорных отношений (статья 42 СК РФ).

Общий режим

Общий режим подразумевает раздел имущества как согласно установленным по закону равным долям, так и в пропорциональном соотношении от внесенных средств за ипотеку. На основе договоренностей по брачному контракту муж с женой могут разделить разные виды имущества в разных долях на их усмотрение (статьи 245– 252 ГК РФ). В этом случае один из супругов всегда выступает созаемщиком.

Раздельный режим

А вот раздельный режим имеет смысл отношения имущества тому супругу, на кого оно оформлено, соответственно и оплата за квартиру в ипотеке ложится полностью на его плечи (статья 218 ГК РФ). Здесь привлечь второго супруга к ответственности по уплате без его согласия не получится. Так как все оформленное имущество будет принадлежать только одному супругу, то он может распоряжаться им как угодно, без разрешения на то второго.

При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:

  • Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
  • Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
  • Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.

Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.

Когда невозможно подтвердить доход

На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит.

То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.

Брачный договор при ипотеке: плюсы и минусы

К преимуществам относят:

  • ясность обязанностей мужа и жены по кредитному договору, при неисполнении которых одна из сторон имеет право обратиться в судебный орган;
  • если одна сторона против ипотечного кредита, банк может отказать в выдаче денежных средств при отсутствии брачного соглашения;
  • контракт сохранит много времени и денег супругам после развода, когда придется ипотеку делить.

К недостаткам относят:

  • меньший размер суммы ипотеки, который можно получить в банке;
  • невыгодные условия кредита, которые банк может предложить при отсутствии созаемщиков.

Таким образом, оформление брачного договора при приобретении жилища в ипотеку – это гарантия безопасности супружеской пары. Подобное соглашение дает возможность избежать многих неприятностей при разводе либо возникновении иных неблагоприятных ситуаций, которые затрагивают ипотечный кредит.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Плюсы:

  • Возможность приобрести квартиру при плохой кредитной истории одного из членов семьи.
  • Возможность приобретения имущества в собственность одного человека, что поможет избежать споров и тяжб при разводе.
  • Как правильно составить брачный договор на квартиру, купленную по ипотеке в бракеПриобретение недвижимости при нежелании мужа или жены участвовать в оплате кредита.

Минусы:

  • Банки завышают ставки по процентам для такой категории клиентов.
  • Завышенные требования к уровню доходов клиента, что делает ипотеку недоступной для большинства самостоятельных заемщиков.

Подводные камни

Судебная практика показывает, что несмотря на обязательность брачного договора и его полную законность, суды не всегда учитывают его условия. В особенности это касается случаев уклонения от уплаты алиментов и участия в воспитании и содержании совместных детей.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок возврата полученных в долг средств. Именно по этой причине большинство банков так неохотно выдают кредиты клиентам, состоящим в браке, но не желающим привлекать мужа или жену в качестве созаемщика.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Как учесть первоначальный взнос по ипотеке

Еще один аспект, который можно справедливо рассудить между супругами перед оформлением ипотеки, — это первоначальный взнос. Все мы знаем, что сумма первоначального взноса довольно немаленькая, и она может составлять приличную долю в общей имущественной части квартиры. Поэтому, как и многие другие вопросы, этот также можно решить при помощи отдельного пункта в договоре.

Расторжение ипотечного договора

Еще одним преимуществом договора является возможность расторгнуть его в любое время, но только не после прекращения брака. Расторжение брачного контракта осуществляется только при условии обоюдного согласия мужа и жены. Данное требование регулирует статья 43 Семейного Кодекса. Однако вы должны понимать, что тогда раздел квартиры, так же как и прочего имущества, будет проходить по общим правилам согласно 34 статье СК РФ. То же самое касается и действия кредитного договора, перед которым обязанности супругов не отменяются.

Расторжение контракта, так же как и его заключение, происходит в присутствии нотариуса, и соответственно официально регистрируется отмена документа. Но если ипотека до сих пор не погашена, то закрыть брачный договор можно будет только с разрешения кредитной организации (статья 46 СК РФ). Кроме того, представитель банка может присутствовать при расторжении договора.

С преимуществами брачного договора мы разобрались, теперь осталось выяснить, во сколько он нам обойдется. Итак, просто заверить договор у нотариуса в 2018 году обойдется всего 500 рублей (статья 334 НК РФ). Но такая цена приемлема для тех клиентов, кто обратился в нотариальную контору уже с готовым составленным контрактом.

А если вы нуждаетесь еще в составлении договора, тогда такая услуга может вам обойтись около 5000 рублей. Все зависит от сложности и технических нюансов составления. В отдельных случаях цена может доходить до 10 000 рублей, поэтому уточняйте этот момент предварительно на консультации. Что касается внесения изменений в будущем, то корректировка отдельных пунктов может обойтись от 3000 до 5000 рублей.

Покупаем недвижимость

На основе всего вышесказанного хочется сделать вывод, что брачный договор может решить множество вопросов, с которыми вы столкнетесь в период брака или после развода. Сегодня заключение контракта — это вовсе не возможность что-то выгадать или обмануть, это верный путь справедливо решить материальные вопросы, которые могут не только стать поводом для конфликта, но и привести к судебным разбирательствам.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector